소액으로 부동산 투자하는 3가지 방법
-리스크 적은 소액투자 법
매매차익을 노린 투자를 할 것인지 임대수익을 목적으로 투자를 할 것인지 결정을 했다면, 가급적 소액투자로 투자 감을 익히고 리스크를 줄여야 한다. 소액투자는 적은 돈으로 투자를 하기 때문에 혹시나 잘못되더라도 위험부담을 최소화시킬수 있다. 소액투자를 여러 번 하면서 경험을 쌓고 투자 감각을 키우다 보면 좋은 투자기회가 온다. 따라서 꾸준히 소액투자를 하면서 투자기회를 찾아야 한다. 많은 사람들이 부동산 투자는 돈이 많아야 한다고 생각한다. 하지만 실제로 적은 돈으로도 얼마든지 투자를 할 수 있는 방법도 있다.
가장 대표적인 방법이 전세를 끼고 주택을 구입하는 방법이다. 전세는 우리나라에만 있는 독특한 제도이다. 쉽게 설명하면 매매가 1억 2천 만원 소형 아파트가 있다고 가정하자. 그런데 이 이 아파트의 전세 비중이 높아서 전세 시세가 1억이라고 한다면 전세를 끼고 이 아파트를 구입하게 되면 2천 만원의 돈으로 1억 2천 만원 아파트를 살 수 있다. ‘ 갭 투자 ’라고도 많이 회자되기도 한다. 물론, 과도하게 전세를 끼고 아파트를 몇 십채, 몇 백채 사는 갭 투자 방법은 역전세난으로 한 번에 무너질 수 있기 때문에 항상 조심해야 한다. 하지만 이자가 나가지 않는 무이자 대출 격인 전세제도를 활용하면 적은 돈으로도 얼마든지 부동산 투자를 할 수 있다.
아파트 분양도 적은 돈으로 투자할 수 있는 방법이다. 일반적으로 아파트 분양은 분양가의 계약금 10%를 내면 계약을 할 수 있다. 즉, 매매가가 3억이라면 계약금 3천 만원만 있으면 아파트 분양권을 살 수 있다. 일반적으로 중도금은 이자후불제 혹은 무이자가 가능하기 때문에 만약 중도금 무이자 혜택을 이용하면 완공까지 계약금 외에는 돈이 들어갈 필요가 없다. 중도금을 무이자 대출로 받을 수 있기 때문이다. 참고로 서울 수도권 조정지역 내 중도금은 현행 1건까지만 나오지만 수도권 비 조정지역은 2건, 5억 이내에서 중도금 대출이 가능하다.
계약금 10%를 내면 일반적으로 2~3년 후 아파트나 오피스텔이 완공되기 때문에 계약금 정도의 소액으로 아파트를 분양받을 수 있다. 아파트나 오피스텔이 완공 되면 받았던 중도금 대출을 아파트나 오피스텔 담보대출로 전환할 수 있다. 물론 DTI를 적용해서 대출이 나오긴 하지만 분약가의 60% 이상은 일반적으로 담보대출이 나온다. 따라서 대출을 받으면 계약금 10% 외의 잔금 30%를 2~3년 후 아파트나 오피스텔 입주 시 준비를 해야 한다. 만약 분양가가 3억이라면 분양가의 30%인 잔금 9천 만원을 준비해야 한다는 뜻이다.
잔금을 준비하지 못했다 하더라도 전혀 방법이 없는 건 아니다. 앞에서도 얘기했듯이 본인이 입주하지 않는다면 새로 분양받은 아파트나 오피스텔을 전세를 주면 된다. 가령 3억짜리 분양 아파트의 전세가 2억 5천에 놓을 수 있다면 계약금 10% 3천만 원 외에 자금 시 전세를 2억 5천 만원에 전세를 놓으면 추가로 2천만 원만 잔금 시 준비하면 된다. 이처럼 전세 제도를 활용하면 기존 아파트뿐만 아니라 신규 분양하는 아파트도 적은 돈으로 투자가 가능하다.
대출을 활용해서도 적은 돈으로 투자가 가능하다. 부동산의 가장 큰 장점은 담보가치에 의한 대출이 잘 나오고 대출 금리도 비교적 낮다. 예를 들면, 필자가 갖고 있는 위례신도시 오피스텔의 분양가는 1억 3천이다. 위 오피스텔을 담보로 8천 만원의 대출을 받았다. 이 오피스텔을 보증금 1천만 원의 월세 60만 원을 현재 받고 있다. 보증금 1천 만원과 대출 8천 만원을 합치면 9천 만원이기 때문에 분양가 1억 3천만 원 중 보증금과 대출을 제하면 4천 만원 내외의 소액으로 투자를 할 수 있었다. (편의상 취득세, 부대비용 제외) 물론, 8천에 대한 이자도 매달 내야 한다. 계산 편의상 금리를 3%라고 하면, 연 240만 원 한 달 이자는 20만 원 나간다. 월세 60만 원 받아서 이자 20만 원을 제하면 매달 40만 원의 현금흐름이 발생하고 연 480만 원이기 때문에 480만 원을 실투자금 4천 만원으로 나누면 12%의 수익을 거둘 수 있다.
4천 만원으로 매년 12%의 수익을 거두는 것이다. 위 오피스텔은 2015년도 분양을 받았고 2017년 8월에 완공이 됐기 때문에 2015년도에 계약금 1,300만 원만 내고 나머지는 무이자 중도금 대출을 받고 2017년 8월 완공 시 추가로 잔금 2,700만 원만 추가로 돈을 넣은 케이스다. 8천 만원 담보대출을 활용했기 때문에 가능한 투자법이다. 이처럼 부동산 투자는 2~3년 후를 내나 보는 장기 투자를 해야 하기 때문에 자금 계획을 꼼꼼히 세울 수 있다. 자금계획을 세우게 되면 인생계획을 짤 수가 있고 삶도 계획적으로 주도적으로 살 수 있다. 또한 경우에 따라서는 위 사례처럼 빚을 내는 경우가 투자수익률을 고려했을 때 훨씬 유리하다. 따라서 빚내는 걸 절대 두려워해서는 안 된다. 현재 위 오피스텔의 매매가는 2억 가까이한다. 미실현 손익이긴 하지만 다달이 들어오는 월세 수익 외에 매매차익만 7천만 원을 거둘 수 있었다.
전편에서 얘기했듯이 초보 투자자가 처음 투자를 하기에는 환급성이 뛰어난 소형 아파트와 오피스텔 투자가 유리하다. 또한 가격 비교도 비교적 쉽기 때문에 투자 판단 시 고평가 저평가를 따져 볼 수 있다. 특히 오피스텔은 잘 안 오른다는 편견에도 불구하고 잘만 투자하면 소액으로도 얼마든지 큰 수익을 얻을 수 있다. 오피스텔 매매가 자체가 낮기 때문에 진입장벽이 낮기 때문이다. 2009년 안산 고잔신도시의 오피스텔 매매가는 6천만 원 내외였다. 월세 수익도 보증금 500만 원의 월세 50만 원으로 대출을 활용하지 않아도 연 수익률이 10% 내외였기 때문에 상당히 투자 메리트가 있었고, 아니다 다를까 현재 이 오피스텔은 1억 2천만 원 이상으로 가격이 올랐다. 적은 돈으로도 얼마든지 투자를 할 수 있었던 경우였다. 항상 강조하지만 돈이 많아야 부동산 투자가 가능한건 절대 아니다. 편견을 버리자!
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