부동산 투자, 주변부터 살펴라

부동산투자 꾸준함이 중요하다

  

부동산 투자로 돈을 벌기로 마음을 먹었다면 우선 부동산에 관심을 갖는 게 중요하다. 부동산 관련된 책도 많이 보고 칼럼들, 기사들도 눈여겨보면 부동산에 대한 지식이 늘어날 수 있다. 또 한 가지 부동산 초보자들이 부동산 투자를 시작하기에 무엇보다 해야 할 일은 부동산 시세를 먼저 파악하는 것도 상당히 중요하다. 왜냐하면 시세를 정확하게 알아야 내가 투자하고자 하는 부동산이 고평가 혹은 저평가되어 있는지 판단을 내릴 수 있기 때문이다. 시세를 정확하게 알려면 아무래도 내가 살고 있는 지역부터 시세를 파악하는 게 훨씬 수월하다.      

시세를 파악하기 위해서는 부동산 관련된 네이버 부동산이나 호갱 노노 같은 어플을 깔고 시세를 살펴볼 수 있다. 일반적으로 부동산 중에서도 아파트나 오피스텔은 시세가 정형화되어 있고 시세 파악이 편리하다. 층과 향이나 면적, 구조에 따라 시세가 조금씩 다르지만 큰 차이가 없기 때문이다. 하지만 단독주택이나 상가 상가주택 건물 다세대 빌라 등은 개별성이 워낙 강하다 보니 비슷한 지역의 비슷한 물건이라 하더라도 가격은 천차만별일 수 있기 때문에 부동산 초보자들이 적정 부동산 가격을 판별하기가 상당히 어렵다.     

즉, 부동산 초보자들은 시세 파악을 아파트나 오피스텔로 비교적 시세를 잘 파악할 수 있는 부동산을 투자 대상으로 삼는 게 리스크를 줄일 수 있다. 앞에서도 말했지만 내가 살고 있는 지역의 인근 아파트나 오피스텔은 장단점을 잘 알 수 있다. 따라서 시세확인을 하면서 장단점에 따라 시세가 어떻게 달라지는지도 확인할 수 있다.

예를 들면 우리 앞집에 아파트는 고층은 공원이 잘 보이지만 저층은 공원이 보이지 않는다면 고층과 저층의 시세는 분명히 다를 것이다. 그 가격 차이가 공원 뷰가 보이냐? 보이지 않냐? 에 따른 프리미엄이 된다. 그 시세를 비교하면 공원 뷰의 가격 프리미엄이 얼마인지 확인할 수 있고 다른 동네에 가서도 공원 뷰 프리미엄의 가격을 유추할 수 있다.      

부동산 가격 앱을 보면 면적이 나온다. 많은 부동산 초보자들이 면적을 많이 헷갈려하는데 쉽게 설명하면 전용면적 85제곱미터가 우리가 흔히 말하는 32평형 아파트이다. 일반적으로 최근 지어지는 32평 아파트는 방 3개 화장실 2개이다. 전용면적 59제곱미터의 아파트는 25평형 아파트이다. 마찬가지로 최근 25평형 아파트도 방 3개 화장실 2개로 짓는다. 전용 85제곱미터 의 아파트를 국민주택이라고 한다. 우리나라 4인 가족 국민들이 가장 선호하는 면적이고 가장 일반적으로 지어지는 면적이기 때문에 이 수치는 반드시 알아 두는 게 좋다. 전용면적 59제곱미터의 아파트는 최근 1인 가구 증가 소형화 높은 아파트 분양가 때문에 최근 인기가 상당히 높다. 청약시장에서도 59제곱미터의 면적이 청약률이 가장 높을 정도로 사람들의 관심이 크다. 따라서 아파트 면적에서 전용 85제곱미터와 전용 59제곱미터는 반드시 암기하고 기준으로 삼아야 한다. 간혹 특수 평형대인 전용면적 70제곱미터와 40평대인 전용면적 100 제곱미터 등도 있으니 참고하기를 바란다.     

 

오피스텔은 면적 기준이 전용 20제곱미터 내외는 원룸형 오피스텔이라고 보면 된다. 원룸형 오피스텔은 화장실 딸린 방 하나다. 전용 40제곱미터 내외는 투룸 형 오피스텔이다. 원룸형 오피스텔의 딱 두 배 크기다. 간혹 전용 30제곱미터의 오피스텔도 공급하는데 이는 원룸과 거실 형태의 오피스텔이다. 1.5룸이라고도 말한다. 이처럼 오피스텔도 전용면적에 따라 원룸형 1.5 룸형 2 룸형으로 나뉠 수 있다. 물론 면적이 더 큰 3룸 오피스텔도 있는데 이보다 면적이 큰 오피스텔은 사실 오피스텔이라기보다는 아파텔이라는 이름으로도 더 많이 쓰인다. 구조가 아파트와 큰 차이가 없기 때문이다.      

면적에 대한 이해를 하고 시세를 확인한다면 거실 베란다의 향에 따라서 가격이 다르게 측정된다. 우리나라 사람들은 남향에 대한 애착이 상당히 강하다. 따라서 일반적으로 같은 면적 같은 층이라면 남향의 아파트나 오피스텔이 가격이 조금 더 비싸다. 가장 선호도가 떨어지는 향이 북향이지만 한강을 볼 수 있다거나 공원 뷰 산 뷰가 나온다면 북향임에도 불구하고 남향보다 가격이 비싼 경우도 있다.      

층에 따라서도 가격이 달라진다. 일반적으로 아파트나 오피스텔은 최상층에서 총층수에 3분의 1까지 로열층으로 본다. 예를 들면 20층 아파트라면 대략 12층부터 20층까지 로열층으로 보고 가격이 높게 형성된다. 오래된 아파트는 20층에 20층은 탑 층이라고 해서 여름에 덥고 겨울에 춥다는 이유로 선호하지 않는 층 이였지만 최근 지어지는 아파트는 탑층을 펜트하우스로 지어지기 때문에 오히려 인기가 더 많다. 아파트나 오피스텔의 층 수 중에서 가장 꺼리는 층은 당연 1층이다. 고층보다 햇빛이 잘 안 들어오기 때문에 아무래도 고층보다 선호도는 많이 떨어진다. 또한 필로티 구조가 아닌 1층은 땅과 닿아 있기 때문에 습기가 많이 차고 밖에서 안을 들여다 보기가 쉬워서 프라이버시의 문제가 발생한다. 하지만 어린 자녀가 있는 가정은 층간 소음의 걱정이 없어서 오히려 1층을 선호하는 경우도 있다. 최근에는 아파트 1층에 어린이집이 많이 들어와서 임대를 목적으로 한다면 1층이 분양가가 더 저렴하기 때문에 전략적으로 1층을 노리는 경우도 있다.     

 

조망, 향, 층수, 등에 따라서도 같은 아파트지만 가격은 차이가 날 수 있다. 이 외에도 아파트 구조나 타입에 따라서도 가격차이가 난다.      

앞에서 살펴봤듯이 내부적인 여건에 따라 가격차이가 난다면 외부적인 여건에 따라서도 아파트나 오피스텔의 가격차이가 나는 경우가 있다. 같은 브랜드의 아파트라고 하더라도 그 아파트에서 초등학교에 갈 때 길을 건너냐? 안 건너냐? 에 따라서도 동별로 단지별로 아파트 가격은 다르게 책정된다.      

지하철에서 얼마나 가까운지에 따라서도 아파트 가격은 다를 수 있고 학군에 따라서도 아파트 가격은 차이가 난다. 같은 단지에서도 유독 동별로 가격 차이가 나는 이유는 갈 수 있는 학군이 다른 경우이기 때문에 아파트 투자 시 학군도 같이 고민해 봐야 한다. 특히 강남 목동 중계 동등 학군의 민감한 지역은 학군에 따른 가격 차이를 비교해야 한다.      

아파트와 오피스텔은 인근 지역과 유사지역으로 비교할 수 있다. 인근 지역은 말 그대로 인근의 아파트 시세를 비교하는 것이다. 예를 들면 서울 영등포구 당산동에 20년 된 아파트와 비슷한 연식의 아파트를 비교하면서 가격을 측정할 수 있다. 위에선 언급한 여러 조건들 외에 세대수도 아파트의 가격을 측정하는데 고민해 봐야 할 부분이다. 아무래도 세대수가 적은 경우보다는 세대수가 많은 게 아파트 가격 형성에는 조금 더 유리하다.      

유사지역은 인근에 위치하지 않았지만 분위기나 동네 성격이 비슷한 곳과 시세를 비교하는 방법이다. 예를 들면, 당산동처럼 교통이 편리하고 그러다 보니 젊은 신혼부부가 많은 동네를 찾아서 비교하는 것이다. 여러 비슷한 동네가 있겠지만 당산동과 그래도 가장 비슷한 유사지역으로는 마포지역이 있다. 물론 마포가 지금은 당산동보다 가치가 더 높다. 그 이유는 당산동은 과거 준공업지역이었기 때문에 마포보다 정비가 좀 덜 된 느낌이고 지하철 2호선 당산역이 지하가 아닌 지상 위로 다니기 때문에 상당한 마이너스 요인이다. 학군도 당산동보다는 마포가 조금 더 우세하기 때문에 마포지역이 당산동 보다 아파트 가격이 높은 이유이다.      

이렇게 유사지역을 통해서 아파트 가격이 왜 높고 낮은 지를 스스로 따져봐야 한다. 판교신도시와 마곡지구도 비교할 수 있다. 두 지역 모두 직주근접이 가능하고 강남 접근성과 학군 입주기업의 인구수 등을 통해 향후 가격차이를 비교하면 예측할 수 있다. 사실 마곡지구가 처음에 분양할 때 인근 지역과 비교하면 분양가는 적정 수준이라 할 수 있었다. 하지만 유사지역인 판교나 상암 dmc랑 비교하면 상당히 분양가가 저렴함을 눈치챌 수 있었다. 이처럼 부동산 투자 시 인근 지역뿐 아니라 유사지역과 아파트나 오피스텔 가격을 비교해서 그 아파트의 고평가 저평가를 판단할 수 있고, 부동산 투자를 할 수 있는 것이다.      

일반적으로 시세를 비교하는 방법은 크게 거래 사례비 교법, 수익률 비교법, 원가법 이렇게 세 가지 방법으로 나뉠 수 있다. 거례 사례비 교법은 앞에 설명했듯이 인근 지역과 유사지역의 거래 사례를 비교하면서 내가 투자하고자 하는 지역의 아파트나 오피스텔의 적정 가격을 구하는 방법이고 가장 많이 쓰인다. 수익률 비교법은 투자 원금대비 수익률이 얼마가 나오는지에 따라서 비교하는 방법이다. 주로 오피스텔이나 상가 등에 투자할 때 많이 쓰인다. 원가 법은 건물을 지었을 때 땅값과 건축비가 총얼마가 들었는지에 따라 가격을 책정하는 방법이다. 주로 신축건물에 원가법으로 건물에 가치를 추정한다.      

부동산 투자의 첫걸음 어렵지 않다. 일단 집 밖에 나가서 내가 사는 지역의 아파트 시세를 파악해보자. 그리고 점차 지역을 넓혀 나가면 된다. 가중 중요한 건 포기하지 않는 꾸준함이다!

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