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Jul 22. 2023
임대인의 권리금 회수기회 방해, 이것도 해당될까?
류원용법률사무소
상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면 '임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월동안 영리목적으로 사용하지 아니한 경우' 임대인의 권리금 회수기회 방해에 해당되지 않는다고 명시하고 있습니다.
이 부분에 대하여 해석의 여지가 많은데, 이번 사건을 통해 한번 알아보겠습니다.
서울고등법원 2019. 10. 16 선고 2019나 2022195(본소) , 2019나2022201(반소) 판결 [ 손해배상(기), 건물인도 등 ]
[사실관계]
임대인과 임차인은 2020.10.01. 상가 임대차 계약을 체결하였고, 임차인은 'C' 라는 상호로 음식점을 운영해 왔다.
2. 임차인은 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7.16. A에게 이 사건 상가를 권리금 1억 4500만원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하고, 임대인에게 신규임차인 'D'와 새로운 임대차 계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.
3. 그러나 임대인은 임차인이 요청한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하였다.
4. 임차인은 2016. 6. 30 경 이 사건 상가에서 퇴거하였고, 임대인은 임차인으로부터 이 사건 상가를 인도받은 이후부터 2019. 9. 4까지 이 사건 상가를 비워두고 있었다.
[임차인의 주장]
임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 'D'와 임대차계약을 체결하는 것을 거절하였고, 임대인은 임차인이 신규임차인과의 권리금계약에 따라 권리금을 받는 것을 방해하였다.
임대인은 임차인에게 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제 15791호로 개정되기 전의 것, 이하 '상가임대차법'이라 한다) 제 10조의4 제1, 3항에 따라 임차인이 입은 손해인 이 사건 상가의 권리금 상당액인 130,000,000원을 배상하여야 한다.
[임대인의 주장]
상가임대차법 제10조에 따르면 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우' 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 규정하고 있다. 임대인은 이 사건 상가를 임대인으로부터 인도받은 이후부터 3년이 넘은 기간 동안 이 사건 상가를 영리목적으로 사용하지 않았다.
2. 또한 임대인은 아래와 같은 사유로 임차인의 신규 임대차계약 요청을 거절하였다.
1) 임차인은 2014 . 07.31. 부터 "D"에게 임대인의 동의 없는 무단 전대를 함
2) 임차인은 임대차계약기간동안 49개월의 차임을 그 지급시기보다 연체하여 지급함.
3) 본 건물은 건축된 지 25년이 경과하여 재건축 또는 대수선이 필요함.
4) 임차인은 신규임차인이 보증금 및 차임을 지급할 자력이 있는 지에 대하여 아무런 정보를 제공하지 않았음.
3. 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과 계약의 체결을 거절할 수 있는 위와 같은 정당한 사유들이 존재하므로, 임대인에게 손해배상책임이 없다.
[대법원의 판단]
'임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'의 의미와 이 사건이 임차인의 권리금 회수기회 보호에 정당한 사유로 인정되는가?
대법원 2021.11.25 선고 2019다285257 판결 [손해배상(기)] [공2022상,93]
이 사건에서 임대인에게 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 해당 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것이라는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.
원심(서울고등법원)은 임대인이 위와같은 사유를 들어 신규 임대차 계약 체결을 거절하였는지 여부에 관하여 살피지 않은 책, 단지 임대인이 이 사건 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다는 이유만으로 신규 임차인과의 임대차계약 체결 거절에 이 사건 조항에서 정하는 정당한 사유가 있다고 판단한 잘못이 있다.
결론적으로 임대인은 상가를 1년6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 이유로 신규임대차 계약을 거절한 것이 아닌 임차인의 무단진대, 차임연체지급, 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획, 임차인이 신규 임차인이 보증금이 차임을 지급할 자력이 있는지에 대한 정보 미제공 등의 다른 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 것으로 판단됩니다.
따라서 임대인은 상가임대차법상 정당한 사유로 인정받지 못해 권리금 손해배상소송에서 패소할 것으로 보입니다.
작성자 류원용 변호사
출처 ALPACA
