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Jul 23. 2023
매도인의 하자담보책임 면제 특약, 인정될까?
류원용변호사
부동산의 매도인은 민법 580조1항에 따라 매매목적물에 하자가 있는 경우 매수인에게 손해배상책임을 지게됩니다.
또한 민법 584조에 따라 매매계약에서 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에는 책임을 면하게 되는데, 면제 특약을 한 경우라도 매도인이 알면서 고지하지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못합니다.
이번 시간에는 두가지 판례를 통해 하자담보책임 면제 특약이 인정된 사안과 인정되지 못한 사안을 나눠서 보도록 하겠습니다.
하자담보책임 면제 특약이 인정된 사안[2019가소670108 손해배상(기)]
사실관계]
매도인과 매수인이 건물 매매계약을 체결하면서 '매매대금 4억 4000만원에서 100만원을 감액해주는 조건으로 매수인은 매도인에게 누수 등의 하자책임을 묻지 않는다'는 내용의 특약을 작성하였다.
건물 매매 이후 해당 건물에서 누수가 발생하였다.
매수인은 매도인이 하자를 알면서 고지 않았다며 특약을 취소한다고 주장하며 매도인의 하자담보책임을 주장하였다.
[법원의 판단]
1.매수인과 매도인이 이 사건 건물에 관한 매매계약을 체결할 당시 특약으로 '현 시설 상태에서의 매매계약'이며 '매매대금 4억 4000만원에서 100만원을 감액해주는 조건으로 매수인은 매도인에게 누수 등의 하자책임을 묻지 않는다'라고 명시하였다.
매수인은 이 사건 건물에 누수 등 하자가 있을 수 있다는 점을 인식한 상태에서 매도인의 하자담보책임을 면제하기로 약정한 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없다.
2.매수인은 매도인이 이 사건 건물에 누수 등 하자가 있음을 알고도 이를 고지하지 아니하였다며 매도인의 기망을 이유로 이 사건 약정을 취소한다고 주장하고 있다. 그러나 매수인이 제출한 증거만으로는 매도인이 이 사건 약정의 취소한다고 주장하고 있다. 그러나 매수인이 제출한 증거만으로는 매도인이 이 사건 약정 당시에 그와 같은 하자의 존재 사실을 알면서 이를 고지하지 아니하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
3.매수인이 매도인에게 하자담보책임에 따른 손해배상을 구하는 이 사건청구는 이유없다. 하자담보책임 면제 특약이 인정되지 않은 사안[2020가단 526097 판결 손해배상(기)]
사실관계]
매수인은 매도인에게 건물을 매입하였다.
2. 건물을 매입하면서 '2003년 1월 사용승인 건물임을 고려하고 가격을 결정한 바 향후 하자담보책임은 묻지 않기로 한다'는 특약을 기재하였다.
3. 이후 정화조 균열 등 하자보수를 요구하였고 매도인은 이를 거절하였다.
[매수인의 주장]
매도인은 이 사건 매매계약 당시 이 사건 정화조에 균열 등 하자가 발생한 사실을 알고 있었음에도 이를 고지하지 아니하였으므로, 매수인에게 민법 제 580조에 의한 하자담보책임으로 수리비 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
[매도인의 주장]
정화조에는 균열 등 하자가 없고, 설령 하자가 있다고 하더라도 매매계약에서 하자담보책임 면제특약을 하였으므로, 매도인은 매수인에게 하자담보책임을 부담하지 않는다.
법원판단]
법원은 관련 증거를 통해 건물의 하자를 인정한다.
2. 매도인과 매수인이 매매계약 체결 당시 하자담보책임을 묻지 않겠다는 내용의 하자담보첵임 면제특약을 한것은 사실이다. 그러나 매도인은 이 사건 주택을 소유하고 있는 동안 이 사건 정화조에 변형 파손 및 그로 인한 오수분뇨의 누출 위험이 있다는 점을 알고 있었음에도 매수인에게 이를 고지하지 않았다고 판단되므로, 위와 같은 담보책임 면제 특약을 하였더라도 하자로 인한 책임을 면할 수 없다.
다만 아래의 사유로 공평의 원칙 상 매도인의 손해배상책임을 70%로 제한한다.
1)건물이 2003년 준공된 후 17년 이상이 경과한 건물인 점
2) 매매계약을 체결하면서 위와 같은 노후 정도 및 상태를 고려하여 매매대금이 결정된 것으로 보이는 점
3) 매수인으로서도 오래된 주택을 매수하는 이상 주택의 상태와 하자의 존부에 대해 보다 면밀히 확인하였어야 하는 점
4)매수인이 하자 부분을 보수함으로써 매매계약 체결 당시 예정한 것보다 이 사건 주택의 상태가 더 양호하게 됨은 경험칙상 분명해 보이는 점
두 판결을 보면서 알 수 있듯이 매도인의 하자담보책임은 특약으로 면제할 수 있으나 알면서도 고지하지 않은 하자는 특약으로 정하더라도 하자로 인한 책임을 면할 수 없습니다. 다만 실제 소송에 들어가면 매도인이 그 하자를 알고 있었는지 알지 못하였는지 증명해야 하므로 하자담보책임을 면제하는 특약은 신중하게 체결하는 것이 바람직합니다.
글쓴이 류원용 변호사
출처 ALPACA
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