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Dec 14. 2023
재건축 현금청산받으려면??
안녕하세요 부동산 전문 류원용 변호사입니다.
재건축 매도 청구 소송을 진행하면, 현금 청산 대상자분들이 법원 감정 결과가 나오고 난 다음에야 그때부터 대응을 시작하시는 경우가 많습니다. 사실 감정 결과가 법원에 한번 제출되고 나면은 결과를 뒤집는 것이 거의 불가능합니다. 대표적인 도시정비사업인 재개발과 재건축 이 재개발 재건축이 이루어질 때 분양 신청을 하지 않거나 분양 신청 기간 종료 이전에 분양 신청을 철회하면 현금 청산 대상자가 되는데요. 이번에는 재건축 사업 현금 청산 대상자에 대한 보상금 증액 절차가 어떻게 이루어지는 지에 대해서 자세히 알려드리겠습니다.
재개발 사업에서 현금 청산 대상자가 보상금 증액을 청구할 때는 관련 절차에서 토지보상법의 규정들이 상당 부분 준용되기 때문에 일반적인 공익사업과 마찬가지로 행정소송을 제기해서 보상금 증액을 청구할 수 있는데요.
재건축 사업은 재개발 사업과는 다르게 매도 청구소송이라는 민사소송으로 매매대금을 결정하게 됩니다. 이때 매매대금은 개발이익을 포함한 시가로 평가되어야 한다는 것이 대법원 판례이고요. 재개발에서는 개발이익이 배제된 보상금을 지급한다는 점에서 차이가 있습니다. 일반적으로 재건축 사업의 보상금이 재개발 사업에 보상보다 더 높게 평가되는 경향이 있습니다. 재건축 사업에서 현금 청산 대상자는 둘로 나누어 볼 수가 있는데요.
첫 번째는 처음부터 조합 설립에 동의하지 않은 미동의자 그리고
두 번째는 분양 신청 기간 동안에 신청을 하지 않았거나 분양 신청을 했지만, 신청 기간이 끝나기 전에 신청을 철회한 분양 미신청자가 있습니다.
우선 미동의자의 경우에는 사업 시행자는 사업 시행 계획 인가가 고시된 날부터 30일 내에 미 동의자에 대해서 조합 설립 또는 사업 시행자 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 합니다. 그리고 미동의자는 사업시행자의 공문을 받고 2 개월 내에 동의 여부에 대한 답변을 해야 합니다.
미동의자가 아무런 답변을 하지 않았거나 명시적으로 동의하지 않겠다는 의사를 표시하면 사업시행자는 이 개월의 기간이 지난 다음에 또다시 이 개월 안에 미동의자를 상대로 매도 청구 소송을 제기해야 합니다.
두 번째로, 분양 미신청자의 경우 사업 시 시행자는 관리처분 계획이 인가 고시된 다음날부터 90일 내 분양 미신청자와 손실보상에 관한 협의를 진행해야 되는데요. 이때 협의가 성립하지 않으면 사업시행 협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 내에 분양 미신청자를 상대로 매도 청구 소송을 제기해야 합니다. 그리고 사업 시행자가 협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 내에 매도 청구 소송을 제기하지 않는 경우에는 해당 토지 소유자에게 차후 정해지는 보상금에 더해서 지연 일수에 따른 이자 지연 가산금을 연 최대 15%까지 추가로 지급해야 합니다. 재건축 사업은 대부분 사업 시행자가 재건축 조합인데요. 앞에서 설명드렸듯이 조합은 매도 청구 소송을 제기하기 전에 일단 현금 청산 대상자와 손실보상에 대한 협의를 하게 됩니다.
문제는 통상적으로 사업 시행자가 제시하는 금액이 실제 가치보다 훨씬 낮아서 소유자 입장에서는 도저히 금액으로는 부동산 소유권을 넘길 수가 없게 결국 이 매도 청구 소송을 거쳐야만 그나마 해당 부동산의 실제 가치에 근접한 보상 상금을 받을 수 있다는 점입니다. 그리고 매도 청구 소송이 시작되면 조합은 이 소송의 원고로서 법원의 시가 감정을 신청하게 되는데요. 조합이 이 감정 결과에 따라서 법원에 청구를 하게 되면은 특별한 사정이 없는 한 법원은 이 법 법원 감정 결과를 그대로 인용하는 경우가 많습니다. 그런데 제가 그동안 많은 재건축 매도 청구 소송을 진행하다 보니까, 현금 청산 대상자분들이 아무런 대응도 하지 않고 있다가 이 법원 감정 결과가 나오고 난 다음에야 뒤늦게 사태를 인지하고 그때부터 대응을 시작하시는 경우가 많습니다. 심지어는 일 심 판결이 선고된 뒤에 그제야 찾아오신 경우도 있습니다. 사실 감정 결과가 법원에 한 번 제출되고 나면은 그 결과를 뒤집는 것이 거의 불가능합니다. 그렇기 때문에 본인이 현금 청산 대상자인 것이 확정되었다면 지체하지 말고 전문가와 상담을 해 보시는 것을 강력하게 추천드립니다.
여러분 조합이 알아서 잘해주겠지 주변 시세가 이 정도니까 나는 그거보단 더 많이 받을 수 있겠지 이런 안일한 생각은 아주 위험합니다. 매도 청구 소송이 진행되기 전에 처음부터 전문가의 도움을 받아서 제대로 대응하셔야 한다는 점 다시 한번 강조드립니다. 궁금한 점 있으시면 주저하지 마시고, 연락 주시기 바랍니다. 도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드립니다^^
더 좋은 주제로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
