2025년 하반기 부동산 전망 및 대응 전략

투자의 본질은 변하지 않는다.

1부 폭발 직전의 서울, 부동산 시장 심상치 않다

-최근 서울 부동산은 어떤 상황? 시장에서 어떤 현상들이 나타나고 있나요?

서울 수도권 같은 경우 6.27 대출 규제로 시장은 관망세로 접어들었습니다. 매수 심리가 가라앉아 매수자들이 관망하고 있습니다. 휴가철과 맞물려서 집을 사려는 수요는 확실히 줄어든 게 맞습니다. 다만 그렇다고 아파트 가격이 떨이지지는 않고 있습니다. 매도자들도 관망으로 일관하고 있고, 일부 급한 매물은 호가가 낮아진 물건도 있지만 많지는 않을 걸로 알고 있습니다. 결국, 매수 매도 모두 관망하는 분위기라고 보시면 됩니다.

-최근 부동산 시장 참여자들의 심리와 행동은 어떤가요?

6.27 대출 이후로 시장은 어느 정도 충격에 빠진 건 분명 있습니다. 대책을 발표하고 바로 시행했기 때문에 사람들이 더 충격에 빠진 것도 있는데요. 일부에서는 잔금 대출이 나오지 않을까 봐 계약금을 떼이고 계약을 해지한 상황도 기사화되었습니다. 이후 전세금 대출 금지, 이주비 대출 금지 등이 발표되면서 관리처분 인가 전 조합들이 당혹감을 보였습니다. 일부 조합에서는 이주비 대출을 자체 준비를 계획하는 조합들도 있습니다. 하지만 조합이 조달하는 이주비 대출은 시중은행 대출보다 금리가 더 높기 때문에 그 손해는 조합원들이 부담해야 할 거로 보입니다. 재건축 재개발을 통해 공급을 활성화시킨다면서 정작 이주비 대출 문제로 공급이 더 축소될 수도 있다고 판단하고 있습니다. 규제의 여파는 최대 6개월을 가지 못하기 때문에 지금은 투자 심리가 주춤하지만 특별한 공급 대책이 없다면 올 가을쯤에는 투자 심리가 다시 살아날 거라고 예상하고 있습니다.

-대출 규제의 영향을 상대적으로 덜 받는 중저가 시장은 어떤 분위기인가요?

대출 규제가 6억으로 제한을 두었기 때문에 10억 내외의 아파트들은 이번 대출규제에는 전혀 영향이 없습니다. ltv를 60% 적용하다고 하더라도 10억이면 6억까지 대출이 나오기 때문입니다. 물론 dsr이 충족이 됐을 경우에 얘기입니다. 하지만 그렇다고 10억대 아파트가 큰 반사이익이나 풍선효과로 보여서 가격이 크게 오르지는 않고 있습니다. 그동안 조금씩 올라온 여파도 있겠지만 아무래도 전반적으로 매수 심리가 주춤하면서 10억대의 중저가 아파트들도 같이 시장 영향을 받는 거로 보입니다. 다만 단지별로 상황별로 가격이 조금씩 오르는 아파트들도 있고, 지역 호재에 의해 대출 규제 전부터 꾸준히 오르는 아파트도 있습니다. 호재가 있는 지역마다 조금씩 다른 양상을 보이고 있긴 하지만 중저가 아파트들도 대출 규제에 여파로 잠잠한 상황으로 보입니다.

-전세 시장은 지금 어떤 상황인가요?

전세는 크게 오르고 있습니다. 전세뿐만 아니라 월세도 크게 오르고 있는데요. 전세자금 대출규제도 한 몫하고 있는 걸로 보입니다. 사실 이 부분은 과거에도 제가 계속 지적을 했는데요. 규제를 하면 할수록 전세와 월세가 오르고 전세가 사라지고 월세화 될 수 있다고 많이 언급했습니다. 사실 전세나 월세가 오르면 세입자들, 즉, 일반 서민들이 더 크 피해를 본다고 얘기했는데요. 서민을 보호한다는 취지에 정책이지만 정작 서민들이 더 고통을 받는 아이러니한 상황이 된 겁니다.

2부, 벼락거지 시즌2 시작된다? 하반기 집값 결구 이렇게 된다.

-벼락거지 시즌2라는 표현이 요즘 들립니다. 앞으로 어떤 상황이 예상되나?

문재인 정권 시절 집 값이 너무 많이 올라 무주택자들은 졸지에 벼락거지가 됐다는 얘기가 벼락거지라는 신조어를 탄생시켰습니다. 당시에 무주택자들은 민주당이 집 값을 잡아 줄 거고 집 값 가격을 하락시킬 정책들을 내놓을 거라고 생각했습니다. 그도 그럴 것이 당시에는 대통령과 민주당의원들이 집 값의 거품을 얘기하면서 투기꾼들이 집 값을 올린다는 프레임을 씌우던 시절이었습니다. 하지만 집 값을 잡겠다는 정책을 내면 낼수록 집 값이 올라서 정작 무주택 서민들과 세입자들만 가장 큰 피해를 보았습니다. 가장 큰 이유는 잘못된 정책으로 집 값의 왜곡현상이 진행됐다는 겁니다. 다주택을 중과하니 똘똘한 한 채 현상이 급증했고 결국 서울 핵심지역과 강남이 크게 오르는 상황이 직면하게 됐습니다. 그리고 이 똘똘한 한 채 현상은 지금도 이어지고 있습니다. 벼락거지의 가장 큰 특징은 아무것도 하지 않고 현금을 갖고 있는 사람들이 자산 가치 상승으로 상대적으로 벼락거지가 됐다는 의미입니다. 마찬가지로 현 정권도 무분별한 포퓰리즘으로 돈을 뿌리는 상황이기 때문에 이번에도 자산을 갖고 있지 못하고 현금을 쥐고 있는 사람들이 가장 큰 피해를 볼 거라고 판단합니다.

- 하반기 서울/수도권/지방 집 값은 각각 어떻게 전망하나?

예전부터 국민의 힘은 서울 수도권 중심의 중앙 집중적 부동산 정책을 하는 경향이 있고 민주당은 지방 분권 정책을 부동산에서도 많이 썼습니다. 세종시 행정수도도 노무현 정권 때 시작 됐고 그 외 지방 혁신도시들도 민주당 집권 시 행했던 걸로 알고 있습니다. 이에 반해 윤석열 정부는 용인 반도체 클러스터 개발과 국민의 힘 김문수 경기지사 시절 시작한 gtx 이명박 정부때 했던 서울 근교에 보금자리 주택 등 서울 수도권의 편의를 위한 정책을 많이 낸 게 사실입니다. 따라서 저는 윤석열 정권 초기에 서울 수도권 시대를 예상했고 서울과 저 평가된 수도권 투자가 유망하다고 얘기했습니다. 물론 수도권은 서울에 비해 크게 오르지 않았지만 적은 돈으로도 투자가 가능했기에 자본이 충분하지 않은 사람들에게는 유망한 투자 전략이었습니다. 하지만 지금은 정권이 바뀌었기 때문에 지방 시장에도 어느 정도 힘이 실릴 수도 있다고 생각합니다. 세종시와 대전 그리고 부산 대구가 바닥을 찍고 조금씩 반등하고 있는 거로 보입니다. 전반적으로 현재 똘똘한 한 채 정책은 여전히 유효하니 서울과 수도권의 실거주 수요는 계속 증가할 것으로 보입니다. 다만 대출 규제 여파로 실거주를 해야 하는 부담이 있기 때문에 서울 수도권은 전세 낀 매물을 사는 경우와 대출을 받아 실 입주를 하는 실수요 시장의 수요가 많을 것으로 예상되며 지방은 대출을 받아도 실거주 의무가 없기 때문에 투자 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 무엇 보다도 지금은 돈이 풀리는 시기이기 때문에 서울 수도권 지방 전반적으로 자산가치 상승이 일어날 요인이 크다고 개인적으로 생각하는 바입니다.

-전세가와 매매가는 어떻게 될까요?

매매가도 오르지만 전세가가 더 많이 폭등하는 양상을 보일 수 있습니다. 토지거래 허가 구역이기 때문에 집을 팔기 위해서 아예 물건을 비워 놓는 경우가 많습니다. 토지거래 허가나 대출 규제 실거주 여파로 오히려 입주할 수 있는 전 월세 매물이 감소하게 되는 겁니다. 따라서 개인적으로 전세가격의 폭등 이후에 매매가 상승으로 이어지는 흐름을 보일 수도 있다고 생각합니다. 전세가 사라지고 월세화 되는 추세도 가팔라질 거라고 생각합니다. 임대차 3 법으로 갱신청구로 세입자가 임대 기간 전에 갑자기 나간다고 하더라도 집주인은 속수무책으로 전세금을 내줘야 합니다. 이때 충분한 전세금이 없으면 전세 사기범죄자로 낙인을 찍히기 때문에 차라리 집주인 입장에서 전세 보다 월세를 놓게 되는 겁니다. 월세는 보증금이 낮기 때문에 설령 세입자가 갑자기 나간다고 하더라도 전세보다는 집주인이 부담이 덜 하기 때문입니다. 최근에 그런 흐름으로 고가에 월세가 늘어나고 있고 전세 매물은 씨가 마르고 있습니다. 잔금을 전세로 치를 경우 전세자금 대출이 안 나오는 정책 때문에 전세에서 월세로 전환되는 이런 흐름은 더욱 가속화될 겁니다. 최근 외국계 기업들이 국내 임대차 시장에 진입하는 것도 이런 흐름과 관련이 있다고 생각합니다. 따라서 전세가 상승 후 매매가 상승이 예상되며 전세보다는 월세가 보편화될 거라고 생각합니다.

-앞으로 금리가 부동산에 미칠 영향은 어떻게 보시나요?

최근 트럼프의 금리 인하 압박과 경제 활성화 정책으로 미국도 조만간 금리를 내릴 거라고 예측하는 마당에 우리나라도 선제적으로 금리를 낮추려고 하는 움직임이 보입니다. 금통위 회의가 미국보다 앞선 8월에 있는 만큼 우리나라도 금리를 인하할 수 있다고 생각합니다. 다만 0.25 정도로 미비한 수준으로 내리거나 혹은 미국이 금리 인하를 단행한 이후 9월 이후에 금리를 인하할 수도 있다고 생각합니다. 어쨌든 금리 인하는 시기에 문제이지 무조건 된다고 생각을 해야 하겠습니다. 금리가 인하되고 시중에 돈이 많이 풀리면 자산 가치 상승은 불을 보듯 뻔하게 됩니다. 비슷한 사례가 코로나 때 겪었는데, 코로나 때 자영업을 하시는 분들은 장사가 안 돼서 많이 힘든데 어떻게 집 값이 올라갈까? 생각했겠지만 실제적으로 그 당시 집 값, 주식, 비트코인등 자산가치는 크게 상승했습니다. 또한 새로운 비대면 사업 등에 새로운 기회도 생기게 되었습니다. 이처럼 흐름이 변하면 뜨는 업종과 지는 업종이 있듯이 돌발 외부 변수에 경제 흐름은 크게 바뀔 수 있습니다. 마찬가지로 금리가 하락하면 또다시 집 값 상승이 커질 수 있다고 생각합니다.

-정부가 시장을 안정시킬 수 있는 방법이 있나요? 현실적으로 가능성 높은 시나리오는 무엇이라 보세요?

시장을 안정시킬 수 있는 방법이 있습니다. 하지만 현 정부에서 그 방법을 절대로 쓰지 않을 것이기 때문에 큰 의미는 없다고 봅니다. 제가 생각할 때, 집 값을 안정시키기 위해서는 문재인 정권시절 규제 전으로 모두 되돌려야 합니다. 양도세 중과 완화, 취득세 중과 완화, 토지거래허가 폐지, 재건축 초과 이익 환수 폐지 등등, 규제 전으로 모두 되돌려야 합니다. 지금 똘똘한 한 채 현상은 다주택을 투기꾼이라고 매도하고 다주택을 규제하는 정책으로 밀고 나갔기 때문입니다. 최근 미국에 살다 온 친구가 있는데 미국에서는 부자와 다주택자를 굉장히 존경한다고 합니다. 세금을 많이 내고 국가에서 공급해야 할 임대주택을 개인이 제공하고 있기 때문입니다. 하지만 우리나라는 다주택자들을 잠재적 사기꾼으로 생각하는 경향이 있습니다. 이런 사회적 분위기는 결국 세금 혜택이 가장 큰 똘똘한 한 채로 가게 되는 길을 택하게 됩니다. 양도세 취득세 종부세 모두 똘똘한 한 채가 유리하기 때문입니다. 이런 사회적 현상은 양극화를 더 초래했고 지방과 강남의 집 값 차이만 벌어지게 되었습니다. 따라서 이런 부작용을 해소하기 위해서라도 규제 전으로 모두 되돌려야 하지만 현 정부에서는 절대 그렇게 하지 않을 것이라고 생각하기 때문에 이런 얘기는 아무 의미가 없습니다. 따라서 앞으로 펼쳐질 현실적인 가능성을 생각하고 대응하는 게 더 맞다고 판단합니다. 현 정책 기조로 똘똘한 한 채 현상은 더 갈 거고 향후에는 돈 뿌리기 정책과 금리인하로 서울 강남 뿐 아니라 전 지역의 집 값, 전세가격이 폭등할 거로 예상됩니다. 집 값보다는 전셋값이 먼저 폭등할 겁니다. 이 부분을 잘 생각해서 의사 결정을 하셔야 할 거 같습니다.

-앞으로 가장 주목해야 할 지역은 어디라고 보시나요?

여전히 강남 3구와 용산이 가장 주목해야 할 지역이라고 생각합니다. 특히 삼성동 일대에 지하도시 개발과 맞물려 삼성동 일대와 압구정동 등이 우리나라 최고 부촌이 될 거라고 생각합니다. 하지만 모든 사람들이 한 번에 강남에 살 수 있는 건 아니기 때문에 본인의 컨디션과 체급에 맞게 전략을 짜야한다고 생각합니다. 가령 다자녀가 있는 무주택자인 경우 다자녀 특별공급을 노릴 수 있기 때문에 거기에 맞는 전략을 짜야하고, 돈이 충분치 않은 무주택자는 마치 바둑을 두듯이 외곽부터 차근차근 안으로 들어오는 전략을 택해야 합니다. 이때 일시적 1세대 2 주택이나 혼인 전 1세대 2 주택 전략등 세금을 고려한 투자 전략을 세우면 됩니다. 서울 핵심지로 갈아타기를 계획하신다면 입지가 더 좋은 지역을 선 매도 후 바로 잡아야 합니다. 대출이 충분히 가능하지 않다면 전세 낀 매물을 미리 사고 추후에 입주하는 전략도 필요합니다. 이처럼 각자 모든 상황이 다 다르기 때문에 본인에게 맞는 전략을 잘 고민해 보고 현명한 의사 결정이 필요하다고 생각합니다.

3부 현금이 휴지 조각이 된다? 대한민국의 심각한 상황 (정책, 투자환경)

-적극적인 통화정책이 펼쳐지고 있습니다. 현 상황에 대해 어떻게 보시나요?

저는 개인적으로 굉장히 심각하다고 봅니다. 민생지원금과 같은 정책이 솔직히 경제에 어떤 도움이 될지 전혀 모르겠습니다. 또한 그 외 뿌리는 정책자금 쿠폰 등도 상담합니다. 영화 쿠폰을 뿌린다거나 민생지원금을 쓴 후기를 올려주면 또다시 쿠폰을 뿌리는 등 선심성 이런 정책들이 결국에는 국민 세금에서 나오는 겁니다. 금리도 낮아지는 환경에서 이런 돈 풀기 정책이 계속된다면 물가 상승과 자산가치 상승이 굉장히 우려되는 상황입니다.

-한국이 베네수엘라 티르기에 아르헨티나처럼 화폐가 떨어질 가능성이 있나요?

기본적으로 우리 나나는 반도체와 조선등 전략 적 수출 주도형 국가이기 때문에 환율이 오르면 달러가 다시 들어와서 빠르게 안정을 찾는 나라이기는 합니다. 하지만 최근에 재계에서도 반발하고 있는 상법 개정안과 노란 봉투법이 통과가 된다면 우리나라에서 기업 하기가 더 힘들어질 수 있다고 봅니다. 그렇게 되면 중국이나 일본에게 수출 경쟁력이 떨어지게 되고 우리나라도 베네수엘라 투르기에 아르헨티나처럼 화폐 가치가 폭락할 수 있다고 생각합니다. 더군다나 정부의 무차별적인 포퓰리즘 정책과 잘못된 반 기업 정서 그리고 높은 상속세와 법인세로 기업 경영 활동을 옥죄게 되면 충분히 단숨에 후진국으로 국격이 추락할 수 있다고 생각합니다. 따라서 지금이 굉장히 중요한 시점이라고 생각합니다.

-임대차 3 법이 시장에 미친 영향을 어떻게 생각하시나요?

임대차 3 법은 계약 갱신 청구권 전월세 상한제 계약 신고제로 3가지입니다.

우선 임대차 3 법이 실행되기 직전에 전세가격이 큰 폭으로 올랐습니다. 또한 집주인들이 전세보다는 월세를 선호하게 되면서 전세 물량이 줄어들어 오히려 전세가격이 폭등하는 결과를 낳았습니다. 그 여파는 현재에도 진행 중이며 최근에 전세가격이 오르는 이유와도 무관하지 않다고 생각합니다. 또한 집주인과 세입자 간의 분쟁이 많아졌습니다. 예전에는 이렇게까지 집주인과 세입자 간의 분쟁이 있지 않았습니다. 하지만 지금은 집주인 다주택자들은 잠재적인 사기꾼 취급을 받고 있으며 세입자들도 본인의 권리를 찾기 위해서 소송을 하는 등의 불 필요한 행정력과 비용을 낭비하고 있습니다. 차라리 그 에너지와 돈으로 다른 생산적인 일을 할 수 있음에도 여전히 집주인과 세입자 간의 불화로 불필요한 비용을 지불하고 있습니다.

윤석열정권은 임대차 3 법을 폐지하려고 했지만 다수당인 민주당의 반대에 부딪혀서 폐지되지 못했습니다. 아마도 현 정권에서는 임대차 기간이 2 플러스 2가 아닌 2 플러스 2 플러스 2로 6년 까지도 연장될 여지가 있다고 봅니다. 앞서 이렇게 되면 어떤 부작용이 있는지 말씀드렸고 지금이라도 많은 분들이 깨어나서 이런 정책을 막아야 한다고 생각합니다.

-현 정부의 부동산 정책 방향에 대해서 어떻게 보시나요?

지나치게 이념 중심의 정책들을 남발하다 보니 부작용이 큰 거 같습니다. 기본적으로 민주당 의원들에 대부분은 자유주의보다는 사회주의 혹은 평등사상에 기반한 정책들을 내놓는 게 특징입니다. 최근 진성준 정책 위원장도 많은 반대에도 불구하고 주식 양도세 대주주 요건을 50억에서 10억으로 낮추는데 부정적으로 생각하고 있습니다. 현실적으로 서울 변두리 아파트 한 채 가격인 10억이 대주주 요건이 되는 게 맞냐라는 게 의문이고요. 10억이 대주주가 돼서 양도세가 나오게 되면 연말에 대주주 요건을 피하기 위해 국내 주식을 매도하고 미국 주식을 매수할 겁니다. 배당 소득세 분리과세도 많은 사람들이 기대를 했지만 실제로 큰 이익이 없이 마치 조삼 모사 식으로 정책을 밀어붙이고 있기 때문에 최근에 민주당 내 에지지 세력들 내에서도 볼맨 소리를 하고 있습니다.

-국토보유세 같은 새로운 세금 정책에 대해서 어떻게 생각하시나요?

지금 우리는 종부세 같은 이중과세 측면이 강한 세금을 이미 부과받고 있습니다. 또한 대선 초 세금을 통해 집 값을 잡지 않겠다는 말과 달리 마치 조삼 모사처럼 공시지가 현실화, 공정시장개액 비율을 60%에서 80% 인상으로 실제 세금을 올리는 효과의 정책들을 내고 있습니다. 담배가격도 인상하는 움직임을 보이는 것처럼 현재 정부가 돈이 없는 게 보이고 앞으로 더 많은 예산을 퍼 줘야 하기 때문에 많은 돈이 필요한 걸로 보입니다. 하지만 이렇게 과도한 세금 부담은 자산가들의 해외 이주도 생각할 수 있기 때문에 신중해야 한다고 생각합니다. 부자와 자산가들이 다 외국으로 가면 실제로 세금을 낼 수 있는 주체가 없어지게 됩니다. 또한 국토 보유세 같은 세금을 걷을 경우 당장은 그 피해가 서민들에게 없는 것처럼 보이지만 실제로 세금 전가 효과 때문에 결구 서민들이 더 피해를 볼 수밖에 없습니다.

종부세를 예를 들면 만약 집주인의 세금이 올라가면 여유가 있는 집주인은 세금을 내기 위해서라도 집을 월세로 돌리고 세입자에게 올라간 비용만큼 월세를 받게 됩니다. 결국 세입자들이 과도한 월세를 부담하게 됩니다. 물론, 전 월세 물량이 세입자가 선택할 정도로 많다면, 조세의 전가는 이루어지지 않습니다. 하지만 강남이나 서울 핵심지역의 전월세 물량은 절대적으로 부족합니다. 따라서 이러한 조세의 전가는 핵심 지역일수록 커질 수 있습니다. 이런 부분도 같이 염두에 둬야 한다고 생각합니다. 정치인들은 너무 1차원적으로만 사고하는 게 문제입니다. 프랑스의 로베스 피에르도 반값 우유를 아이들에게 먹인다고 우유를 반값으로 동결했지만 오히려 우유값이 폭등한 케이스를 반면교사로 삼아야 한다고 생각합니다.

- 투자 환경이 완전히 변하고 있습니다. 개인들은 어떻게 대응해야 할까요?

시장이 아무리 변동하더라도 투자의 본질은 변하지 않습니다. 그 투자의 본질은 돈 가치는 하락한다. 돈을 풀면 돈 가치는 더 하락한다. 금리가 낮아지면 더더욱 돈 가치는 하락한다. 주택의 공급이 없으면 집 값은 돈가치의 하락 플러스 자산가치 상승으로 이어진다. 이런 부분을 생각한다면 어떤 선택을 해야 할지 보일 겁니다.

다만 지금은 수도권에 대출을 받을 경우 실거주해야 하기 때문에 서울과 수도권은 실거주 위주로 내 집 마련 계획을 잡으시고 지방은 아직 대출 규제가 없기 때문에 여전히 대출을 통한 투자는 가능하다고 생각합니다.

4부 베네수엘라 급행열차 탑승? 반드시 이렇게 행동하세요

-앞서 말씀하신 최악의 상황을 피하려면 지금 무엇을 해야 하나요?

원화가치 폭락에 대한 대비를 하실 필요가 있다고 봅니다. 환율 추이를 지켜보시면서 자산의 일부를 달러 자산으로 바꾸는 작업이 필요합니다. 미국 주식이 좋은 대안이 될 수 있다고 생각합니다. 금 은 등의 실물 자산도 좋은 방법입니다. 비트코인은 본인들 성향에 맞게 하시면 좋을 듯합니다. 어쨌든 핵심 본질은 베네수엘라처럼 원화가치 하락하게 되면 원화를 실물 자산이 아닌 원화를 갖고 있는 사람이 제일 피해를 보게 되어 있습니다. 물론 그렇게 되면 안 되겠지만 최악의 상황도 염두에 두고 대비를 하실 필요는 있다고 생각합니다. 다만 나비 효과처럼 많은 사람들이 제 의견에 동의하게 되고 사람들 생각이 조금씩이나마 자유 시장주의로 바뀔 수 있다면 미래는 조금씩 좋은 방향으로 달라질 수 있다고 생각합니다.

-무주택자들은 구체적으로 어떤 조언을 하시나요?

전 월셀 가격이 폭등하게 되면 무주택자가 가장 큰 피해를 입게 됩니다. 거주 비용이 크게 증가하기 때문이죠. 따라서 무주택자는 무조건 내 집 마련을 가능한 한 빨리 하는 게 맞습니다. 다만 과도한 대출이 문제가 될 수 있는데, 지금처럼 dsr과 6억 초과 대출 금지로 무리하게 부동산 투자를 할 수 있는 여건이 아니기 때문에 가능한 최고 한도의 대출을 활용해서 내 집 마련을 하는 것도 괜찮다고 생각합니다. 또한 인플레이션이 발생하게 되면 대출이 전혀 없는 것보다는 갚아야 될 대출의 실질 가치기 감소하는 대출 비율이 높은 게 자산 증식 차원에서 훨씬 유리합니다. 그런 부분을 잘 고민하셔서 내 집 마련을 하시면 좋을 거 같습니다. 본인이 처한 상황을 면밀히 객관화하실 필요가 있습니다. 무주택이면서 특별공급 대상자인 경우 이런 부분을 잘 살려서 청약에 임하셔야 하고 청약 가능성이 없다면 일반 매매로 내 집 마련을 빨리 서두르시는 게 좋을 거 같습니다. 무주택자들이 특히 하락론자들에 말에 많이 휘둘리시는 편인데요. 하락론자들의 과거 발언이 실제로 맞았는지 잘 살펴보고 의사 결정을 하시면 좋을 거 같습니다. 매번 틀리는 사람들 말을 굳이 따를 필요는 없기 때문입니다.

-1 주택자들은 줄어든 한도의 대출로라도 갈아타야 하나요? 조금 더 돈을 모아 기다려야 할까요?

지금 당장 대출을 받더라도 갈아타는 게 맞습니다. 지금과 같은 비수기에는 갈아타기 좋은 시기입니다. 내 집은 가급적 빨리 팔고 빨리 상급지로 이동하는 게 좋습니다. 돈을 모으는 속도 보다 내가 가고자 하는 집 값이 더 오르는 경우를 많이 보셨을 겁니다. 지금처럼 입주 물량이 부족한 상태에서 금리도 내리고 돈이 풀리게 되면 집 값이 크게 상승할 수도 있기 때문에 빨리 갈아타기 전략을 세우시는 게 좋을 거 같습니다.

-지방에 부동산을 보유한 분들은 지방 사이클이 바뀌는 것을 기다리는 게 좋을까요? 정리하는 게 좋을까요?

지금 물 들어오는 데는 가급적 정리하시는 게 맞을 거 같습니다. 특히 다주택자들은 늘어나는 종부세등의 세금에 대비하기 위해서라도 정리하는 게 맞습니다. 특히 개인인 경우 1년에 2채 이상 매도 하면 양도차익이 합산 과세 되기 때문에 1년에 한 채씩 팔아야 가장 유리합니다. 이런 점을 감안해서 미리미리 매도하는 전략이 좋아 보입니다. 다만 아직까지 물 들어온 지역이 아니라면 조금 더 기다려 보시는 것도 괜찮다고 생각합니다. 가격이 오르고 내가 원하는 가격에 팔릴 수 있기 때문에 조금 기다려 보시라고 말씀드리고 싶습니다. 다만 당장 매도하고 더 나은 대안들 예를 들면 미국주식 코인 금 등이 수익이 더 커 보인다면 과감히 수익을 적게 갖더라도 매도하시는 게 좋다고 생각합니다.

-주식이나 코인 등 다른 자산 투자에 대한 의견은 어떠신가요?

제가 생각할 때, 최근 느낀 주식 투자의 통찰은 국내주식은 단타, 미국주식은 장기로 보는 게 맞다는 생각이 듭니다. 우리나라 주식은 횡보하는 경우가 많기 때문에 장기로 갖고 있는다고 해서 이익이 나지는 않는 거 같습니다. 이런 점을 보완하기 위해서 내놓은 정책도 실제로 그렇게 큰 메리트가 없다고 생각합니다. 예를 들면 양도세 분리과세 같은 경우에도 실효 이익이 크지 않습니다. 하지만 미국 주식은 다르다고 생각합니다. 세계가 점점 기술과 혁신이 놀랍게 변하고 있습니다. 그 혁신과 변화를 빅테크 기업이 같이 이끌고 있습니다. 테슬라 엔비디아 구글 아마존 같은 기업들이 그런 혁신을 주도하고 있기 때문에 장기적으로 미국 주식의 투자는 굉장히 유망하다고 생각합니다. 또한 원화가치 하락에 대한 대비도 되기 때문에 관심을 가질 필요가 있다고 생각합니다.

-지금 하면 안 되는 최악의 선택은 무엇이라고 생각하시나요?

아무것도 하지 않고 현금을 갖고 있는 사람이 최악의 선택이라고 생각합니다. 지금은 절대 현금을 갖고 있지 말라라고 말하고 싶습니다. 특히 원화는 더더욱 위험합니다. 하이퍼 인플레이션이 발생하면 1억으로 햄버거 하나 사 먹을 수밖에 없는 상황이 펼쳐집니다. 불가능한 얘기 같지만 이미 브라질 아르헨티나 베네수엘라 짐바브웨 1차 대전 후 독일 등에서 실제로 일어났던 일들입니다. 무주택자는 거주 비용이 큰 폭으로 오를 수 있기 때문에 내 집 마련부터 하시고 나머지 자산은 달러 베이스의 자산에 투자하시는 게 좋을 거 같습니다. 물론 대출도 가능한 많이 받는 게 좋겠습니다. 다만 이런 시나리오는 추후 현명한 국민들이 어떤 선택을 하냐에 따라서 조금씩 달라질 수 있다고 생각하기 때문에 세상 돌아가는 걸 유심히 지켜봐야 할 필요는 있다고 봅니다.

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