매매차익 투자법과 임대소득 투자법
초보 투자자 40대 건물주 되기 #5
매매차익 투자법과 임대소득 투자법
돈을 벌어야 하는 이유와 얼마를 벌어야 하는지 목표를 세웠다면 실천 방법에 대해서 고민을 해야 한다. 부동산 투자법은 크게 두 가지로 나뉠 수 있다. 매매차익 투자법과 임대소득 투자법이다. 매매차익 투자법은 말 그대로 매매차익의 수익을 얻는 것이다. 아파트를 3억에 사서 5억에 매도하면 2억의 양도차익이 발생한다. 이렇게 매도했을 때만 수익이 나는 게 매매차익 투자 법이다.
임대수익 투자법은 임대료를 받는 투자법이다. 1억 3천에 오피스텔을 샀는데 보증금 1,000만 원에 월세를 60만 원을 받는다면 임대소득이 발생한다. 이처럼 임대소득 투자법은 매달 현금흐름이 발생한다. 임대소득 투자를 잘 하기 위해서 금리와 수익률의 개념을 이해해야 한다. 가령 1억 3천에 오피스텔을 샀는데 월세가 보증금 1,000만 원에 60만 원이라고 한다면 이 오피스텔의 연 수익률은 얼마가 될까? 은행 금리가 2%라고 하면 은행보다 얼마가 더 유리하고 투자가치가 있을까? 계산할 수 있어야 한다.
같이 계산해 보면 다음과 같다. 우선 매달 60만 원의 월세는 1년 이면 720만 원이다. 투자금 1억 3천만 원 중에 보증금 1천만 원을 제하면 실투자금은 1억 2천 만원이다. 즉, 1억 2천만 원의 현금으로 매년 720만 원의 현금을 창출하기 때문에 720만 원 나누기 1억 2천만 원은 (720만 원 / 1억 2천만 원) 6%의 수익이 발생한다. 은행 금리가 2%라고 하면 은행보다 3배 더 수익을 안겨 준다. 은행 금리랑 비교했을 때 충분히 투자가치가 있다. 이처럼 월세 수익을 계산할 수 있고 은행 금리랑 비교해서 투자가치를 판단할 수 있다.
조금 더 심화로 들어가 보자. 위에 식은 오피스텔을 취득했을 때 내는 취득세, 재산세, 부동산 수수료, 건강보험료 증액, 약간의 수리비 등을 계산하지 않았다. 실제로 임대수익을 발생하면서 들어가는 부대비용도 만만치 않기 때문에 실제 투자 시에는 조금 더 포괄적으로 여러 가지 경우의 수를 따져서 투자에 임해야 한다. 그러기 위해서 부동산에 대한 세금 수수료 건강보험료 종합소득세 부가세 등 전반적으로 이해해야 투자할 때 더 명확하고 체계적인 결정을 할 수 있다. 이런 제반 비용에도 불구하고 수익률을 높일 수 있는 좋은 방법 도 있다.
바로 레버리지 효과를 극대화시키는 거다. 예를 들면 1억 3천의 오피스텔 가격 중 60% 즉, 약 8천 만원 대출이 나온다고 가정해 보자. 대출 금리는 3.5%라고 가정하자. 8천의 대출금 중 3.5% 금리로 빌리면 1년에 이자만 280만 원이 나온다. ( 8,000 곱하기 0.035 = 280만 원 )
연간 280만 원은 한 달에 약 24만 원의 이자가 된다. 즉, 월세 수익 60만 원(월세)에서 24만 원(이자)을 제하면 매달 들어오는 현금은 36만 원이 된다. 매달 36만 원은 연간 432만 원이고 실 투자금은 1억 3천 중 8천 대출 보증금 1천 만원 제하면 4천 만원이 된다. 즉, 본인 돈 4천 만원으로 매 년 432만 원을 만들고 있기 때문에 수익률은 432만 원/4,000만 원=10.8%가 나온다.
어떤 금융기관에서도 확정금리로 매달 또박또박 10.8%의 수익을 안겨주는 금융 상품은 없다. 더군다나 금융상품은 이자소득세 16.5%를 떼야 하지만 임대소득은 현재까지 연 2,000만 원까지는 비과세다. 따라서 세금을 같이 고려해도 금융기관의 금융상품보다 높은 수익을 부동산 임대소 들으러 거둘 수 있다는 걸 알 수 있다. 부대 비용이나 취득세 재산세 세금 등을 감안하더라도 충분히 투자 메리트가 있다. 더군다나 매매차익 1억 3천에서 1억 8천으로 오르는 경우도 많기 때문에 잘 만 투자하면 임대수익뿐 아니라 매매차익까지 충분히 얻을 수 있다.
일반적으로 대출을 활용해서 수익률이 10% 이상만 되더라도 꽤 괜찮은 투자라고 할 수 있다. 왜냐하면 산술적으로 수익률이 10%만 되더라도 10년 안에 내 원금을 모두 회수할 수 있기 때문이다. 10년 동안 부동산 가격이 제로가 되지 않는다면 전혀 손해 볼 장사가 아니라는 뜻이다. 이처럼 수익률을 직접 계산하고 특히 대출을 활용한 수익률을 계산하고 투자 판단을 내릴 수 있다.
매매차익 투자법은 단순히 매매차익만 보고 투자를 하는 것이기 때문에 조금 더 고민해 봐야 할 부분이 많다. 매매차익 투자법은 아파트를 투자할 때 유용한 방법이다. 전편에서 얘기했듯이 아파트가 오피스텔이나 상가에 비해서 임대수익률은 떨어진다. 그리고 아파트는 우리나라의 특수한 주거 방법이라는 ‘ 전세 ’가 있기 때문에 월세를 받기가 쉽지가 않다. 따라서 아파트는 전세를 안고 사는 방법으로 투자를 하고 전세를 안고 사기 때문에 임대수익이 발생하지 않는다. 매매차익으로만 수익을 거둘 수 있다.
매매차익 투자법의 핵심은 전세가 비율이다. 최근 갭 투자라는 명목으로 너무 과도하게 전세를 끼고 투자하는 방법이 널리 알려졌지만 사실 전세를 낀 주택을 구입하는 건 예전부터 있어왔던 투자 법이다. 집을 샀는데 갑자기 취업 때문에 이사를 가야 한다. 그런데 살고 있는 집이 안 팔린다면 살고 있는 집을 세주고 다른 곳으로 이사를 갈 수 도 있다. 다만 너무 과도하게 전세를 안고 아파트를 수십 채 심지어 수백 채 사는 투자법은 금융위기나 역전세의 문제가 발생하면 한 번에 무너질 수 있기 때문에 절대 따라 해서는 안 된다.
전세가 비율이 높은 아파트의 장점은 내 투자 원금이 적게 들어간다는 것이다. 가력 3억짜리 아파트인데 전세가가 2억 5천이라면 전세를 안고 그 아파트를 사면 실 투자금이 5천만 원 밖에 들어가지 않는다. 심지어 1억 2천 매매가 아파트의 전세가가 1억 1천 만원이면 1천 만원으로 전세를 낀 아파트를 살 수 있다. 이런 곳이 어디 있냐고? 글쎄 투자는 아는 만큼 보인다고 한다. 이런 곳이 아직도 많이 있다. 돈이 없다고 투자를 못하는 게 아니라 투자의 안목이 없기 때문에 투자를 못 하는 게 맞다. 투자의 안목을 기르고 투자 공부를 계속한다면 사실 큰돈이 없어도 투자할 데는 정말 많다. 스스로 본인의 한계를 정할 필요는 없다.
이렇게 전세 2억 5천 원을 끼고 3억짜리 아파트, 본인 돈 5천만 원만 투자했는데 이 3억짜리 아파트가 4억이 된다면 5천만 원 투자로 1억을 벌었기 때문에 수익률이 200%가 되는 것이다. 여기서 두 가지 핵심이 존재한다. 첫 째, 3억에서 4억으로 오르는 아파트를 찾는 것이고, 둘째 시기적으로 그 기간이 짧아야 한다. 3억에서 4억까지 오르는 기간이 10년 이상이면 기간별 수익률은 많이 떨어지기 때문이다. 즉, 이 두 가지 조건이 부합하는 아파트를 찾는 게 핵심이고 실력이고 돈 버는 기술이다.
임대수익 투자법은 당장 수익률을 계산할 수 있기 때문에 현재 임대수익만 잘 판단해도 임대수익 받는 투자를 잘할 수 있다. 하지만 매매차익 투자법은 현재보다 미래의 가치를 판단해야 하기 때문에 초보 투자자가 투자하기에 어려운 게 현실이다. 따라서 초보 투자자라면 현실적으로 임대수익률에 기초한 투자를 우선하고 부동산을 보는 안목이 생기면서 매매차익을 노리는 투자를 하는 게 바람직하다고 생각한다. 좋은 임대수익률은 현재 대출이 없을 때 5~6%의 수익이면 적당하고, 대출을 활용한 투자는 10% 이상이면 좋다. 물론 경우에 따라서 수익률이 조금 낮더라도 미래가치가 뛰어나 향후 매매차익도 기대할 수 있다면 수익률이 다소 낮아도 투자하기 나쁘지 않다. 다만 앞에서도 언급했지만 초보 투자자들이 미래가치를 판단하기가 쉽지 않기 때문에 처음에는 철저히 임대수익률의 기초한 투자를 하는 게 바람직하다.
매매차익 투자법에서 전세가 비율이 높다고 모든 투자가치가 높은 건 아니기 때문에 이 또한 주의해야 한다. 현재 전세가가 높다고 하더라도 전세 만기가 도래하는 2년 후, 4년 후, 전셋값이 떨어지는 경우도 있기 때문에 상당히 주의해야 한다. 또한 전세가 비율만 투자하는 건 단편적으로만 투자하는 방법이다. 전세가와 더불어 입지 향후 전망 교통 학군 편의시설 등 전반적으로 고려해야 할 사항들이 많다. 그럼에도 불구하고 전세가 비율은 매매차익 투자법에서 내 자본을 최소화시키는 무이자 레버리지이다. 그렇기 때문에 잘만 활용하면 많은 수익을 얻을 수 있다. 실제로 필자가 투자했던 사례에서도 당시 매매가 1억 2천 전세가 1억으로 2천만 원으로 투자를 했는데 2년 후 그 주택을 2억 6천에 매도한 경험이 있다. 전세를 안고 샀기 때문에 실 투자금액은 2천만 원이데 매매차익은 2억 6천-1억 2천=1억 4천이었기 때문에 수익률이 무려 700%였다. 세금을 많이 내지 않았냐고? 1가구 1 주택 비과세를 활용해서 양도세를 합 법적으로 한 푼도 안 냈다.
많은 사람들이 부동산 투자를 어렵게 생각한다. 하지만 생각을 바꾸고 공부하고 조금씩 노력하다 보면 누구나 부동산 투자 고수 대열에 합류할 수 있고 돈도 벌 수 있다. 문제는 믿음이다. 내가 그렇게 믿고 노력한다면 가능하지만 날 할 수 없다는 생각으로 시도조차 하지 않는다면 절대 꿈을 이룰 수 없다. 일단은 나 자신을 믿어보자!
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