brunch

매거진 부동산투자의 모든것

라이킷 10 댓글 1

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 최진곤 Jun 28. 2018

투자의 기술, 대출의 기술

대출은 불이다!

나는 앞에서 오피스텔 투자 시 8,000만 원에 대출을 받았다고 말했다. 사실 대출 없이 오피스텔 잔금을 치를 수 있었지만 자금을 더 효율적으로 활용하기 위해 일부러 대출을 받았다. 많은 사람들이 대출에 대해서 상당히 부정적이고 부담을 갖는다. 어렸을 때부터 빚지지 말라는 말을 부모님한테 들은 탓도 있을 것이다. 빚을 많이 져서 파산하거나 빚 때문에 신용불량자가 되는 경우도 종종 TV에서 나온다. 하지만 부동산 투자 시 대출을 활용하면 훨씬 더 많은 자본이득을 거둘 수 있고 임대수익률도 높일 수 있다. 말 그대로 빚은 양날의 칼이다.

어떻게 하면 빚을 더 잘 활용할 수 있을까? 빚을 올바르게 활용한다면 마치 인간이 처음 불을 발견한 것처럼 투자의 위대한 진전을 할 수 있다. 인간이 처음 불을 발견했을 때 아마 불은 두려움에 대상 이였을 것이다. 아무도 불 근처에 가까이 가지 않으려고 할 때, 호기심이 많고 용감한 사람이 불 가까이 갔을 것이다. 그리고 몇 번의 크고 작은 화상을 입지만 불을 완전히 통제할 수 있는 방법을 깨우치고 그 불을 활용하기 시작한다. 음식을 조리하고 추위를 피해 주고 어둠을 밝힌다. 얼마나 멋지고 훌륭한 일일까?

대출도 마찬가지다. 내가 완전히 통제 가능하면 대출을 활용해서 훨씬 더 많은 수익을 거둘 수 있다. 특히, 자본이 없는 초기에 초보 투자자들은 대출을 활용한 투자를 적극적으로 해야 한다. 실제로 내가 아는 한 어르신은 대출을 하나도 받지 않고 투자를 항상 하시는데 그분 같은 경우에는 돈이 충분히 많기 때문에 수익률이 낮더라도 대출을 받고 투자하시는 걸 꺼려하신다. 하지만 초보 투자자들은 투자자금이 충분하지 않기 때문에 반드시 대출을 잘 받는 방법을 터득해야 한다.

대출에 가장 핵심적인 부분은 대출은 크게 좋은 빚과 나쁜 빚으로 구분할 수 있어야 한다. 좋은 빚이란? 대출을 일으켰을 때 훗날 나에게 더 많은 자산이 돌아올 수 있는 빚이다. 예를 들면, 내가 소형 아파트를 매매가 2억 대출 1억을 받고 실투자금 1억만 주고 샀다. 훗날 이 아파트가 가격이 올라 3억에 매도할 수 있다면 이때의 빚은 좋은 빚이라 할 수 있다. 물론 아파트 가격이 올라줘야 하겠지만 올라줄 가능성이 충분하다면 이럴 때는 빚을 내서 투자할 만하다.

그럼 나쁜 빚은 무엇인가? 내가 생각할 때 가장 나쁜 빚은 자동차 할부금이라고 생각한다. 차는 사고 나면 바로 가격이 떨어진다. 중고차를 새 차보다 비싸게 팔 수가 있을까? 한 달 밖에 안 된 새 차도 중고차 시세는 새 차 보다 훨씬 많이 떨어진다. 절대 샀을 때 가격보다 높은 가격에 팔 수 없다. 이럴 경우 대출을 많이 포함해서 새 차를 산다면 나의 자산가치가 떨어지는 행위이기 때문에 나쁜 빚을 지는 거라 생각하면 된다. 좋은 빚을 근육이라고 생각하고 나쁜 빚을 지방이라고 생각하면 우리가 더 재무적으로 건강해지려면 근육을 늘리고 지방을 줄이듯이 좋은 빚은 늘리고 나쁜 빚은 줄이면 된다.

여자들이 좋아하는 명품가방, 명품 핸드백, 명품 옷, 명품 화장품 남자들이 좋아하는 명품 시계, 명품 옷, 명품 구두, 명품 차, 등등 이런 것들이 살 때 빚을 내서 산다는 건 내 몸의 지방을 늘리고 근육을 줄이는 행위라고 인식하면 된다. 물론 반론도 할 수 있다. 고가의 명품을 차려 있으면 사업적이나 협상할 때 유리한 조건으로 협상하거나 좋은 인간관계를 맺을 수 있다는 반론이다. 그렇기 때문에 명품시계를 차고 명품차를 타는 게 일종의 투자라는 의견이다. 하지만 나는 이런 의견에 동의하지 못한다. 겉모습만 명품으로 치장하면 잠깐 사람들을 현혹시킬 순 있어도 그 사람의 내면까지 명품으로 치장할 수는 없다. 가장 중요한 건 내가 걸친 옷이 아닌 내가 명품이 돼야 한다. 그리고 자신이 있는 사람들은 굳이 몸을 명품으로 치장하지 않아도 빛이 나고 자신이 있다. 명품을 사는데 빚은 내는 어리석은 행동은 하지 않는 게 좋다. 명품을 사고 싶다면 그냥 빚 없이 사면 된다. 무리하게 빚을 내면서까지 명품을 살 필요는 없다.

좋은 빚과 나쁜 빚을 구분할 수 있다면 좋은 빚에는 빚을 늘리고 나쁜 빚에는 빚을 줄이면 된다. 특히 임대수익이 발생하는 부동산 투자를 할 때는 빚을 활용해 임대수익률을 높이는 게 중요하다. 빚을 활용해 임대수익을 높이는 방법은 전편에서 확인 가능하다. 담보대출은 통상 DTI 적용이 되지만 부동산 담보에 60% 나온다. 대출비율은 여건에 따라 상황에 따라 다르겠지만 통산 매매 가게 50%~70% 대출을 받는다. 초보 투자자일수록 너무 과도한 대출을 받는 것보다는 차츰차츰 대출을 늘리는 방법으로 투자를 하는 게 아무래도 조금 더 안정적이다.

대출을 받았다면 다달이 원금과 이자를 내야 한다. 전에는 3년까지는 이자만 내다가 그 이후 원금과 이자를 같이 갚았지만 최근 대출규제가 강화돼서 원금과 이자를 처음부터 같이 갚는 경우가 전보다 훨씬 많아졌다. 돈을 갚는 방법은 크게 원금균등상환, 원리금 균등상환, 이자만 내다가 만기에 원금을 한 번에 갚는 거치 형 대출이 있다. 원금균등상환은 처음부터 갚아야 하는 원금이 정해져 있기 때문에 갈수록 이자가 줄어든다. 초기 부담은 크지만 만기 때까지 한 푼이라도 이자를 덜 내고 싶다면 원금균등상환이 유리하다. 원리금 균등상환은 원금과 이자를 처음부터 만기까지 균일하게 설 장해서 다달이 내는 구조다. 원금상환액이 매달 일정하기 때문에 자금계획을 계획적으로 짤 수 있다. (물론 금리 변동에 따라 이자액이 변동될 수 있다.) 거치형은 이자만 내다가 만기에 원금을 한 번에 갚는 방법이다. 초기 부담이 제일 적지만 원금은 계속해서 갚지 않기 때문에 원금 부담은 시간이 가도 여전하다. 하지만 부동산을 매도했을 때 한 번에 갚을 수 있고 원금은 안 내기 때문에 저렴한 이자 비용으로 부동산을 소유할 수 있다.

이렇듯 각자가 처한 환경에 따라 대출을 받을 수 있다. 대출 금리비교는 금리 비교 사이트 등을 통해서 비교할 수 있고, 일반적으로 주거래은행에서 금리 우대가 가장 많이 된다. 대신에 금융 계좌 개설 신용카드 발급을 해야 금리가 우대되기 때문에 득실 관계를 잘 따져야 한다. 대출받았을 때 또 한 가지 주의할 점은 조기상환 수수료 여부이다. 대출을 받았는데 만기 전 대출을 미릴 갚을 정도의 자금이 들어오는 경우 대출을 갚을 수 있는데, 이 경우 조기상환 수수료를 물을 수 있다. 조기상환 수수료는 말 그래도 조기에 대출을 갚을 경우 은행에 내는 수수료를 말한다. 미리 대출을 갚아야 한다면 조기상환 수수료도 미리 계산을 하고 유리한 조건의 대출을 받아야 한다. 참고로 마이너스통장을 활용하면 조기상환 수수료 없이 한도 내 원하는 만큼의 대출을 기간의 구애받지 않고 대출을 받을 수 있다. 다만 마이너스통장의 대출이율은 담보대출보다 금리가 높다는 점은 꼭 알아둬야 한다.

마지막으로 부자가 되고 싶다면 대출을 두려워해서는 안 된다.

https://blog.naver.com/readingfuture 미래를 읽다 투자자문 컨설팅

keyword