부동산 통찰력 키우기
당신은 지금 어느 위치에 있나?
부동산 통찰력을 키우기 위해서는 본인이 투자 고수인지 중수인지 아님 이제 투자를 시작하는 초심자인지 스스로 살펴봐야 한다. 우선 부동산 관련 용어들이다. DTI, LTV, SDR, 전용면적, 공용면적, 단독주택, 다세대주택, 다가구주택의 차이를 분간할 수 있다면 이미 당신은 초보가 아니다. 부동산 관련 세금도 취득세 재산세 종합부동산세 양도소득세에 대해서 이해하고 어느 정도 계산할 수 있다면 역시 초보 투자자가 아니라고 할 수 있다. 재건축, 재개발, 도시개발사업, 뉴타운 사업, 뉴 스테이, 보금자리주택, 장기전세주택, 10년 공공임대 등에 대해서 차이점을 알고 있다면 이 역시 초보자가 아니다.
하지만 앞서 얘기한 부동산 관련 용어들과 부동산 관련 세금 혹은 부동산 개발 사업 방식에 대해서 전혀 모른다면 당신은 부동산 초보자이기 때문에 섣불리 투자를 해서는 안된다. 우선 책을 통해 혹은 인터넷을 통해 이런 기본적인 용어들을 숙지하고 투자에 임해야 한다. 이런 용어들을 모르면, 신문을 봐도 뉴스를 봐도 그게 통 무슨 소리인지 이해할 수 없기 때문에 뉴스를 보더라도 부동산 흐름을 이해할 수 없고 따라서 부동산 투자전략도 세울 수 없기 때문이다.
만약 이런 용어들과 세금에 대해서 어느 정도 파악하고 있다면 실전 투자를 준비해도 된다. 실전 투자에 들어가기 앞서서 알아야 것이 또 있다. 그건 바로 부동산의 시세이다. 아무래도 가장 대중적인 부동산 투자가 아파트이기 때문에 최소한 지역별 아파트의 대략적인 시세는 알고 있어야 한다. 판교 쪽 새 아파트 시세가 얼마인지? 분당 쪽 10년 된 아파트 시세가 대략 얼마인지? 용산의 전용면적 85제곱미터의 시세가 얼마인지? 대략적인 시세를 어느 정도 알고 있어야 투자하고자 하는 지역의 시세가 고평가 혹은 저평가되어 있는지 확인할 수 있기 때문이다.
요즘은 핸드폰으로도 부동산 시세를 체크할 수 있기 때문에 수시로 부동산 시세를 체크하는 것도 좋은 방법이다. 다만 아파트 외에 상가나 다세대 빌라 단독주택 건물들은 같은 지역이라 하더라도 위치에 따라 건물 노후도에 따라 가격이 차이가 많이 나기 때문에 초보자가 시세를 체크하기가 쉽지가 않다. 초보자라면 그래도 가격이 정형화되어 있는 아파트 시세를 평형별로만 알아도 어느 정도 부동산 가격을 체크할 수 있다.
2002년 나는 대학교를 졸업하자마자 돈을 많이 벌기 위해서 보험회사 영업직에 들어갔다. 보험회사 영업의 특성상 고객을 만나러 여기저기 많이 다녔는데, 고객들과 상담을 하기 전 시간이 남을 때나 상담을 끝내고 나와서 시간이 있다면 꼭 그 인근에 부동산 가격을 체크하고 시간이 허락된다면 부동산 사무실에 들려서 좋은 투자 물건이 있는지 물어봤다. 그 당시 내 나이가 27세였다. 처음에는 부동산에 들어가는 거 자체가 쑥스럽고 어색해서 몇 번을 망설였지만 꾸준히 하다 보니 익숙해져서 나중에는 공인중개 사분들과 친분도 쌓이게 되었다.
예전 TV 방송에서 양현석이 마포 인근에 부동산에 매일 출근해 같이 김치찌개를 먹으면서 부동산 투자 감각을 키웠다고 얘기한 적이 있다. 사실 그게 정답이다. 부동산은 현장에 항상 답이 있고, 인맥에 따라서 좋은 투자 기회를 발견할 수 있기 때문이다. 사실 간혹 부동산으로 사기를 당하거나 안 좋은 뉴스를 접하기도 하지만 그건 정말 극소수의 얘기이고 많은 공인중개 사분들이 정말 양심적으로 전문적으로 일하시는 분들이 많다. 공인중개사 사장님들과 좋은 관계를 유지하는 것도 부자가 되기 위한 지름길 중의 하나라고 할 수 있다.
2004년도 내가 29살 때, 첫 부동산 투자를 했으니 나도 2002, 2003년도는 투자를 하기 위한 준비과정 즉, 이론을 습득하고 모의 투자를 했던 시기였던 거 같다. 모의투자의 가장 큰 장점은 돈 없이도 할 수 있다는 것이다. 내가 관심 있게 지켜보던 아파트가 향후 오를지 떨어질지 예측하고 1~2년 후에 내가 예측했던 가격과 비슷한지 아닌지 살펴보면서 투자 감각을 키울 수 있다.
때로는 멘토나 지인을 활용하는 경우도 있다. 사실 나는 좀 특이한 케이스이긴 하다. 나 혼자 부동산 투자 공부를 결심하고 묵묵히 수행해왔으니 말이다. 많은 사람들이 부동산 투자를 결심하고 공부하더라도 금세 열정이 식는 경우를 많이 봤기 때문이다. 생각해보라 앞서 얘기한 부동산 관련 용어들 부동산 세금 관련 내용들 향후 부동산 전망에 대해서 물어보고 자문을 구할 수 있다면 어떻겠는가? 부동산에 관련한 어려운 문제를 쉽게 풀 수 있고 투자 노하우를 엿볼 수 있기 때문에 부동산 투자에 대한 관심을 오래 지속시킬 수 있다. 또한 가장 좋은 부동산 공부법은 내 돈이 들어간 투자를 하면 된다. 내 돈이 들어간 투자를 하게 되면 그동안 관심이 없더라도 공부하고 관심을 갖게 되기 때문이다.
첫 투자를 멘토와 상의해서 한다면 실패를 줄일 수 있다. 물론 멘토가 어느 정도 검증이 되고 실제로 부동산 투자로 돈을 번 경험이 있어야 하는 건 당연한 얘기 일 것이다. 노력만 한다면 멘토는 우리 주변에서 쉽게 찾을 수도 있다. 주변에 부동산 투자를 잘 하는 지인들이 한 둘은 분명히 있을 것이다. 그들에게 도움을 주는 방법으로 그들의 도움을 받을 수 있다. 인지상정이라는 말이 있다. 나에게 잘하는 사람의 부탁을 어떻게 거절할 수 있겠는가? 전략이 중요하다. 내가 무언가를 얻기 위해서는 내가 먼저 상대방에게 도움을 주고 얻어야 한다. 상대방에게 도움을 요구했다가 거절을 당했다고 의기소침할게 아니라 어떻게 하면 내가 상대방에게 도움을 주고 도움을 받을까? 고민하는 게 더 현명하다는 얘기다.
부동산용어를 이해하고 세금을 이해하고 부동산 정책과 최신 부동산 개발 정보와 부동산 지역별 대략적인 시세를 안다면 그다음 단계로 넘어가야 한다. 사실 여기까지만 이해하고 알아도 이론적으로 중수라 할 수 있다. 물론 투자에 세계에서는 아직 갈길이 멀지만 이 정도까지 이루는 것도 사실 경험상 쉽지만은 않다는 걸 잘 알고 있다.
고수의 길로 가면 이런 모든 부동산의 정보를 활용해 미래를 볼 수 있는 지경에 이르러야 한다. 하나의 정보가 다른 정보들과 연쇄 반응을 일으켜 전혀 새로운 결과를 예측할 수 있어야 한다는 얘기다. 아직까지 이 얘기가 무슨 말인지 모른다면 당신은 아직 투자 고수가 아닐 수 있다. 100% 맞지는 않겠지만 어느 정도 부동산 흐름을 예측할 수 있다는 얘기다. 이렇듯 투자의 길은 험난하고 쉽지 않다. 돌이켜보니 나 역시 투자 초보 시절이 있었다는 걸 이 글을 쓰며 상기시켜줬다. 그 시절 나 역시 얼마나 어리바리했나? 이 글을 보는 여러분들도 마찬가지다. 지금 당장 투자의 터널 끝이 보이지는 않겠지만 묵묵히 공부하고 투자하다 보면 어느새 고수의 길로 들어선 자기 자신을 발견할 수 있을 테니까 말이다.
투자고수가 되고 건물주가 되고 경제적 자유를 누리고 싶다면 지금부터라도 부동산 투자 공부를 시작하자.
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