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Dec 26. 2023
상가와 관련한 관리처분계획 수립 기준
1. 사안의 개요=관리처분계획 인가 직후 일부 조합원들이 조합을 상대로 인가 받은 관리처분계획 상 상가에 대해서 분양신청자 별 분양 대상 및 종후 자산 추산액 등의 누락을 근거로 행정 소송을 제기하였다.
2. 서울행정법원 판결례=상가의 경우 전용면적, 공용면적, 세대수, 구체적인 구조 등이 확정되어 있는 아파트와 달리 수요자별 또는 업종별로 선호하는 면적이나 위치, 구조 등이 다를 수 있기 때문에 분양신청 및 관리처분계획 수립 단계에서 신축상가의 면적, 구조, 위치 등이 확정되지 않는 경우가 많다.
그러한 경우에는 관리처분계획의 수립 및 인가 이후 이루어질 분양계약에 따라 수분양자가 결정되고 나서야 비로소 수분양자별 입점계획 등을 반영하여 상가의 면적, 구조, 위치 등을 확정할 수 있기 때문에 분양신청 및 관리처분계획 수립 단계에서 정확한 부담금을 산정하기는 사실상 어렵다(서울행정법원 2018.8.17. 선고 2017구합84099 판결문 참조).
상가의 경우 관리처분계획의 수립 및 인가 이후 이루어질 분양계약에 따라 수분양자가 결정되고 나서야 비로소 수분양자별 입점계획 등을 반영하여 상가의 면적, 구조, 위치 등을 구체적으로 확정할 수 있는 특수성이 있는 점, 아파트의 분양결과에 따라 잔존 권리가액으로 분양받을 수 있는 상가가 달라질 수 있어 이 사건 관리처분변경계획 수립 당시 분양예정인 상가의 추산액을 산정하지 못한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면 피고가 구 도시 및 주거환경정비법(2014.5.21. 법률 제12640호로 개정되기 전의 것) 제48조제1항제3호에 따른 통지의무를 위반하였다고 보기는 어렵다(서울행정법원 2018.8.17. 선고 2017구합84099 판결문 참조)라고 판시한 바 있다.
즉, 도시정비법 제74조제1항(구 도시정비법 제48조제1항)에서 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 포함한 관리처분계획을 수립하는 것은 형식적으로 맞으나 (원고들의 주장과는 달리) 특히 상가의 경우 △전용면적, 공용면적, 세대수, 구체적인 구조 등이 확정되어 있는 아파트와 달리 수요자별 또는 업종별로 선호하는 면적이나 위치, 구조 등이 다를 수 있기 때문에 관리처분계획 수립 단계에서 신축 상가의 면적, 구조, 위치 등이 확정되지 않는 경우가 많은 점 △관리처분계획의 수립 및 인가 이후 이루어질 분양계약에 따라 수분양자가 결정되고 나서야 비로소 수분양자별 입점계획 등을 반영하여 상가의 면적, 구조, 위치 등을 확정할 수 있기 때문에 관리처분계획 수립 단계에서 정확한 부담금 등을 산정하기는 사실상 어려운 점 △더욱이, 아파트의 분양결과에 따라 잔존 권리가액으로 분양받을 수 있는 상가가 달라질 수 있어 관리처분계획 수립 당시 분양예정인 상가의 추산액을 산정하지 못한 것으로 보이는 점 등을 종합적으로 고려하여, 설령 조합이 관리처분계획 수립 당시 상가에 관한 구체적인 분양대상자별 분양예정인 대지 도는 건축물의 추산액이 누락되어 있다고 하더라도 이를 곧바로 도시정비법 제74조(구 도시정비법 제48조)를 위반하여 해당 관리처분계획을 무효로 볼 수는 없다는 것이다.
3. 결어=이처럼 상가의 경우 그 특수성 및 현실상의 제한 등이 존재하는데, 이 사건의 경우에도 마찬가지로 아파트와 달리 수요자별 또는 업종별로 선호하는 면적이나 위치, 구조 등이 다를 수 있기 때문에 관리처분계획 수립 단계에서 상가의 면적, 구조, 위치 등이 확정되기 어렵고, 결국 관리처분계획의 수립 및 인가 이후 이루어질 분양계약에 따라 수분양자가 결정되고 나서야 비로소 수분양자별 입점계획 등을 반영하여 상가의 면적, 구조, 위치 등을 확정할 수 있으므로 관리처분계획 수립 단계에서 정확한 부담금 등을 산정하기는 사실상 어려운 것이다.
이 사건 해당 조합은 분양신청서 상 자료를 통해서 상가 조합원 분양신청 현황, 평당 분양가 및 그에 따른 총 수입 등을 기재하였고, ‘개별 호수의 구획은 상가 분양 신청자를 중심으로 엠디를 구성하여 협의 후 기존 상가 또는 상가주택 소유자, 기타 분양신청자에게 우선 배정한다’고 규정하여서 일응의 기준을 정하였는 바, 아파트와 달리 상가에 존재하는 특수성 및 현실적인 제한 등을 고려하지 못한 채, 단지 구체적인 추산액 등이 특정되지 않았다는 이유만으로 형식적으로 이 사건 관리처분계획이 무효라는 원고들의 주장은 아무런 이유가 없다.
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