상가주택 투자 요령과 유망 지역 1
지역별 상가주택 비교 포인트
월세를 받을 수 있는 부동산은 크게 오피스텔 다세대 빌라 연립주택 상가 아파트 등이 있다. 이런 부동산들의 세를 받기 위해서는 다른 사람에게 임차를 해야 하기 때문에 본인이 거주할 수는 없다. 본인이 거주하면서 월세를 받을 수 있는 부동산은 다가구주택과 상가주택이 있다. 다가구주택은 한 집에 여러 가구가 살기 때문에 집주인과 세입자로 나뉜다. 이와는 배치되는 개념으로 단독주택은 집주인이 혼자 사는 집을 말한다. 상가주택은 1층에는 상가 2층 3층 4층은 주택으로 상가와 주택이 혼합한 집을 말한다. 일반적으로 꼬마빌딩이라는 고 부르는 게 바로 이 상가주택을 말한다. 지역별로 차이가 있지만 일반적으로 상가주택은 4층과 그 위에 다락방을 허용한다.
2층에 두 세대 3층에 두 세대 4층에 1세대와 다락방으로 이루어져 있기 때문에 총 5가구가 살 수 있다. 상가주택은 소유권이 세대별로 이루어진 다세대 빌라와 다르게 한 건물로 본다. 다세대 빌라는 각각의 호수마다 주인이 다르지만 상가주택은 개별등기가 아닌 단독등기 즉, 주인세대가 하나라는 얘기다. 4층에 1가구만 살 수 있기 때문에 일반적으로 집주인들이 4층에 거주한다. 최근에 짓는 상가주택들은 엘리베이터가 있기 때문에 걸어서 올라가는 수고로움을 덜 수 있다. 거주하면서 월세를 받을 수 있기 때문에 상가주택의 인기는 지속되고 있다. 또한 택지개발법 폐지로 인해서 더 이상 상가주택을 공급할 수 있는 땅이 없다. 따라서 앞으로 상가주택의 인기는 지속될 거로 판단된다.
상가주택의 핵심은 1층 상가이다. 상가주택의 얼굴이라고 해도 과언이 아닐 것이다. 사람들의 얼굴이 이쁘거나 잘생기면 첫인상에서 어느 정도 판가름이 나듯이 상가주택도 1층 상가의 임차가 어떤 업종이 들어오는지에 따라서 건물의 가치가 확 올라간다. 일반적으로 2층 3층 4층도 사람들이 거주를 하고 있기 때문에 냄새가 많이 나는 업종보다는 커피숍이나 베이커리 샵 혹은 요즘 뜨고 있는 초밥집 정도가 1층 상가에 들어오는 게 건물의 가치를 살리기에 좋다.
그렇다면 이런 상가주택을 갖고 있으면 월세를 얼마를 받을 수 있을까? 1층 상가에서 보증금 3천 월세 300만 원 2층 두 가구에서 한 가구는 전세 2억 2천만 원 나머지 한 가구는 월세 보증금 2천에 85만 원, 마찬가지로 3층도 전세 2억 2천 월세 2천에 85만 원이라면 총보증금이 5억 1천 월세가 470만 원 나온다. 그리고 본인이 4층에서 거주할 수 있다. 만약 내가 월세 470만 원을 가지고 한 달 생활비를 살 수 있다면 돈 때문에 일을 하지 않아도 충분히 건물주에 삶을 살 수 있는 것이다.
문제는 매매가이다. 지역에 따라 위치에 따라 임대수익은 비슷하지만 매매가가 다르기 때문에 수익률이 현저희 차이가 나다. 강남권에 가까이 있고 이미 많이 알려진 지역에 상가주택은 20억에서 30억 내외이다. 이런 지역에서는 수익률 또한 큰 의미가 없다. 이런 지역의 투자 포인트는 땅값 상승으로 봐야 한다. 상가주택은 많은 대지를 품고 있다. 60평에서 100평 내외로 땅을 갖고 있기 때문에 향후 땅값 상승 시 시세차익을 볼 수 있다. 적은 돈으로 투자해서 수익을 내고 싶다면 수도권으로 가야 한다. 수도권 같은 경우 상가주택의 매매가는 13억에서 18억 정도이다. 보증금과 대출을 감안하면 3억에서 5억 내외로도 투자가 가능하다.
지방 같은 경우에는 총 매매가 10억 내외로도 살 수 있다. 대출 없이 4억에서 5억 정도면 상가주택을 살 수 있다. 그럼 월세를 대략 400만 원에서 500만 원 받을 수 있고 수익률도 10% 이상 나온다. 하지만 향후 인구감소를 감안할 때 미래가치는 서울 수도권보다 현저히 떨어지고 나중에 팔고 싶을 때 잘 안 팔릴 수도 있기 때문에 그런 부분은 주의해야 한다
이처럼 수익률이냐? 향후 땅값 상승의 미래가치를 보고 투자하냐에 따라서 지역 선정을 할 수 있고 그 안에서 경쟁력 있는 상가주택을 찾아야 한다. 아예 땅을 매입해서 직접 짓는 방법도 있다. 땅 매입도 시점에 따라서 가격이 다르기 때문에 시점별로 투자 포인트도 다르게 해야 한다. 다음에는 땅을 매입해 직접 상가주택을 짓는 방법에 대해서 간략하게 살펴보고자 한다.
to be continued.....
