8월 2일 부동산 정책, 하루 전에 쓴 글
올바른 부동산 정책을 펼치길 기대하며
지난 6.19 부동산 대책이 있은 후 두 달 조금 안된 시점에서 곧 정부의 부동산 대책이 나올 예정이다. 현재까지 발표된 예상 대책으로는 투기과열지구 지정, 전용면적 60제곱미터 이상 주택거래 신고제 도입, 양도소득세 강화 정도이다. 만약 위의 기사대로 내일 정부 정책이 나온다면 이는 최악의 부동산 정부 정책이라고 해도 과언이 아닐 것이다.
우선 투기과열지구이다. 투기과열지구로 지정이 되면 입주 시까지 분양권 전매가 금지되고 재건축 단지의 경우 조합원 지위의 양도도 금지된다. 또 LTV, DTI 도 강화된다. 하지만 집값 안정의 근본적인 처방 없이 투기과열 지구로 지정하면 투기과열지구로 지정되지 않은 곳 중 상대적으로 덜 오른 지역을 중심으로 풍선효과가 일어나기 때문에 오히려 더 심각한 문제를 초래할 수 있다.
전용면적 60제곱미터 이상 주택거래 신고제 도입도 마찬가지다. 정부는 전용면적 60제곱미터의 소형 주택을 사는 수요층이 돈 없는 서민이라고 생각하는 것 같은데 이는 큰 착각이다. 50채, 100채씩 사들이는 갭 투자자들이 가장 선호하는 주택 면적이 바로 전용면적 60제곱미터 이하의 소형 주택이기 때문이다. 가뜩이나 요즘 직장인들 사이에서 갭 투자가 광풍처럼 불고 있는데 전용면적 60제곱미터 이상 주택거래 신고제를 도입한다는 건 60제곱미터 이하라로만 갭 투자를 하라고 장려하는 꼴이 되는 것이다.
양도소득세 강화도 마찬가지다. 과거 참여정부 시절 1가구 2 주택 50% 3 주택 이상 60%의 양도세 중과제도를 시행했지만 다주택자들은 정권 바뀌기를 기대하며 시장에 집을 내놓지를 않았다. 시장의 거래할 매물이 없으니 오히려 집값이 크게 올랐던 경험을 잊어서는 안 된다. 집이 거래가 안되면 동맥경화에 걸린 것처럼 부동산 시장의 여러 가지 문제가 생길 수 있다.
이런 세 가지 부작용이 있기 때문에 제발 정부가 보완대책 없이 이 세 가지 정책을 내놓지 않기를 기대해본다.
물론, 필자가 생각하는 부동산을 안정시킬 수 있는 방법도 있다.
우선 갭 투자가 이렇게 유행하게 된 배경부터 알아야 한다. 사실 전세를 끼고 내 집 마련을 하는 건 과거 우리 부모님 세대 때부터 오랫동안 해오던 투자였다. 하지만 계속된 저금리로 전세 끼고 한 채 두 채씩 사던 갭 투자로 재미를 보는 사람들이 하나 둘 늘어나고 그런 경험담이 실린 책들이 베스트셀러가 되면서 일반 직장인들에게 점차 확산된 거다. 거기에다 각종 카페나 컨설팅을 통해 캡 투자자들을 양성한다는 취지로 교육사업을 하면서 최근 직장인들 사이에서 갭 투자 열풍이 불고 있다.
물론 갭 투자자들은 본인이 부동산 투자를 한다고 생각한다. 갭 투자하기 전에 입지분석이나 수요 공급분석등 치밀하게 준비하지 않으면 실패를 보기 때문에 그에 따른 노력이 엄청나고 이런 노력이 있기 때문에 갭 투자가 불로소득이 아니라는 주장이다. 물론 부동산 투자에 대한 그 엄청난 노력이 결코 헛되다는 얘기도 아니고 부동산 투자가 존재할 수 없다는 얘기가 아니다. 부동산 투자도 얼마든지 투자인 게 맞다. 하지만 필자가 얘기하고 싶은 건 과도하게 50채, 100채, 심지어 300채씩 집을 사는 게 집을 의식주 개념에서 집을 바라볼 때 이게 과연 정당한 방법인가? 를 묻고 싶은 것이다.
만약 우리나라 대기업 총수가 자기가 가지고 있는 모든 자산을 활용해 소형 아파트를 몇 만 채씩 산다면 그런 행위는 부동산 투자로 생각해야 할까? 아님 비난받아야 할 행동인가?
또한 최근 갭 투자가 이렇게 활성화된 계기는 세입자들에게도 문제가 있다. 집값이 폭락할 거라는 설익은 전문가들의 말만 믿고 집값과 전셋값의 차이가 없는데도 불구하고 집을 안 샀기 때문이다. 세입자들의 기본 마인드는 세금을 안 내고 절대 리스크를 지고 싶어 하지 않는 것이다. 1억짜리 집은 재산세를 내야 하지만 3억짜리 전세는 세금 한 푼 없다. 그렇기 때문에 세입자들은 집을 안 사고 집값이 하락할지도 모른다는 리스크 없이 전세로 거주하면서 세금 없이 무임승차하고 싶었던 것이다.
이런 배경을 토대로 살펴보면 답은 빤히 나와있다. 힘들겠지만 전세제도 자체를 없애야 한다. 전세는 우리나라에만 있다. 세계 어느 나라에도 전세제도는 없다. 그런데도 세금이 부과하지 않는 이 전세제도 때문에 여러 가지 문제점이 야기되는 거다. 물론, 현실적으로 전세를 급작스럽게 없앨 수는 없다. 점진적으로 전세를 월세로 바뀌게끔 정부에서 유도할 필요가 있다. 중 장기적으로 전세제도를 없애거나 최소한 전세에도 세금을 부과하게끔 해야 한다고 생각한다.
전세제도를 손본다는 장기적인 처방 말고 단기적인 처방으로는 우선 양도세가 아닌 보유세를 점차 늘려 다주택자들이 주택을 하나씩 시장에 공급하게끔 해야 한다. 현재 주택이 아무리 많이 있어도 임대사업자로 등록을 하게 되면 종부세 대상에 해당되지 않는다. 재산세도 누진 과세로 적용되기 때문에 사실 세 부담이 그리 크지 않다. 하지만 단계적으로 보유세를 올리면 자연스럽게 시장에 매물이 나올 것이고 전세제도 에도 점차 과세하는 정책으로 나간다면 세입자들도 실수요로 집을 사게 될 것이라고 필자는 생각한다. 절대 양도세를 올리는 실수를 하지 않기 바란다.
또한 부동산 정책을 의논할 때, 현장 경험이 있는 사람들을 많이 참여시켜 의논했으면 하는 바람이다. 사실 기존 부동산 정책들은 탁상행정의 땜질식 정책이 많았다. 구멍이 많았기 때문에 한편으로는 그 구멍을 합법적으로 활용해서 돈을 벌 수 있는 기회도 많았던 게 사실이다. 튼튼한 보안업체를 만들려면 해커들도 보안업체의 일원으로 포섭해서 정책에 참여시키고 정책의 구멍이 없는지 살펴보게 해야 한다.
그 외에 청약제도를 실거주자로 하게끔 하는 건 당연한 얘기이고 이 부분은 어느 정도 정부에서도 인지를 하고 있는 거 같아서 굳이 언급하지는 않겠다.
아무쪼록 내일 발표되는 정부의 부동산 정책이 우리나라가 한 단계 도약할 수 있는 부동산 정책의 초석이 될 수 있기를 진심으로 기원해본다.
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