by
May 10. 2024
부동산소송의 특수성
건물(주택 / 아파트/ 상가) 및 토지에 관하여 분쟁이 있으신 분들은 부동산 전문변호사에게 사건을 맡기는 것을 고려해 보세요.
쟁점(상대방과 사실관계나 법률적 효과 측면에서 의견이 갈리는 부분이 있는 경우)이 하나라도 있는 경우라면, 민사소송을 들어가야 하는지 여부, 소송을 개시하는 시점, 소송 중 증거나 주장을 제출할 것인지 여부, 민 사소송법상 증거 확보 절차를 통한 증거 추출, 시점, 재판부의 의중을 빠르게 파악하여 조정을 염두에 두는 경우라면 그 전략, 나아가 절차적.실체적 작은 실수가 사 건을 향방을 가를 수 있음은 물론입니다.
제가 생각하기로는 하나 하나의 민사사건은 자동차 주행이나 수험을 준비시키는 과외선생과 유사한 것 같습니다.
왜냐하면 어떤 사안을 '지속적'으로 올바른 방향으로 판결 선고시까지(혹은 용이한 집행을 염두에 두고) 관리 해야 하기 때문입니다. 만약 유능한 변호사가 사건을 관리한다면, 그 소송은 심적 부담없이 원활하게 별다른 문제없이 진행될 것입니다. 소송에 들어가기 전에 법률적 판단을 하여 승소 가능성이 충분하다고 생각되는 경우에 그렇습니다
민사절차는 민사'소송'과 민사'집행'절차로 양분되어 있으며,통상 소송이라고 하면 집행 전단계를 의미합니다.
집행은 부동산경매, 추심 등의 과정으로 이뤄져 있으며, 통상 소송이라고 하면 집행 전단계를 말합니다.
집행은 부동산경매, 추심 등의 과정으로 이뤄져있으며, 부동산전문변호사라면 기본적으로 집행절차에서도 전문적이어야 합니다.
민사소송의 기본적인 순서
분쟁시작 전에 분쟁이 성숙한 경우에 비로소 관할 법원 에 소장을 접수함으로써, 절차가 개시되는 것인데 분쟁이 성숙했는지 여부(즉 도저히 현 상황으로는 법적 해결말고는 수단이 없는 경우)는 위임한 날부터 일주일 이내에 소장을 마련하여 관할 법원에 제출을 하게 되며, 정상적으로 송달이 된 것을 전제로 서면 분쟁을 이어나가다 수차례의 변론기일을 거쳐 판결에 이르게 됩 니다. 빠르게 분쟁을 종결해야 하는 경우에는 정상적인 소송 절차 외의 전략(예를 들면 조정 등)을 선택합니다
다만 원칙적으로 가장 다수의 경우가
민사소송절차로 처리됩니다.
판결의 실효성을 확보하기 위한 보전처분
판결의 실효성을 확보하기 위하여 적절한 보전처분(가압류, 가처분)을 사전에 처리하고 나서 소송에 진입하는 경우도 많습니다. 특히나 소유권이전등기 사건이나 건물 또는 토지명도 사건에는 대표적으로 처분금지가 처분이나 점유이전금지가처분이, 부동산소송의 청구취지가 금전지급청구인 경우에는(그리고 그 금액이 상당 한 경우에는) 미리 상대방의 재산을 파악하여 이를 가압류해 두는 것이 필수인 경우가 있고, 부동산의 경우 제3자에게 급매로 내놓을 수 있는 경우가 많으므로, 보전조치가 필요한 것입니다.
참고로 가압류는 금전지급청구권을 보전하기 위한 것, 가처분은 임시지위나 계쟁물에 관한 것이기 때문에 일견 유사하지만 전혀 다릅니다.
또한 특수한 경우에는 청구취지 자체가 집행이 불가능한 형태로 적시되어 집행에 애로가 있는 경우도 있을 것입니다.
부동산 사건: 감정절차가 필요한 경우
부동산 관련 사건에는 법원이 지정하는 별도의 감정인 (한국국토정보공사 등)이 개입하는 경우가 많습니다 지적측량, 침범 면적, 시가 감정, 점용료나 지료(사용 료)의 연도별 감정, 근래 몇년간 상가권리금 손해배상 조항이 개정된 이후로는 권리금의 감정(감정평가사) 등 이 소송 절차중에 반드시 필요한 경우가 있습니다.
물론 전문감정인의 평가는 원칙적으로 재판부와 당사 자가 신뢰할 만한 것이지만, 감정평가의 전제가 되는 사실, 혹은 감정의 방식 등에 관하여는 여전히 당사자 간에 다툼의 여지가 있을 수 있기 때문에, 나아가 원칙 적으로 감정은 1회 이상 하는 것을 법원( 판례는 예외 적 상황에서만 허용)이 좀처럼 허용하지 않기 때문에 감정절차에도 법률전문가인 변호사의 감시, 조력이 필요한 것입니다.
소송 외 절차로 해결하는 경우
다툼이 거의 없을 것으로 예상되는 경우에는 변호사의 명의가 기재된 법률서면인 내용증명우편이나, 독촉절차를 통하여 상대적으로 빠르고 저렴하게 원하는 바를 실현할 수 있습니다. 이외에 조정신청이나, 아예 분쟁을 예방하기 위하여 제소전화해로 처리하는 경우도 있 습니다.
부동산 소송 분야는 매우 다양합니다.
1.임대차에 관하여는 제소전 화해, 임대료 청구, 전세금 반환청구소송, 계약금 반환, 각종 비용상환청구,부속물매수청구,부당이득반환청구,하자보수청구, 관련 손해배상, 상가의 경우 권리금 분쟁 등이 떠오릅니다만 기본적으로 기본법인 민법 / 상법 및 관련 분야 특별법인 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법,집합건물법 등이 적용될 것입니다.
2 .건물이나 지장물을 철거하거나, 명도(인도) 청구하는 경우가 있습니다.명도의 경우 가처분을 동반한 절차가 진행됩니다. 철거 및 명도의 경우는 지료 또는 건 물임료 상당의 부당이득반환청구도 통상 병행됩니다. 이때 유치권이 문제되는 경우가 있고, 부속물매수, 지상물매수청구 등이 주요 쟁점으로 부상할 수도 있습니다.
3. 명의신탁이 개입하는 경우도 많습니다.
명의신탁은 부실법에 따라 기본적으로 불법이며, 법률효과가 법 률문외한이 생각하는 것과는 상당히 괴리가 있어 복잡한 분쟁이 될수도 있습니다. 일반적인 명의신탁을 고려 할 때, 소유권은 최초 매도인에게 남아 있게 되므로(등 기외관과 법적 소유자의 괴리가 발생), 소유권을 기초 로 말소등기청구(방해배제청구) 등이 이뤄질 수 있습니 다. 명의신탁은 불법이어서 쌍방 문제삼을 수 있기 때 문에, 면밀한 준비가 필요합니다.
4.
또한 부동산 거래에 있어서 하자담보책임이 문제될 수 있습니다.누수가 발생하거나, 기타 건물에 심각한 하자가 있다거나 하는 경우 보수를 청구하거나 손해배 상으로 권리를 확보할 수 있을 것입니다. 또한 분양/매 매 등 계약을 취소하거나 해제하는 경우도 종종 발생하고 있습니다.
5.
기타 약정 또는 결의의 이행 또는 불이행에 관한 문제,계약금 분쟁, 소유권에 관한 분쟁, 부동산이 상속/이혼/투자/경매 등을 원인으로 공유지분관계일 때 이를 원하는 방식대로 해소하는 경우(현물분할 /현금청산 등), 아파트나 빌라 등 집합건물에 관한의 분쟁,공용부분과 전유부분에서의 문제 등 다양한 형태의 분쟁이 있을 수 있습니다.
부동산 분야 분쟁은 말이 부동산 분쟁일뿐, 기본적으로 민법적 기초가 충실히 다져진 데다 많은 사례를 접 한 변호사를 택하는 것이 올바른 선택이 될 것입니다.
왜냐하면 많은 경우 소송상 쟁점이 결국 민법 분야로 회귀하기 때문입니다
예를 들면, 토지매매계약에서 매수인이 토지의 소유권이전등기를 청구할 수 있는 권리를 갖게 되는데,이는 자신의 대금지급의무와 동시이행관계에 놓인 것으로(민법 제536조), 동시이행항변권이 소송상 쟁점으로드러날 수 있는데 이는 민법 분야인 것입니다.나아가
분쟁 기간이 장기화된 경우는 민법상 소멸시효가 쟁점으로 부상하는 것입니다
따라서 결국 기본적으로 부동산법 전문가는 기본적으로 민법 전문가일 필요가 있습니다.
는 다양한 부동산사건 및 손해배상
로 민법 전문가일 필요가 있습니다.
법적 분쟁은, 하나하나가 모두 다릅니다. 기계적으로 처리할 수 있는 분야는 소송에서 매우 한정되어 있습니 다. 똑같은 사람은 복제인간밖에 없듯이 사건 또한 제 각각입니다. 따라서 사건의 실태를 가장 명백하게 밝힐 수 있는 의뢰인을 경청하는 태도도 무엇보다 중요한 것입니다. 이를 위해서 변호사가 직접 의뢰인을 접하는 것이 필요하지 변호사 자격이 없는 사람이 법률
서면을 작성하거나 상담하는 경우는 비록 일반적으로 법조계에서 통용될지는 모르지만 종종 위험한 결과에 처할 수도 있는 것입니다. 법률 효과는 사실관계의 확정에서부터 나오는 것이고 사실 관계는 당사자인 의뢰인 누구보다 더 잘 알고 있으며 이를 직접 전해 들을 때 비로소 훼손 없는 전달이 가능하기 때문입니다. 훼손 없는 전달의 경우 형사소송법에서 전문 진술의 경우 증거 능력을 제한하듯이 그 중요성을 경시할 수 없습니다.
법적 구성이 안 되는 경우도 문제 해결이 전혀 불 가능한 것은 아닙니다.
법적으로 해결이 어려운 문제도 종종 있습니다. 법적으 로 아무리 구성해 보아도 청구권이 법률효과로 도출되 지 않는 경우가 그것입니다. 억울한 것과는 별개입니 다. 그래서 이러한 경우까지 소송을 수임하는 것은 변 호사 입장에서도 무리입니다. 그러나 의뢰인 입장에서 도 아예 포기할 수는 없는 경우도 있습니다. 상대방의 약점을 고려하여 전혀 해결 방법을 모색할 수 있습니 다. 다양한 사건에서 얻은 경험으로 창의적인 해결방안을 모색합니다.
즉 가처분도 안되는 사건(가처분은 보통 입증정도가 낮아도 인용됩니다)에 관하여 소송 기간을 대폭 줄이면서, 상대방이 자진해서 이행하도록 유도할 수도 있는 것입니다. 류원용 변호사는 처음부터 패소할 것이 어느정도 드러난(증거부족, 법리구성 불가) 경우 에도 몇번이나 반복적으로 소송을 걸거나, 끝까지 포기 하지 않고 결국 사건을 해결한 경험이 있습니다
상대방의 심리를 이용해야 하는 경우, 미리 언질한 내용을 지키지 않는 것이 나은 선택이 될 수도 있습니다
상담과정
