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Jul 21. 2023
부동산 계약명의신탁 사실 알고도 매매계약 체결
류원용변호사
부동산 계약명의신탁 사실 알고도 매매계약 체결
[부동산 명의신탁]이란 명의상 주인과 실주인이 다른 경우를 말합니다.
명의신탁에도 종류가 여러 종류가 있는데
[계약명의신탁]은 명의신탁자와 명의수탁자 간 명의신탁 위임 약정에 따라 명의수탁자가 자기 이름으로 부동산 매매계약을 체결하는 것을 말합니다.
ex) 서울에서 사는 甲이 지방에 사는 형부 乙에게 매수자금을 주면서 등기명의도 부탁하였고, 형부 乙은 매도인 丙으로부터 부동산을 매수하여 자신의 이름으로 등기를 갖춘 경우를 3자 간의 [계약명의신탁]이라고 한다. 매수인 乙이 수탁자인 경우이다. 즉, 수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후, 수탁자 앞으로 등기를 이전하는 형식으로서, 이것은 매도인의 선의·악의에 따라 그 효력을 달리한다.
사실관계
1. 매수인(명의수탁자)는 명의신탁자와 계약명의신탁 약정에 따라 매도인과 부동산 매매계약을 체결하였다.
2. 매수인은 매도인에게 잔금 3억원을 제외한 계약금, 중도금을 지급하였다.
3. 매도인은 매수인에게 매매계약에 따라 미지급 받은 잔금 및 지연손해금을 요구하는 소를 제기하였다.
[법원의 판단] 서울고등법원 2021. 7. 1. 선고 2020나2036503 판결 [매매대금]
1. 명의신탁자와 매수인의 명의신탁약정
매매계약에서 특약사항으로 ‘매도인은 계약금 입금과 동시에 태양광발전 인허가에 필요한 서류를 발급하여 준다.’고 정하고 있음을 알 수 있다.
또한 명의신탁자와 매수인의 관계(명의신탁자는 회사, 매수인은 명의신탁자의 미등기 임원의 자식), 명의신탁자가 계약금 등을 전부 지급한 점을 더하여 보면, 매수인과 명의신탁자는 명의신탁자가 태양광발전사업을 위해 매수인을 통하여 이 사건 부동산을 매수하기로 하면서 명의를 매수인 명의로 하는 명의신탁약정을 하였다고 인정된다.
2. 매매계약의 당사자
가. 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수하면서 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 그 타인 명의로 하기로 한 경우에, 이와 같은 매수인 및 등기 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과하다. 따라서 상대방이 명의신탁자를 매매당사자로 이해하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 계약명의자인 타인을 매매당사자로 보아야 한다.(대법원 1993. 4. 23. 선고 92다909 판결, 1997. 5. 16. 선고 95다29116 판결 참조)
설령 상대방이 그 명의신탁관계를 알고 있었다 하더라도 상대방이 계약명의자인 타인이 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 마찬가지이다.(대법원 2013. 10. 7.자 2013스133 결정, 대법원 2016. 7. 22. 선고 2016다207928 판결 등 참조)
→ [매도인이 매수인과 명의신탁자의 명의신탁관계를 알았다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 매매계약 당사자는 매도인과 매수인이다.]
나. 여러 사항을 보아 매도인은 매수인과 명의신탁자 사이의 명의신탁관계를 알고 있었다고 인정된다. 그러나 이러한 사정만으로는 매도인이 계약 명의자인 매수인이 아니라 명의신탁자에게 매매계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 이 사건 매매계약을 체결하였다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 자료가 없다. 따라서 매매계약의 당사자는 매도인과 계약명의자인 매수인으로 봄이 타당하다.
→ [매도인이 매수인과 명의신탁자의 명의신탁관계를 알았지만 특별한 사정이 없으므로 매매계약 당사자는 매도인과 매수인이라고 본다.]
매매계약의 효력
명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고, 명의수탁자와 매매계약을 체결한 매도인도 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정을 알고 있는 경우 그 약정 및 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 부동산실명법 제4조의 규정에 따라 무효이고, 매도인과 명의수탁자가 체결한 매매계약도 원시적으로 무효이다(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다32120 판결, 대법원 2016. 6. 28. 선고 2014두6456 판결 등 참조).
→ [매수인과 명의신탁자가 계약명의신탁 약정을 맺었고 매도인이 매매계약 체결 당시 이러한 사실을 알고 있었으므로 매매계약은 원시적으로 무효이다.]
[결론]
매도인과 매수인 사이의 매매계약이 무효이므로, 매도인의 매매계약에 따른 미지급 잔금 및 이에 대한 지연손해금 청구는 이유 없다.
판례는 계약명의신탁의 경우 매도인과 명의수탁자가 체결한 매매계약은 원시적으로 무효라고 일관되게 판시하고 있습니다. 명의수탁자는 매도인을 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없고, 매도인 역시 매매계약에 기하여 매매대금 청구를 할 수 없습니다. 부동산 계약명의신탁의 경우 부동산 매매계약이 원시적으로 무효라는 사실을 명심하시기 바랍니다.
작성자 류원용 변호사
출처 ALPACA
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