2 주택이지만 비과세 받는 법

혼인으로 인한 일시적 1가구2 주택전략

(부딩 https://www.booding.co/ 에 2021년 7월 23일 올린 사연을 시차를 두고 올립니다. 빠른 정보를 보시고 싶으시면 부딩 https://www.booding.co/ 에서 보실 수 있습니다.)

1. 가족 구성원: 29세 남성, 31세 여성(예비 신혼부부)

2. 현 거주지: 서울시 중구 소재 주택(예비 신부 명의 전세)

3. 순자본 / 대출: 4억 5000만 원(전세금 여분 2억 5000만 원+현금 2억 원) / 전세자금 대출 4억 5000만 원)

4. 월수입: 600~650만 원(두 사람 수입 합계)

5. 허용 가능한 월 원리금 상환액: 150만 원 

6. 현 주택 소유 여부: 무주택

7. 내 집 마련 선호 지역: 수도권 

8. 내 집 마련 우선순위 (①교통 ②상권 ③학군 ④투자 ⑤환경): 투자〉교통〉상권〉환경〉학군

9. 기타: 

-현재 예비 신혼부부로 결혼식 후 주택 매수에 도움이 된다면 혼인신고할 생각임

-자녀 계획이 없어 그간 생애최초 특별공급을 위해 혼인신고하는 것이 아쉽다고 판단했음(청약은 추첨제 물량만 노려왔음 

-향후 주택 가격을 어느 정도 방어할 수 있을 만한 부동산 자산을 손에 넣는 것이 목표임

-단, 순자본 4억 5000만 원 중 3억 원 내외로만 부동산 자산을 만들려고 함 

-실거주 가능한 집을 매수하는 게 최종 목표지만 ‘영끌’은 위험하다고 판단되어 고려하고 있지 않음  

-당장은 실거주보다 ‘투자’ 우선으로, 실거주 의무가 생기는 주택담보대출은 고려하지 않음(좋은 매물이 있다면 신용대출을 이용할 생각)

-투자 기간은 중장기여도 상관없음

-현재 갭 투자로 재개발과 교통 호재가 있는 곳 위주로 매물을 둘러보고 있으나 전문가의 ‘다른 관점’의 어드바이스를 듣고 싶음 

답변: 안녕하세요. 미래를읽다의 최진곤입니다. 현재 갖고 계신 자산 4.5억 중 3억 원 정도로 내 집 마련을 위한 투자를 하고 싶으신 거 같습니다. 지금 서울과 수도권 지역은 많이 오른 상태입니다. 물론 단기적으로 더 오를 수도 있지만 영 끌을 해서 수도권 이미 오른 지역에 아파트를 매입하는 건 다소 부담스러울 수 있습니다. 당장은 실거주보다 투자를 우선적으로 생각하고 담보대출보다는 신용대출을 더 이용하시고 싶다고 하시기 때문에 제가 조금 다른 관점의 조언을 드리겠습니다. 

현재 혼인 신고가 되어 있지 않은 남남입니다. 따라서 혼인 전 일시적 일 가구 2 주택을 활용한다면 혼인신고 전 각각 한 채씩 보유한 후 5년 이내에, 2년 보유 요건을 채운 아파트를 팔면 각각 세금 없이 비과세를 받을 수 있습니다. 따라서 지금 이미 많이 오른 서울 수도권 지역 말고 비조정지역이어서 거주 2년을 안 하고 보유 2년만 하더라도 비과세가 되는 지역에 아파트 분양권을 매수하는 전략입니다. 

비조정지역인 일부 수도권 혹은 충청도 지역이나 강원도 지역은 분양권 전매가 합법적으로 가능합니다. 따라서 이런 지역에 분양권을 초기 프리미엄을 주더라도 사고 중도금 대출을 받는다면 한 채당 큰돈이 들어가지 않습니다. 전용면적 85제곱미터 아파트 분양가가 3억이라고 가정하면 계약금 10%인 3,000만 원과 프리미엄 1,000만 원만 합해서 4천만 원 정도만 있으면 아파트 분양권을 살 수 있습니다. 결혼 전이기 때문에 남편과 부인 명의로 각각 한 채씩 사면 총 8천만 원 정도로 투자가 가능합니다. 

계약금 외 중도금 60%는 중도금 대출이 가능하기 때문에 입주 때까지 따로 돈이 들어가지 않습니다. 거주 요건도 필요 없기 때문에 입주시점에 전세나 월세를 놓아서 잔금을 넣으면 추가로 크게 돈이 들어가지 않습니다. 거주를 안 하고 2년만 보유해도 혼인 전 일시적 1가구 2 주택이기 때문에 각각 세금 없이 비과세 받을 수 있습니다. 

완공 후 2년 보유 후 비과세로 매도해서 그 차익을 합해서 추후 본인들이 원하는 지역에 원하는 아파트에 입성하는 징검다리 전략을 추천드립니다. 

지면 상 내용은 여러 가지 투자 솔루션중의 하나의 옵션입니다. 최선의 솔루션은 아닐 수 있으니 참고하셔서 현명한 판단 하시기 바랍니다. 

https://blog.naver.com/readingfuture  미래를읽다 투자자문 컨설팅