지금 상급지 이동 해야 할까요?
성북구에서 왕십리로 이동하기
2021년 7월 30일 사연
1. 가족 구성원: 42세 남성, 40세 여성(맞벌이 부부)
2. 현 거주지: 서울시 성북구 소재 아파트(자가, 시세 7억 5000만 원 내외)
3. 순자본 / 대출: 6억 9000만 원(현 아파트 시세 7억 5000만 원+현금 8000만 원-대출상환 1억 4000만 원) / 대출 1억 4000만 원
4. 월수입: 500만 원
5. 허용 가능한 월 원리금 상환액: 150만 원
6. 현 주택 소유 여부: 유주택
7. 내 집 마련 선호 지역: 서울시 성동·마포·용산구
8. 내 집 마련 우선순위(①교통 ②상권 ③학군 ④투자 ⑤환경): ④, ①, ②, ⑤, ③
9. 기타:
-현 아파트는 2018년 6월에 매수함(양도세 비과세 예상)
-현 아파트 매도 후 3억 원 정도 대출을 받아, 9억 5000만 원 내외의 아파트로 이동 고려
-재건축이나 리모델링 이슈가 있는 아파트 선호(구축 아파트 거주 가능)
-20평대 아파트에 방은 2개 이상이면 OK
-투자 가치 높고 교통이 편하며 근처에 상권이 형성된 아파트 선호
-서울시 성동구라면 특히 왕십리역 인근 선호
-단, 현재 갈아타기가 적절한 시기인지 확신이 서지 않음
-갈아타기가 적절한 시기라면 어떤 아파트를 택해야 할지 궁금함
-자녀 계획 없음
답변: 안녕하세요. 미래를읽다투자자문 컨설팅에 최진곤입니다. 2018년 6월에 성북구 소재 아파트를 사신 건 정말 잘하신 일 같습니다. 만약 그때 집을 사지 않으셨다면 지금 상급지로 갈 수 있는 기회도 없을뿐더러 집 값이 많이 올라서 현재 내 집 마련을 하기가 굉장히 힘들어졌을 겁니다. 2018년도에도 많은 불확실성이 있었지만 그런 불확실성을 인지하고 과감하게 집을 사셔서 지금 비과세로 수익을 얻으실 수 있는 겁니다. 마찬가지로 지금도 많은 불확실성이 있지만 냉철하게 현실을 잘 파악하고 결단을 내리면 몇 년 후 분명 지금 이 시점이 좋은 기회가 될 수 있다고 생각할 수 있을 겁니다.
다만, 서울과 수도권의 아파트 가격은 많이 오른 게 사실입니다. 따라서 너무 무리하게 대출을 일으켜서 서울의 상급지로 갈아타는 전략은 집 값 하락 시 너무 힘들 수 있습니다. 하지만 갖고 계신 자산과 대출금 3억을 합쳐서 9억 정도의 아파트에 들어가는 건 현재 맞벌이 수입으로나 자산 대비 부채비율로 봐서도 부담이 되는 금액은 아닙니다. 따라서 의뢰하신 분이 말씀하셨듯이 왕십리 쪽 아파트로 갈아타는 전략은 좋은 생각입니다.
특히, 왕십리역은 기존에 있는 2호선과 분당선 노선뿐만 아니라 GTX-C 노선도 확정될 수 있기 때문에 현재 거주하고 있는 성북구 소재 아파트보다 교통 여건이 훨씬 좋고 앞으로도 더 좋아질 입지입니다. 따라서 집 매도 후 왕십리 일대에 3억 대출을 받아서 상급 지 이동도 현시점에서 긍정적으로 고려해야 할 사항입니다. 하지만 기존 주택이 처분하지 않은 상태에서 새 아파트를 매수를 하게 되면 기존 집이 안 팔려서 속을 끓일 수 있으니 기존 주택을 먼저 처분 후 왕십리 일대 아파트를 알아보시길 추천드립니다.
사실 1 주택자는 집 값이 오르거나 떨어지더라도 크게 타격을 받지는 않습니다. 올라서 상급지로 갈아타라고 하더라도 본인 집뿐만 아니라 갈아타는 집도 같이 오르기 때문입니다. 물론 집 값이 떨어져서 갈아타고자 하는 집 값이 싸진다 하더라도 본인 집 값도 같이 떨어지기 때문에 갈아타는 타이밍이 굉장히 중요하지는 않습니다. 따라서 기존 주택 매도 후 집 값 하락의 기대감으로 너무 시간을 끌기보다는 이사하는 날에 맞춰서 바로 주택을 매수하는 전략으로 접근하시면 좋을 거 같습니다. 그 누구도 정확한 타이밍을 예측하기는 힘듭니다.
다만 현재 상급 지 이동은 집 매도 후 바로 매수를 추천드리고 기존 성북구 소재 아파트보다는 왕십리 일대에 아파트가 더 미래가치가 있는 건 맞습니다. 추천드리고 싶은 아파트는 마장동 삼성래미안 아파트 전용면적 59제곱미터가 현재 나온 매물 9억 8천으로 목표한 금액대로 매입이 가능합니다. 마장동 삼성래미안 아파트는 왕십리역도 가깝지만 5호선 마장역 초역세권 아파트라 편리한 교통을 누릴 수 있습니다. 마장동 삼성래미안 아파트는 총 5개 동 430세대입니다. 1996년 12월 준공으로 다소 연식이 오래되었지만 과거 가격 상승률은 보면 꾸준히 오르고 있는 걸 알 수 있습니다. 따라서 장기적으로 실거주와 투자를 충분히 만족할 수 있습니다. 아무쪼록 현명한 판단으로 상급지 갈아타기를 성공하시기 바랍니다.
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