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매거진 부동산투자의 모든것

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계정을 잊어버리셨나요?

by 최진곤 May 21. 2018

투자에도 우선순위가 있다.

스노볼 효과를 기억하자

부동산의 시세와 용어에 대해 어느 정도 공부를 했다면 부동산 트렌드와 흐름도 꾸준히 살펴봐야 한다. 앞에서도 얘기했지만 부동산 흐름은 신문과 책 칼럼 방송 등을 통해서 살펴볼 수 있다. 부동산 흐름을 살펴본 후 본격적인 투자에 들어가기 전에 투자의 우선순위를 정하는 게 중요하다.

왜냐하면 단순히 돈만 벌기 위해서 투자를 하다 보면 정작 중요한 목표가 없기 때문에 투자의 방향성을 잃을 수 있기 때문이다. 투자를 하고 경제적 자유를 얻는 이유가 단순히 돈을 벌기 위해서가 아니라 행복한 인생을 살기 위해서라는 걸 명심해야 한다. 따라서 내가 현실적으로 얼마의 돈을 벌 수 있으며 혹은 얼마의 돈을 벌어야 경제적 자유를 얻을 수 있을까? 고민하는 것도 행복한 삶을 살기 위해 먼저 갖춰야 할 부분이다.

예를 들면 만약 사는 집 제외하고 한 달에 300만 원 정도의 수입으로도 먹고사는데 큰 지장이 없다면 매달 300만 원 정도의 현금흐름을 만들 수 있는 자산을 만들면 된다. 한 달에 월 300만 원이 나오는 상가나 오피스텔 혹은 소형 아파트 아파트형 공장 지식산업센터 등 다양한 부동산 투자 방법으로 월 300만 원에 수익 창출이 가능하다. 일반적으로 6% 정도의 수익을 기대할 수 있기 때문에 대략 6억 정도의 자산을 만들면 월 300만 원의 수익이 가능하다. 즉 사는 집 제외하고 6억 정도의 자산을 만들면 평생 월세 300만 원이 나오기 때문에 그 300만 원에서 생활이 가능하다면 경제적 자유를 얻게 되는 것이다.

한 달 생활비가 500만 원이 나오기를 원하는 사람이라면 6%의 기대 수익을 감안했을 때, 10억 정도의 자산을 만들면 월 500만 원으로 생활비를 충당할 수 있다. 물론 사는 곳은 별도이고 대출을 활용하면 수익률은 더 올라갈 수 있다. 그리고 6% 수익보다 더 많은 수익을 거둘 수 있는데도 있기 때문에 대출과 수익률이 높은 부동산으로 투자를 했을 경우 10억보다 적은 돈으로도 월 500만 원에 생활비를 마련할 수도 있다.

월 1,000만 원에 월세를 만들기 위해서는 같은 방법으로 투자했을 때 사는 곳 제외하고 대략 20억 정도의 자산을 만들어야 가능하다. 이처럼 돈의 크기에 따라서 원하고자 하는 임대수익은 다 다를 수 있다. 여기서 중요한 게 현실적으로 이 돈을 벌기 위해서 본인이 얼마의 시간이 필요한지를 계산해봐야 한다. 사는 집 제외하고 20억에 자산을 만들기 위해서 평생 돈만 버는 인생을 살 수도 있기 때문이다. 우리가 돈을 벌고 경제적 자유를 얻는 이유는 돈보다 소중한 시간을 마음대로 쓰기 위해서다. 그렇기 때문에 가급적 빨리 스스로 돈을 만드는 시스템을 만들어야 한다. 그래야 돈에 구애받지 않고 시간을 자유롭게 쓸 수 있다.

만약 본인 연봉이 5,000만 원이라면 현실적으로 20년을 한 푼도 안 써야 10억이라는 돈을 모을 수 있다. 물론 매년 연봉이 오르는 부분은 가정에서 제외했다. 하지만 투자, 특히 부동산 투자는 한 번에 몇 억을 벌 수도 있기 때문에 생각보다 돈을 모으는 시간이 오래 걸리지 않는다. 이 글을 읽는 초보 투자자들은 언제 벌어서 언제 투자하고 언제 경제적 자유를 얻을까? 막연하겠지만 열심히 노력하고 공부하고 투자하다 보면 돈이 눈덩이처럼 계속 굴러 자산이 커지는 스노볼 효과를 볼 수 있다.

앞에서 얘기한 매달 300만 원에 월세 수익을 얻기 위한 자산 6억은 열심히만 노력한다면 10년 이내에도 평범한 직장인도 충분히 만들 수 있다.

실제로 필자뿐 아니라 많은 평범한 사람들이 부동산 투자로 성공해서 경제적 자유를 얻는 경험담을 말하고 있다. 부동산 카페에 들어가 보면 많은 사람들이 부동산 투자에 관심이 있고 많은 성공 노하우를 갖고 있기 때문에 다른 사람들에 성공 경험담도 같이 공유하면 더 빨리 경제적 자유를 얻을 수 있을 거라 생각한다.

사람마다 생각이 다르고 목표가 다르겠지만 언제까지 얼마의 자산을 만들겠다는 현실적인 목표를 정해보자. 여기서 주의할 점은 현실적인 목표를 정해야 한다. 막연히 100억을 벌겠다. 1,000억을 벌겠다. 생각하면 그 목표를 이루기 위해 내 소중한 삶의 시간은 다 허비가 된다는 걸 명심해야 한다. 다시 한번 강조하지만 내 소중한 시간을 쓸 수 있을 정도의 자산을 만드는 걸 목표로 해야지 더 윤택하고 행복한 인생을 살 수 있다.

금액적인 목표를 정했으면 이 자산을 어떻게 만드는가가 중요하다. 부동산 투자 방법은 많다. 아파트, 오피스텔, 상가, 지식산업센터, 토지, 상가주택, 단독주택 등 이 중에서 고려해야 할 사항이 내 집 마련이 우선이라고 필자는 생각한다. 우리가 돈을 버는 이유도 좋은 환경에서 나와 내 가족이 행복하게 살려는 게 또 하나의 목표다. 그런 의미에서 봤을 때 내 집 마련은 부동산 투자의 기본이고 처음 해야 할 일이다. 간혹 내 집 마련도 하지 않고 땅부터 사려고 하는 사람도 있다. 토지 투자가 개발이 될 경우 많은 시세차익을 거둘 수 있다는 생각 때문이다. 하지만 토지 투자는 개발되기까지 오랜 시간이 걸릴 수 있고 환급성도 떨어진다. 무엇보다 건물이 없는 토지는 그 자체로 본인의 삶에 어떠한 혜택도 줄 수 없다. 내가 갖은 토지에서 텐트를 치고 살 수 있는 것도 아니기 때문에 토지 투자는 가급적 나중에 하라고 조언한다.

너무 무리하지 않는 선에서 내 집 마련을 했다면 임대수익을 목적으로 한 부동산 투자를 할 수 있다. 임대수익률이 높은 부동산은 순서대로 나열하면 지식산업센터, 오피스텔, 상가, 상가주택, 소형 아파트이다. 지식산업센터의 수익률이 높은 이유는 다른 부동산 종목에 비해 대출 비중이 높기 때문이다. 일반적으로 자산가치 대비 다른 부동산은 60% 내외이지만 지식산업센터는 70%의 비율로 대출이 나오기 때문에 대출을 활용할 경우 수익률이 올라갈 수 있다. 여기서 주의할게 수익률도 중요하지만 부동산은 내가 원할 때 팔릴 수 있는 환급성도 중요하다. 환급성 측면에서 봤을 때 부동산 투자를 하기 유리한 부동산을 나열하면 다음과 같다.

소형 아파트 오피스텔 상가 상가주택 지식산업센터 따라서 초보 투자자라면 수익률만 볼게 아니라 내가 원할 때 팔릴 수 있는 환급성 기준으로 부동산 투자에 임해야 한다. 아무래도 초보 투자자가 하기에는 소형 아파트와 오피스텔이 투자금액도 적고 환급성도 많고 가장 대중적인 부동산이기 때문에 이쪽으로 먼저 투자를 하는 게 조금 더 안정적이고 유리할 수 있다. 또한 소형 아파트와 오피스텔은 임대도 비교적 잘 나가는 편이다. 하지만 상가나 지식산업센터는 장기간 공실이 날 수도 있기 때문에 자급 여력이 충분하지 않은 초보 투자자가 하기에는 약간의 리스크를 감수해야 한다.

다시 정리하면, 돈을 버는 목적을 명확히 하고 가장 빠른 시간에 얼마의 돈을 벌까? 기준을 세우자. 그리고 그 돈을 벌기 위해서 우선 내 집 마련부터 하고 토지보다는 소형 아파트와 오피스텔 등 월세가 나오는 부동산을 통해서 조금씩 임대수익을 창출해 보자. 끝으로 스노볼 효과를 기억하자. 처음이 어렵지 시간이 붙으면 내 자산도 눈덩이처럼 불어난다는 걸 명심하자. 따라서 지금부터 절대 포기하지 말고 조금씩 노력하는 실행 해보자!

https://blog.naver.com/readingfuture 미래를 읽다 투자자문컨설팅

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