임대료 고정 특약, 깨질 수 있을까

돈 못 받았을 때 법적 대응

by 류원용 변호사

Mar 13. 2026

임대료 고정 특약, 법적 효력은 어디까지일까요?

건물주와 임차인 간의 임대차 계약에서는

'임대료 고정 특약'이 흔히 등장합니다.

특히 상가 임대차 계약에서는

향후 임대료 인상을 둘러싼 분쟁을 막기 위해

이러한 임대료 고정 특약을 두는 경우가 많습니다.

그런데 계약 후 경제 상황이 변해

임대인이 임대료 인상을 요구한다면 어떻게 될까요?

민법 제628조는 일정한 사정이 생기면

차임의 증감 청구가 가능하다고 규정하고 있습니다.

그렇다면 ‘임대료 고정 특약’이 있다면 어떻게 될까요?

서울중앙지방법원은 이 문제에 대해

명확한 기준을 제시했습니다.

임대차 계약에서 임대료 고정 특약이 있는 경우에도 일정한 사정이 발생하면 임대료 인상 또는 변경이 문제될 수 있습니다

사건 개요
5년 임대료 고정 계약, 그런데 증액 요구?

임대인과 임차인은
임대차 기간 5년 동안 임대료를 고정한다는 특약을 두고 계약을 체결했습니다.

그러나
계약 기간 중 원고는
민법 제628조에서 규정하고 있는
'차임증감청구권'을 근거로
임대료 증액을 청구했습니다.
민법 제628조에 따라
경제 사정이 변하면 차임 증액이 가능하다는 것이었습니다.

하지만 임차인은
“임대료 고정 특약이 있다”며 이를 거부했습니다.

결국 분쟁은 법원으로 갔습니다.

법원의 판단
임대인의 차임 증액 청구 기각

서울중앙지방법원은
임대인의 차임 증액 청구를 받아들이지 않았습니다.

판단의 핵심은 두 가지였습니다.

1️⃣ 차임 불증액 특약은 유효하다

법원은 민법 제628조의 취지를 다음과 같이 설명했습니다.

이 조항은
경제 상황의 변화로 계약 균형이 깨질 경우
이를 조정하기 위한 규정입니다.

하지만 당사자가 차임을 올리지 않기로 명확히 약정했다면
그 특약 역시 존중되어야 한다는 것입니다.

따라서

임대료를 증액하지 않기로 한 특약이 있다면
임대인은 민법 제628조를 근거로 차임 인상을 청구할 수 없습니다.

그렇다면 임대료 고정 특약이 있어도 임대료 변경이 가능할까요?

2️⃣ “사정 변경” 주장도 받아들여지지 않았다

임대인은 또 다른 주장도 했습니다.

경제 상황 변화로
특약을 그대로 유지하는 것은 신의칙에 반한다는 것이었습니다.

하지만 법원은 이를 인정하지 않았습니다.

법원의 기준은 명확했습니다.

명시적인 차임 불증액 특약을 무효로 할 정도의
중대한 사정 변경이 있어야 한다.

이 사건에서는
그 정도의 특별한 사정이 없다고 판단했습니다.