질의응답으로 본 2025년 부동산 전망 1 (시리즈)
민주당이 정권을 잡는다면 어떤 부동산 정책이 나올까?
- 비상계엄이라는 초유의 일이 일어났다. 소식을 들었을 때 어떤 느낌이었나요?
유튜브를 보고 있는데 속보로 떠서 깜짝 놀랐다. tv를 켜니 온통 그 관련 뉴스였다. 조금 당황스럽다. 처음 겪는 일이라 계속 뉴스를 시청했다. 1979년에 전두환 대통령 때, 계엄령이 있었다고 한다. 어렸을 때라 기억이 나지 않는다. 요새 정우성 씨가 주연으로 나온 서울의 봄이 그 당시 상황을 영화한 거다. 조금 우려스러운 건 박경리 작가의 토지 소설을 보고 일본에 대해서 안 좋은 감정이 생기고 반일을 하게 된 사람을 본 적이 있다.
물론 일본이 우리나라를 괴롭힌 부분도 있겠지만 소설이나 영화는 극적인 장면을 위해 과도하게 역사적 사실보다는 픽션이 더 강하다. 그런 픽션을 보고 역사를 알기보다는 팩트 위주의 사실들을 조합해서 역사를 인식해야 한다고 본다. 소설과 영화에 나오는 부분만 보고 역사를 평가하는 우를 범 하면 안 된다고 생각한다.
-환율급등, 코인폭락 등 경제에도 충격적인 사건이었다. 부동산도 영향을 받을 거 같은데 어떻게 생각하나?
계엄 선포 이후 실제로 코인이 폭락하고 환율이 급등했지만 계엄 해제 이후 빠르게 안정되어 가고 있다. 부동산에도 당장 큰 변화가 있을 거라고는 생각하지 않는다. 다만 이 이후에 어떤 변화에 따라서 부동산도 트렌드가 바뀔 수 있다고 생각한다. 계엄 선포 이후 윤석열정부는 심한 레임덕에 빠질 가능성이 크다. 앞으로 식물정부가 될 가능성이 높다. 본인이 직접 하야나 탄핵될 가능성도 높다. 그럴 때마다 부동산 시장 변화는 트렌드가 다르게 변 할 수 있을 거라고 본다. 예를 들면 윤석열 정부가 하야 혹은 탄핵되고 대통령이 누가 되냐에 따라서 부동산 흐름이 또다시 바뀔 수 있다고 생각한다.
-민주당이 거대 야당인데 만약 정권을 잡는다면 지난 정권 정책을 계속 쓸거라 봐야 하나?
현재 민주당이 국회 과반 당이고 대통령마저 민주당에서 나온다면 정책 독주를 현실적으로 막을 수는 없다. 하지만 문재인 정권 때와 똑같은 정책을 필 거라고는 생각하지 않는다. 우선 문재인 정권의 부동산 정책의 설계자는 노무현 정권 때 부동산 정책을 총괄했던 김수현 전 정책실장이다. 그의 정책은 종부세 강화, 다주택자 양도세 중과, 임대차 3 법 강화, 취득세 중과, 조정지역 지정 등 자유 시장주의와는 동 떨어진 정책이었다. 그로 인해 최근까지 이어지는 똘똘한 한 채 현상, 강남과 비강남권의 격차, 서울과 지방의 양극화만 가중되어 온 것도 사실이다. 윤석열 정부에서 약속했던 취득세 중과도 완화도 국회 통과를 하지 못해서 여전히 취득세 중과가 시행되고 있다. 김수현 씨나 김현미 장관 그리고 문재인 대통령 모두 부동산 시장을 제대로 이해하는 실무 경험자들이 아니다. 정책 입안자들이 실무 경험이 많지 않은 이론가들이다 보니 그 결과는 양극화과 집 값 급등으로 이어졌고 그 피해는 무주택 서민이 입었던 게 사실이다. 정권교체의 원인도 부동산 정책의 실패도 일부 있다고 생각하기 때문에 문재인 정권과 결은 비슷하겠지만 그렇다고 완전히 똑같은 정책을 펼치 거라고 생각하지 않는다.
-똘똘한 한 채 정책이 계속된다면 지금과 똑같은 수 있다. 더 강력한 정책이 나올 수도 있을지?
다주택자를 범죄자 취급하는 분위기는 다시 문재인 정권 때처럼 이어질 수 있다. 다만 일시적 1세대 2 주택자까지는 다주택자로 보기 힘들다는 인식이 강하다. 갈아타기를 위해서라도 어쩔 수 없이 일시적 1세대 2 주택이 될 수 있기 때문이다. 취득세만 하더라도 비조정지역에서는 2 주택까지도 취득세 중과가 아닌 일반세율이다. 따라서 똘똘한 한 채, 혹은 똘똘한 두 채 트렌드가 이어질 수 있다. 그렇게 되면 서울과 지방 상급지와 하급자 강남과 비강남과의 격차는 계속 벌어질 수 있다.
또한 이재명 대표의 대표 공약인 국토보유세도 도입될 수 있다, 국토보유세는 모든 주택과 토지의 세금이 부과되는 것이다. 보유세가 오르면 조세 전가 귀착의 영향으로 전세 월세 가격이 오른다. 이미 문재인 정권에서 경험해 보았다. 전 월세에 공급이 한계가 있기 때문에 당연히 전세와 월세 가격이 한없이 치솟을 수 있고 과도한 법인의 부담으로 사업하기가 굉장히 어려워질 수 있다. 다른 나라로 이민을 가능 경우도 늘어날 수 있다고 본다.
기본주택이라 불리는 무주택자에게 저렴한 임대료로 30년간 거주 가능한 공공주택을 100만 가구 공급하는 것도 계획이다. 이렇게 되면 무엇보다 보유세 부담이 전혀 없는 무주택으로 가려는 경향도 이어질 수 있다. 무주택은 선 다주택은 악이라는 잘못된 편견으로 사회가 분열될 수도 있고, 부자들이 더 이상 한국에서 투자나 사업을 하지 않을 가능성도 배제하지 못한다.
하지만 전혀 다른 양상으로 바뀔 수도 있다. 최근 이재명 대표도 1 주택 종부세를 완화해야 한다는 취지의 발언을 했기 때문이다. 아무래도 정권이 바뀐 이유를 문재인 정권의 부동산 정책 실패가 크 패배 요인이라고 생각하기 때문에 일부 정책 수정을 하는 듯이 보인다. 규제 일변도의 부동산 정책은 대다수 국민들에게 호응을 얻을 수 없다고 판단 할 수도 있기 때문이다. 따라서 향후 민주당의 부동산 정책 공약 사항에 따라서 부동산 흐름을 지켜봐야 할 듯 하다.
