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May 09. 2024
세입자가 월세 안낼 때
부동산 승소노하우
안녕하세요. 부동산 전문 변호사 류원용입니다.
임대인분들께서 악성 세입자 때문에 스트레스를 받으시는 경우가 많습니다.
임대차 계약을 해서 상가 또는 주택을 임차인에 빌려주면 임차인은 그에 대한 차임을 지급하도록 약정합니다. 그리고 일정 기간이 지나면 계약이 만료되고, 임차인은 주택 또는 상가를 다시 돌려주 어야 하죠.
이 과정에서 정말 많은 문제들이 일어나게 되는데요
오늘은 월세 안내는 세입자 때문에 고민이신 분들을 위해 해결 방법을 함께 알아보도록 하겠습니다
이와 관련해 저를 찾아주셨던 의뢰인분이 계셨습니다. 의뢰인분께서는 상가건물의 임대인이었는데요 임차인이 차임 을 제대로 내지 않는데 어떻게 해야 내보낼 수 있는지 방법을 착고자 하셨습니다.
처음에는 개인 사정으로 인해 금전적으로 여유가 없다며, 양해해달라고 부탁을 해서 경제적으로 모두가 힘든 시기이니 기다려주겠다고 했지만 차임을 밀리는 기간이 점차 늘어나면서 불안한 마음이 들기 시작했다고 합니다
사정이 딱해 이해를 해주었는데, 5개월 이 지난 시점에도 연락 한통 없으니 너무 화가 나셨다고 합니다. 그래서 월세 안내는 세입자를 내보내고 밀린 사임을 제대로 받을 수 있는 방법을 찾고자 저 를 찾아주셨죠
저는 기다려서 월세를 낼 것 같다면 기 다릴 수도 있는데 계속해서 내지 않을 것이 예상된다면 보증금이 전부 소진되는 기간을 예상해 미리 소송을 진행하는 것이 좋다고 말씀드렸습니다.
단전, 단수는 위법 행위
간혹 임차인과의 골치 아픈 문제 때문 에 화가 난 나머지 단전, 단수를 하신다거나 문을 따고 들어가서 물건들을 밖으로 내놓는 등의 행위를 하시는 분들도 계십니다.
그런데 이것은 절대 해서는 안 되는 행동으로 자칫 상대에게 민사 소송에 걸리 거나 형사 처벌까지 받게 될 수 있기에 주의해야 합니다.
단전, 단수는 위법입니다. 이는 정당행위로 인정을 받지 못하며, 종종 특약으로 일정 기간 체납 시 단전과 단수를 한다는 조항이 있었다고 해도, 정당화되지 않을 가능성이 높습니다
동의 없이 무단으로 집에 들어가는 행위 도 주거침입 죄로 처벌받을 수 있는 행동입니다. 만약 여기서 세입자의 물건 에 함부로 손을 댄다면 재물손괴죄까지 추가되겠죠
그러니 적법한 방법으로 해결할 수 있어야 합니다
정당하게 해지 요구
그렇다면 월세 안내는 세입자에게는 어떻게 대응을 해 야 할까요?
먼저 계약 해지가 가능한 사안인가를 확인해 보셔야 합니다. 계약을 통해 상가를 빌렸고 그에 대한 대가를 주는 것이 마땅하지만 자꾸 정해진 기간에 차임을 내지 않는다면 이는 계약을 중도에 해지할 수 있는 사유에 해당합니다
단, 한차례로 해지할 수 없으며 상가는 3기 이상, 주택 은 2기 이상의 연체가 발생하게 되었을 때 정당하게 해 지를 요구하실 수 있습니다.
상임법에 따르면 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임 액에 달하는 때에 해지를 요구할 수 있다고 하는데요. 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때란. 연체가 3 번 연속할 것을 요구하는 것이 아니며 모두 합해서 3기의 차임액에 이르면 됩니다.
내용증명 발송
위의 요건에 해당한다면 내용증명 우편, 카카오톡 메시 지 등의 방법으로 해지할 수 있습니다
단, 일반 문제는 추후 입증이 어려울 수 있으니 메시지 를 보내시려면 카카오톡 메시지를 이용하시는 것이 좋습니다.
내용증명의 경우에는 계약이 해지되었으며, 정해진 날 짜에 나가지 않을 시 민사상 법적 절차를 취하겠다는 내용을 고지하기 위함입니다
일종의 경고장이라고도 볼 수 있는데요. 상대방의 심리를 압박하고 추후 재판에서 증거 자료로 사용할 수 있습니다.
그리고 이를 통해 빠르게 문제가 해결되는 경우도 있죠. 그렇지만 지속적으로 목적물을 점유하고 나가지 않는다면 명도소송을 진행해 볼 수 있습니다.
소를 제기
명도 소송 전에는 점유 이전금지 가처분 신청을 해야 합니다. 만약 소송을 진행하는 도중에 월세 안내는 세입자가 제3자에게 명의를 이전한다면 승소를 하여 판 결문을 받더라도 무용지물이 됩니다.
그러니 이러한 문제를 방지하기 위해 보전조치를 반드시 해두어야 하죠
명도 소송에 대해 잘 모르시는 분들도 계실 텐데요. 간략하게 설명해 드리자면 목적물을 점유할 권리가 없는 자를 상대로 제기하는 소송입니다
이를 통해서 판결을 받아 명도집행을 할 수 있는 것이죠
통상적으로 소송 기간이 아무리 빨라야 6개월은 걸리 며, 늦으면 1년이 걸리는 경우도 있기 때문에 계속 월세를 안 낼 것이 예상될 시 보증금이 모두 소진되는 기간을 생각해서 미리미리 소송을 진행하는 것이 좋습니다
해당 포스팅을 찾아보신 분들이라면 월세 안내는 세입자로 인해 어떻게 해야 할지 고민 중이실 텐데요. 적법 한 방법으로 대처하기 위해 오늘 알려드린 내용을 참고 해 보시길 바랍니다.
하지만 소송을 진행하시려면 혼자만의 힘으로는 어려 운 부분들이 상당히 많을 수 있죠. 그래서 법조인의 조언을 구해 나의 문제를 우선적으로 파악하고 그에 맞는 합리적인 방안을 찾아야 합니다.
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