살면서 월세 받자! 상가주택 투자법

 매달 현금 500만원 만들기 

만약 누군가 당신에게 다달이 500만 원을 준다면 여러분은 그 돈을 가지고 무엇을 할 것인가? 연금복권의 광고가 아니다. 매달 500만 원씩 현금이 나온다면 어떤 삶을 살고 싶은가? 여행을 좋아하는 사람이라면 1년 내내 여행을 다닐 것이고, 골프를 좋아하는 사람이라면 매일 골프 연습을 할 수도 있다. 음악을 좋아하는 사람이라면 음악만 계속 들을 수 있다. 봉사활동을 좋아하는 사람은 돈과 상관없이 봉사활동을 할 수 도 있다. 혹은 술을 좋아한다면 매일 술을 먹을 수도 있다. 물론 건강은 안 좋아질 수도 있으니 주의해야 하겠다.      

매달 현금흐름 500만 원은 꼭 연금복권에 당첨됐을 때만 나오는 건 아니다. 기존에 칼럼을 보신 분들은 이미 눈치채셨겠지만 부동산 투자로 얼마든지 매달 500만 원의 현금흐름이 가능하다. 나는 앞에서 부동산 투자에도 우선순위가 있다고 말했다. 그리고 내 집 마련이 부동산 투자에 우선시돼야 한다고 얘기했다. 물론 내 집 마련을 한 후 현금흐름을 만드는 것도 좋지만 내 집 마련과 다달이 월세를 받는 현금흐름을 동시에 마련할 수도 있다.     

바로 살면서 월세를 받을 수 있는 방법이 있기 때문이다. 살면서 월세를 받는 상가주택을 사서 살면서 상가와 나머지 주택에 대해서 월세를 받을 수 있는 방법이 있다. 혹은 상가는 없지만 여러 가구가 살고 있는 다가구주택을 매입한다. 그리고 본인이 거주하지 않는 나머지 주택에 대해서 월세를 받을 수 있다. 일반적으로 상가주택은 1층 상가 외에 2층 2가구 3층 2가구 그리고 4층은 본인이 직접 거주하는 경우가 많다. 4층에서 거주하는 이유는 면적이 4층을 통째로 쓸 수 있기 때문에 넓은 평수와 일부 허용되는 다락방까지 사용할 수 있기 때문이다.      

임대료는 어떨까? 대지가 80평의 상권이 활성화된 지역이라면 1층 상가에서 보증금 5천만 원 월세 250만 원, 2층 보증금 1천만 원에 월세 70만 원 2가구, 3층 보증금 1천만 원에 월세 70만 원 두 가구, 모두 합하면 총 보증금 9천만 원에 월세 530만 원을 받을 수 있다. 4층에서는 본인이 거주하면 된다. 즉, 본인이 거주하면서 매달 현금 530만 원의 임대료를 받을 수 있다. 이미 임대가 맞추어진 이런 상가주택을 매입하면 된다. 지역마다 가격 차이는 존재한다. 이런 상가주택은 판교나 위례 일부 미사강변도시 같은 경우에는 30억대이다. 즉 30억 정도에 자산이 있어야 한다는 얘기다.      

너무 돈이 많이 들어간다고? 그렇다고 방법이 전혀 없는 것도 아니다. 조금 더 돈이 덜 들어가는 지역의 상가주택을 매입하면 된다. 구리갈매지구, 남양주 별내 신도시, 그리고 미사 지역 그리고 서울 일부 지역은 20 억대면 상가주택의 매입이 가능하다. 만약 현금이 20억 있다면 지금 당장이라도 이런 상가주택에 거주하면서 다달이 월세 500만 원을 받을 수 있다. 아직 현금 20억이 준비가 안됐다고 너무 낙심할 필요가 없다. 더 적은 돈으로도 상가주택 매입이 가능하기 때문이다.      

김포한강신도시의 일부 지역이나 운정 신도시는 13억대에서도 상가주택 매입이 가능하다. 사실 지역별로 임대료는 조금씩 차이가 나긴 하지만 매매 금액만큼 현저히 차이가 나지 않는다. 따라서 지역마다 임대료는 거의 비슷하다고 생각해도 크게 무리는 없다. 10억대 자금만 있어도 이런 지역의 상가주택에서 거주하면서 월세를 받을 수 있다. 수익률로만 보면 강남 근처의 상가주택 보다 수익률은 훨씬 높다.      

교통체증이 심한 서울 수도권을 떠나서 조금 한적한 곳이지만 살기 좋은 곳에 살고 싶으신 분들도 계실 것이다. 그래도 서울에서 1시간 내외 거리이면서 산 좋고 경치 좋은 곳에서 살고 싶으신 분들이라면 춘천지역의 상가주택을 추천한다. 춘천 구도심의 상가주택은 10억 미만으로도 살 수 있기 때문이다. 8억에서 9억대의 상가주택도 살 수 있기 때문에 적은 돈으로도 상가주택에서 거주하면서 다달이 월세를 받을 수 있다. 물론 춘천은 월세 500만 원 보단 적은 돈의 임대료를 받을 수 있다.      

이처럼 금액 대에 따라서 살 수 있는 지역이 다르기 때문에 금액별로 관심을 가지고 발품을 판다면 충분히 원하는 지역에서 거주하면서 월세를 받을 수 있다. 간혹 공실을 걱정하시는 분들이 있다. 아무래도 상가가 있다 보니 공실 걱정을 전혀 안 할 수는 없다. 하지만 상권이 이미 활성화된 곳이라면 공실은 크게 나지 않는다. ‘ 구더기 무서워서 장 못 담근다 ’는 말이 있다. 투자할 때 공실 위험은 충분히 피할 수 있는 위험이다. 적절하게 잘 대처하는 방법을 찾아야지 공실 때문에 투자를 못하겠다는 생각은 투자를 회피하려고 하는 심리일 뿐이다.      

지금 당장 월세가 필요하지 않다면 보증금을 높여서 전세로 임대를 놓아도 된다. 앞에 2층 3층 같은 경우 보증금 1천에 월세 70만 원이라고 했는데 전세로 돌리면 한 가구당 전세 보증금 1억 2천 만원을 가정했을 때 총 4가구이기 때문에 4억 8천에 전세 보증금을 받을 수 있다. 따라서 13억짜리 상가주택을 전세를 끼고 매입할 경우 실 투자금은 8억 내외로도 투자가 가능하다.      

단순히 수익률로만 본다면 상가주택은 상가나 오피스텔 혹은 지식산업센터보다 임대수익률이 떨어진다. 하지만 상가주택의 가장 큰 장점은 직접 본인이 거주하면서 월세를 받을 수 있다는 장점과 많은 땅을 본인이 소유할 수 있다는 점이다. 아파트는 대지지분이 많아야 13평 내외 이이다. 하지만 상가주택은 80평에서 100평을 본인이 온전히 소유하고 있다. 시간이 흘러 건물을 부수고 다시 새 건물을 얼마든지 지을 수 있다. 전반적으로 땅값은 꾸준히 오르기 때문에 향후 땅값 상승의 효과를 볼 수 있다.      

물론 단점이 없는 건 아니다. 직접 거주하면서 건물관리를 해야 하는 번거로움이 있다. 관리업체가 있지만 비용이 든다. 건물 관리를 어떻게 하는가에 따라서 건물 가치가 확실히 달라진다. 또 한 가지 단점은 아파트에 비해서 환급성이 떨어진다. 상가주택은 아파트보다는 거래가 빈번하게 이루어지지 않기 때문에 팔고 싶을 때 아파트보다 빨리 팔리는 편은 아니다. 그럼에도 불구하고 20억대 강남 아파트에서 거주하다 보면 당장 현금이 나오지 않지만 20억대의 상가주택은 더 넓은 곳에서 거주하면서 다달이 현금 500만 원의 임대료를 받을 수 있다.      

내가 하고 싶은 대로 쓸 수 있는 꿈의 돈 500만 원을 만들고 싶다면? 상가주택 마련에 도전해라! 물론 결혼을 하지 않았을 때 얘기이다. 

https://blog.naver.com/readingfuture   미래를읽다 투자자문컨설팅