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Oct 19. 2023
임대주택 임대인이 변경된 경우
주택임차인의 갱신요구권은?
임대주택 임대인이 변경된 경우 주택임차인의 갱신요구권은??
대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 [건물인도] [공2023상,164]
[사실 관계]
가. 임차인은 2019. 3. 6. 전 임대인으로부터 전 임대인 소유의 아파트를 임대차기간을 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지 임대차계약을 체결하였고, 임차인은 그 이후 해당 아파트에서 거주하였다.
나. 현재 소유주는 2020. 7. 5. 전 임대인으로부터 아파트를 매수하고 2020. 10. 30. 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 임차인은 주택임대차법 제6조의3에 따라 2020. 10. 5.부터 같은 달 20.까지 사이에 4회에 걸쳐 전 임대인에게 '임대차기간 만료 후 임대차기간을 2년 연장하여 거주하고자 계약갱신을 청구한다'는 취지의 임대차계약갱신 요구를 하였다.
라. 이에 대하여 전 임대인은 임차인에게 갱신을 거절하는 답신을 하였고, 2020. 10. 15. 내용증명우편으로 '현재 소유주에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 소유주가 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다'는 취지의 통지를 하였다.
[현재 소유주의 주장]
임차인이 주임법 제6조의3 제1항 본문에 따른 계약갱신을 요구하였다.
그러나 전 임대인은 실거주를 해야 하는 소유주와 아파트에 관하여 매매계약을 체결하였고, 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제9호의 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당하므로, 전 임대인은 임차인인 피고 C의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 따라서 임대차계약상 임대차기간이 이미 종료되었다.
[임차인의 주장]
임차인의 계약갱신 요구에 대한 전 임대인의 계약갱신 거절은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제9호의 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당하지 아니하여 효력이 없고, 따라서 현재 임대차계약은 임차인의 계약갱신 요구에 따라 그 기간이 연장된 것이다.
[2심(서울 중앙지방법원)의 판단]
실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 ‘임대인’만을 기준으로 봐야 하므로 임대인은 미래 임대인의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 없다.
따라서 임차인의 계약갱신청구는 정당하다.
[대법원의 판단]
주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있으므로 아래의 근거에 따라 임대인은 미래 임대인이 실제 거주하려는 경우 임대차 계약 갱신 거절이 가능하다.
가. 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어려움
나. 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있고 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있음
대법원은 주택 매수인이 실제 거주할 계획인 경우 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신 청구를 거절할 수 있다고 판시하였습니다.
개정 주택임대차보호법 시행 후 계약 갱신청구권을 둘러싼 갈등이 많았고 매매계약을 체결한 임대인이 위약금을 물지 않기 위해서 이사비나 합의금을 주고 임차인을 내보내는 경우도 시장에서 종종 있었는데 이제 임대인은 계약갱신 청구를 거절할 수 있습니다. 꼭 알아두어야 할 판결입니다.
글쓴이 류원용 변호사
출처 ALPACA
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