내가 직접 경험한 전략적 운 활용 법
운을 전략적으로 활용하면 부동산 투자를 잘할 수 있다.
내가 경험한 전략적 운 활용 법
필자 또한 운을 전략적으로 활용해서 부동산 투자로 많은 이득을 얻었다. 아파트 오피스텔 점포겸용 단독주택지 청약에서 무려 열 번 이상 당첨된 이력이 있다. 아파트 당첨 같은 경우 한 번 당첨되기도 힘든데 어떻게 필자는 열 번 이상 청약에 당첨될 수 있었을까? 또한 필자에게 상담을 받았던 수십 명에 사람들에게도 청약 당첨시킨 사례가 많다. 필자는 정말 행운이 따르는 사람일까? 아니면 정말 미래를 예측해서 돈을 벌 수 있었던 걸까?
물론 필자의 회사명이 미래를 읽다 이긴 하다. 하지만 그렇다고 필자가 미래를 예측하거나 미래를 볼 수 있는 사람은 당연히 아니다. 그럼에도 불구하고 마치 미래를 내다보듯이 많은 필자의 성공 사례가 있고 또한 많은 다른 사람들도 투자에서 성공시킨 경험이 많은 이유는 무엇일까? 필자가 투자에서 계속 성공하고 운이 좋아 보이는 건 철저한 분석과 확률 통계 그리고 시기적절한 결정 마지막으로 운을 활용한 전략을 썼던 것뿐이다. 필자가 어떻게 전략적으로 운을 활용해서 수많은 부동산 청약에 당첨되었는지 지금부터 상세히 얘기 해 보고자 한다.
그전에 필자는 어떤 입지의 청약이 나오면 그곳에 투자가치와 적정 분양가 그리고 당첨될 확률이 얼마인지 어느 정도 유추할 수 있게 되었다. 가령 동탄시도시에 청약이 나온다고 하면 그곳 주변 시세를 보고 현재 분양가가 적정한지 최근 비슷한 사례에 청약 경쟁률은 어땠는지? 당첨된 사례의 청약 가점은 어떤지? GTX 같은 교통 개발의 호재가 향후 아파트 가격을 어느 정도 오르게 할지를 유추하고 분석할 수 있게 되었다. 이런 부분은 분명 노력이 필요하다. 꾸준히 노력하고 다른 유사 청약 사례를 분석해서 얻을 수 있는 정보와 통찰력이다.
그다음으로 중요한 게 당첨 가능성이다. ‘ 너 자신을 알라 ’라고 얘기한 소크라테스의 조언은 부동산 투자에서도 통한다. 나의 청약 가점은 몇 점인지? 내가 갖고 있는 자산은 어느 정도인지 중도금 대출 가능 여부는 가능한지? 입주 시에 본인이 직접 거주를 할 것인지 아니면 전세나 월세로 임대를 줄 건지 따져봐야 한다. 우선 그런 노력이 필요하다. 그다음이 바로 운이 작용한다. 여기서 중요한 건 운만 바라면 절대 좋은 운이 들어올 수 없다. 일정 부분 충분한 노력이 필요하고 그 노력이 충분하고 나서 운이 작용한다는 얘기다. 필자가 생각할 때 청약은 노력 4 운 6이 작용하는 분야이다. 따라서 실력에 비해 운에 따라 훨씬 효과가 많이 나오는 분야이기 때문에 앞에서 말했듯이 운의 활용도를 높이고 싶은 사람들에게 도전해 볼만한 분야이다. 그렇다면 실제적으로 어떻게 운의 활용도를 높여서 청약에 당첨될 수 있을까?
독자들의 보다 더 생생한 정보를 위해서 필자의 경험담 위주의 사례로 청약 당첨된 이야기를 해보면 우선 필자가 청약에 당첨됐던 마곡지구 13단지는 2015년 당시만 하더라도 청약시장이 현재처럼 과열 양상은 아니었다. 무엇보다 그 당시에는 유주택자도 가점이 아닌 추첨으로 당첨자를 뽑기 때문에 지금처럼 청약가점이 높지 않아도 운이 좋으면 충분히 당첨 가능성이 있었다.
그럼에도 불구하고 필자는 전용면적 84제곱미터에서 A형과 B형 중 타입을 고를 수 있었고 타입에 따라서 경쟁률이 달라졌다. 저서 ‘ 마흔 살 건물주 ’ 에도 썼듯이 청약에서 우선은 당첨이 중요하다. 청약 당첨을 노리기 위해서는 확률을 높여야 한다. 우리나라 사람들은 아무래도 집 안 내부가 네모 반듯한 A형태의 집을 선호한다. B형태의 길쭉한 평면도를 좋아하진 않는다. 따라서 전략적으로 네모 반듯한 형태의 집 보다 약간 길쭉하지만 사생활이 더 보호가 될 수 있는 타입을 고르는 게 핵심이다. 필자 또한 그렇게 전략적으로 접근했고 예상은 보기 좋게 적중해 내가 고른 B타입이 훨씬 낮은 경쟁률로 청약에 당첨됐다. B타입도 간신히 예비 당첨으로 당첨이 되었다. 만약 필자가 A타입을 골랐다면 확률적으로 당첨되기는 더 힘들었을 것이다. 전략적으로 틈새를 노렸고 과감하고 올바른 결정을 할 수 있었다.
하지만 그 당시 2015년만 하더라도 청약에 많은 관심을 갖는 사람도 많지 않았고 집값이 더 떨어질지도 모른다는 불안 심리가 있었던 시기이다. 하지만 필자는 당첨만 되면 수억 원에 시세차익을 얻을 수 있다는 확신이 있었을뿐더러 부동산 경기가 다시 살아날 것이라고 생각했다. 이런 생각은 단순히 운이 아니라 부동산 시장을 냉정히 그리고 정확하게 꿰뚫어 보고 있었던 부분이다. 앞에서도 강조했지만 운 전에 명확한 판단과 기준 그리고 많은 노력이 필요하다.
부동산 투자를 하고 돈을 벌기 위해서는 남이 보지 못하는 부분을 볼 수 있는 안목이 필요하고 틈새를 찾을 수 있어야 한다. 필자가 돈을 벌 수 있게 찾았던 틈새는 비단 아파트 청약에서 타입 만이 아니었다. 마곡지구는 서울 투기과열지구 이후 투기지역이 됐기 때문에 필자를 포함 세대원은 향후 5년간 청약 당첨 제한이 생겼다. 쉽게 말해 서울에서 아파트 청약은 5년간 될 수 없다는 얘기이다. 그리고 그 안에 많은 법들이 바뀌어서 85제곱미터 이하의 서울 청약은 100% 가점으로 바뀌었다. 즉, 전에는 서울에 민간 건설사에서 짓는 아파트라고 하더라도 일정 부분 추첨 비율이 있었지만 제도가 바뀌어서 앞으로는 100% 가점으로 청약이 가능하다는 얘기이다. 그 말은 앞으로 필자는 마곡 당첨일로부터 5년이 지나도 향후 서울에서 청약은 더 이상 힘들어졌다는 의미이다.
그렇다면 필자에 입장에서는 어떤 전략을 선택해야 할까? 청약가점이 낮기 때문에 가점이 낮아도 청약 당첨이 가능한 지역을 찾아서 청약을 넣는 게 유리할 수 있다는 얘기이다. 하지만 2015년 이후로 청약열기는 점점 달아 올라서 서울이 아니어도 아파트 청약 경쟁률이 점점 올라갔다. 확률적으로 청약 당첨되기가 수도권이라 하더라도 쉽지 않은 상황이었다. 따라서 필자 입장에서는 상대적으로 경쟁률이 낮지만 발전 가능성이 있는 곳을 찾아야 했다. 그래서 필자가 찾은 청약 유망 지역은 바로 김포였다. 마침 서울이 아닌 비조정지역 중 김포 같은 경우는 청약 당첨일로 5년이 아닌 2년만 지나도 청약에 넣을 수 있었다. 따라서 마곡지구 당첨된 후 5년이 지나지 않았지만 다시 한번 김포에는 청약 1순위를 넣을 수 있었다는 얘기이다.
위에서 언급했던 안 좋은 타입 위주로 청약을 넣어서 필자가 서울 거주자임에도 불구하고 필자가 노렸던 타입만 당해 즉 김포 사람이 아닌 서울 사람도 당첨될 수 있었다. 나머지 타입은 모두 김포(당해) 거주자만 당첨될 수 있었다. 또 한 번 청약에 당첨된 거다. 청약 당첨과 더불어 또 한 번 기회가 왔다. 이 아파트 단지의 일부 저층과 타입이 일시적으로 미분양이 난 것이다. 그 당시만 하더라도 비 조정지역은 5억까지 가구당 2건 중도금 대출이 무이자였다. 그래서 와이프 명의로 그때 미분양 아파트 1채를 더 구입했다. 세대당 2건의 중도금 대출이 가능했기 때문에 우리가 필요했던 자금은 분양가의 계약금 10%가 전부였다. 그리고 그 미분양 아파트가 기회라고 생각했어 필자에게 의뢰했던 많은 분들에게 투자 권유를 했고 많은 회원 분들이 이 아파트 미분양을 계약할 수 있었다.
그리고 3년 정도 흐른 지금 그 미 분양 아파트는 억 단위로 올랐다. 필자뿐만 아니라 많은 회원분들이 적은 돈 (계약금 10%)으로 큰 수익을 얻을 수 있었다. 물론 필자가 이 이야기를 밝히는 이유는 필자가 잘났다고 하는 얘기는 아니고 독자분들에 생생한 이해를 하기 위해서 조금 더 구체적으로 현실감 있게 사실인 부분만 언급했다. 이런 투자가 불로소득이라고 생각해서 불편하다고 생각하시는 분들도 분명 계실 것이다. 그래서 여러분들의 그런 생각에 대해서 필자가 조금 더 뒷장에서 추가적으로 불로소득에 대한 필자의 생각을 전하려고 한다. 일단은 사실을 사실대로 그냥 듣고 이 책을 다 덮고 필자에 얘기가 다 끝난 다음 고민해보면 좋겠다.
필자의 아파트 청약 당첨은 이 의외에도 계속된다. 당첨된 청약통장은 다시 쓸 수 없기 때문에 당첨된 청약 통장은 해지하고 새로 만들었다. 그리고 2020년도에 또다시 기회가 왔다. 하지만 2020년에는 전 보다 많은 사람들이 훨씬 아파트 청약에 관심이 많았다. 수도권의 많은 아파트가 경쟁률이 상당히 높았다. 필자 입장에서는 그동안 여유자금도 더 생기고 서울 및 투기과열지구를 제외한 지역에서는 다시 청약 1순위 자격이 되기 때문에 전략적으로 아파트 청약을 알아볼 수 있었다. 하지만 높은 경쟁률로 당첨되기가 쉽지 않을게 불을 보듯 뻔했다. 그래서 필자가 생각한 틈새 전략은 당첨 발표일이 같은 날인 청약 중에서 상대적으로 입지가 떨어져서 경쟁률이 낮은 단지를 선택하는 거였다.
청약에서 당첨 날짜가 같으면 중복해서 청약을 못 넣는다. 예를 들어 A단지 B단지 C단지의 청약일 다 다르다 하더라도 당첨일이 같은 날이면 A, B, C 세 단지중 한 단지만 선택해서 넣어야 된다. 이때 잘 고르면 틈새를 잘 찾을 수 있다. 왜냐하면 많은 사람들이 세 단지중 좋은 곳에 청약을 넣으려고 하기 때문에 상대적으로 인기가 덜 한 지역은 경쟁률이 낮을 수 있기 때문이다. A, B, C 단지중 A, B 단지가 입지가 탁월하고 투자가치가 높으면 C단지는 청약 당첨일이 같은 날이라는 이유 때문에 입지에 비해서 상대적으로 저평가될 수 있고 따라서 당첨 가능성도 높아진다. 필자 또한 이런 틈새를 이용해 C단지 비인기 타입에 청약을 넣었고 역시나 또 청약에 당첨됐다. 투기과열지구가 아니기 때문에 청약 재당첨 제한에도 피해 갈 수 있었다.
이런 식으로 필자는 아파트 오피스텔 점포겸용 택지 청약에서 무려 열 번 이상의 당첨이 가능했다. 물론 필자가 성공한 케이스만 밝혔기 때문에 청약 당첨이 굉장히 쉽고 운이 좋았을 거라고 판단할 수 있다. 하지만 청약 당첨을 하기 위해 필자와 필자의 와이프는 청약 조건이 있으면 거의 모든 지역을 넣는 전략으로 청약 신청을 굉장히 많이 했다. 많이 했기 때문에 청약 당첨 가능성이 올라간 것이다. 아무리 입지가 조금 떨어지고 발전 가능성이 있어도 아무리 비 인기 타입으로 청약을 넣는다고 하더라도 모든 사람이 한 번에 청약에 당첨될 일은 없다. 꾸준히 그리고 지속적으로 청약에 넣었기 때문에 당첨 가능성이 높았던 거다.
하지만 꾸준히 지속적으로 청약에 넣을 수 있었던 이유도 필자는 많은 지역에 많은 청약을 알고 있을뿐더러 지도와 분양가 평면도 위치 브랜드 세대수만 봐도 이 지역에 이 정도 분양가의 청약이 투자 가치가 있는지 없는지 10분 만에 판단할 수 있는 능력이 있었기 때문에 가능했다. 생각해보자 현실적으로 본인이 모르는 지역에 청약이 있는데 거기에 넣어야 할지? 말지? 며칠을 고민해도 답이 안 나오면 계속해서 여러 지역을 꾸준히 청약에 넣을 수 있을까? 아마 대부분의 사람들이 중간에서 포기할 것이다. 필자는 오랜 경험과 공부로 어디에 어떻게 청약을 넣는 게 유리한지 알고 있었고 그게 운이 작용해서 성공을 한 케이스다.
회원들도 필자의 도움으로 많은 분들이 원하는 아파트에 청약에 당첨됐다. 앞서 얘기했듯이 청약에서도 ‘ 너 자신을 알라 ’라고 말한 소크라테스의 말처럼 본인의 가점이나 자금의 부족도 인지하지 못하면서 무조건 서울 핵심지역의 청약을 노리시는 분들이 많았다. 그런 분들에게 당첨 가능성을 설명하고 당첨이 가능한 지역 중에서도 차후 미래가치가 뛰어난 지역을 추천드리고 타입을 정하고 청약에 임했고 계속해서 청약에 넣었기 때문에 생각보다 많은 분들이 아파트 청약에 당첨될 수 있었다.
이처럼 필자와 필자의 상담 회원들 사례를 보듯이 운을 정확하게 인지하고 어떻게 활용하냐? 에 따라서 얼마든지 좋은 결과를 만들 수 있었던 실제 사례를 얘기했다. 초반부에서 언급했듯이 운을 활용하기 위해서는 다양한 스펙트럼을 넓힐 필요가 있고 빈도수를 굉장히 많이 해서 운이 작용할 가능성을 넓히는 전략이 필요하다. 특히 운이 작용하는 분야 예컨대 청약 같은 경우는 가급적 청약 횟수를 늘리면서 당첨 운을 높이는 전략이다. 개인적으로는 로또를 추천하지 않지만 로또도 자주 사야 당첨 확률이 올라가는 건 당연하다. 우리가 운을 좋게 만들기 위해서는 다양한 스펙트럼에서 다양한 선택을 할 수 있도록 노력해야 한다. 앞에서도 언급했듯이 우선은 경험과 노력이 필요하고 그러고 나서 운이 필요하다는 점은 명심해야 할 부분이다.
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