내 집 마련의 4가지 솔루션
점유개정을 활용한 내 집 마련 전략
2021년 9월 11일 사연
1. 가족 구성원: 34세 남성, 32세 여성(맞벌이 신혼부부, 임신 준비 중)
2. 현 거주지: 경기도 고양시 소재 아파트(전세 4억 4000만 원)
3. 순자본 / 대출: 3억 6000만 원(전세금 여분 2억 9000만 원+현금 7000만 원) / 전세대출 1억 5000만 원
4. 월수입: 760만 원(450만 원+310만 원)
5. 허용 가능한 월 원리금 상환액: 230만 원
6. 현 주택 소유 여부: 무주택
7. 내 집 마련 선호 지역: 서울시 영등포구, 마포구, 강서구
8. 내 집 마련 우선순위(①교통 ②상권 ③학군 ④투자 ⑤환경): 교통>투자>학군>환경>상권
9. 기타:
-현재 거주하는 전셋집 계약 만료가 2022년 12월입니다. 단, 사정으로 계약 만료 전 퇴거는 불가능합니다.
-갭투자 등으로 내 집 마련을 할 경우 2022년 12월 이후 입주하지 않아도 됩니다. 아이가 태어나 초등학교에 들어가기 전까지 세를 줄 생각도 있습니다(시간 레버리지를 활용할 의향이 있습니다).
-한데 보유 현금이 적어 갭투자가 가능할는지는 모르겠습니다.
-전세 계약이 끝나는 2022년 12월까지 돈이 일부 묶여있지만 무엇이라도 하고 싶습니다. 어떻게 하는 게 나을까요?
-전세 계약 만료 후 실거주용 아파트를 매수한다면 대출(4~5억 원) 포함 8~9억 원 정도 하는 25평형대(방 3개, 화장실 2개) 아파트를 사고 싶습니다.
-집값이 계속 오르는데 상황에서 불안한 마음에 사연을 보냅니다.
-현재 임신 준비 중이라 조만간 외벌이(남성)가 될 수 있을 것 같습니다.
답변: 안녕하세요. 미래를읽다 최진곤대표입니다. 현재 전세를 거주 중이며 현금 7,000만 원을 갖고 계십니다. 전세 만기가 2022년 12월이기 때문에 이 기간 동안 전세를 살면서 미리 집을 사고 싶은 마음은 충분히 이해가 갑니다. 하지만 현금 7,000만 원으로 전세를 끼고 내 집 마련을 하기에 자금이 많이 부족합니다. 더군다나 본인이 원하시는 영등포구 마포구 강서구 일대에 아파트를 전세 끼고 사기에도 자금이 많이 부족합니다.
방법은 크게 네 가지입니다. 첫째 전세 만기가 끝날 때까지 열심히 돈을 모으면서 청약을 노린다. 둘째 당장 전세금을 빼고 담보 대출을 받아서 내 집 마련을 한다. 셋째 전세에 계속 거주하면서 갖고 계신 현금 7,000만 원으로 투자가치가 높은 지역을 그냥 투자 목적으로 산다. 다만 투자 목적이기 때문에 거주는 하지 못합니다. 넷 째 계약 기간을 길게 해서 본인의 전세 만기 때까지 잔금을 늦춘다. 혹은 새로 사는 집 주인 본인이 전세로 거주하는 점유개정을 하고 본인은 현재 살고 있는 곳의 전세 만기가 도래할 때까지 전세를 살다가 이사 가는 경우입니다.
이 옵션 중 네 번째 옵션에 대해서 조금 더 구체적으로 말씀드리겠습니다. 현재 갖고 계신 순자산으로는 서울에 25평 내 집 마련을 원하는 곳에 투자가치가 높은 아파트는 찾기 힘듭니다. 하지만 현재 그나마 저평가되어 있다고 판단되는 아파트는 김포 힐스테이트 리버시티입니다. 현재 25평 아파트가 7억에서 7.5억 정도 시세가 형성되어 있습니다. 1년 차 신축이기 때문에 향후 실 거주하기도 괜찮다고 보입니다. 다만 전세가격이 매매가 보다 많이 낮게 형성되어 있기 때문에 갖고 계신 현금 7천으로 전세를 끼고 사기에 돈이 많이 부족합니다. 추가로 대출을 받아서 전세를 끼고 사는 방법이 있고 아니면 현재 집 주인이 집을 팔고 본인은 전세로 거주하는 점유개정을 통해서 가급적 적은 돈으로 힐스테이트 리버시티를 살 수 있도록 협상할 수도 있습니다.
특히 집 주인 중에는 세금 문제나 여러 가지 문제 때문에 당장 집을 팔아야 하지만 이사는 추후 천천히 가고 싶어 하는 주인들도 있습니다. 상담하신 분도 당장 전세를 빼야 하는 건 아니기 때문에 미리 매수를 하고 입주는 매도자와 합의하에 서로 천천히 맞출 수도 있습니다. 물론 조건이 맞아떨어지는 계약이 찾기는 힘들 수도 있지만 사람 사는 일이기 때문에 전혀 불가능한 것도 아닙니다.
김포 힐스테이트 리버시티는 향후 5호선 연장과 시네폴리스, GTX-D 호재도 있기 때문에 향후 투자가치가 유망합니다. 무엇보다 현 상태에서 34평과 가격이 많이 차이가 나고 있기 때문에 오히려 작은 평수에 아파트가 저 평가가 되어 있다고 판단됩니다. 무엇보다 현재 7억~7.5억 대 아파트 가격은 상담하신 분에 순자산과 소득 수준상 적정한 수준에 아파트 가격이라고 판단됩니다. 위 네 번째 솔루션 외에도 앞서 언급한 나머지 세 가지 솔루션에 대해서도 곰곰이 따져 보시고 현명한 판단을 내리시기를 바랍니다. 감사합니다.
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