PF 부동산 개발 사업의 구조와 회계 리스크

PF 부동산 개발 사업의 구조와 회계 리스크

PF 부동산 개발 사업의 구조와 회계 리스크

프로젝트 파이낸싱(PF사업)은 부동산 개발에서 자주 사용되는 금융기법입니다. 그러나 그 구조의 복잡성은 종종 회계처리와 감사 절차에 있어 위험요소로 작용하는데요, 이번 금융감독원 지적사례는 PF사업을 수행하는 신탁사가 특수관계자와의 책임준공확약을 재무제표에 제대로 공시하지 않아 회계기준 위반으로 지적된 사례을 소개시켜드리고자 합니다.

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PF사업 회계 리스크, 이렇게 잡는다

한 부동산 신탁사는 지식산업센터 신축을 위한 관리형토지신탁 계약을 체결했습니다. 그러나, 이 신탁계약에 따라 회사가 단순 관리자가 아닌, 시공사와 함께 책임준공확약 의무를 부담한다는 점입니다. 즉, 시공사가 준공기한 내에 사용승인을 받지 못할 경우, 신탁사가 직접 금융기관에 손해를 배상해야 하는 구조인 점입니다.

PF 부동산 개발 사업의 구조와 회계 리스크

해당 PF사업의 시행사는 신탁사의 특수관계자인 A사였고, 이는 회계상 중요한 이해관계입니다. 하지만 회사는 재무제표 주석에 이를 '특수관계자 거래'로 공시되어 있지 않았던 점입니다. 회계기준서 제1024호에 따르면, 특수관계자와의 거래는 금액이 직접 발생하지 않더라도, 보증, 확약, 우발적 의무 등도 공시 대상이오나, 회사는 주석에 단순히 ‘책임준공확약이 존재한다’는 사업명만 기재하였고, 거래 상대방이 특수관계자라는 점을 누락했습니다.

즉, PF사업에서의 책임준공확약은 회계상 우발채무일 뿐 아니라, 특수관계자 공시대상이 될 수 있습니다. 또한 시공사나 시행사가 특수관계자인 경우, 신용보강 목적의 보증이나 확약은 반드시 주석에 상세히 기재해야 합니다. 감사인은 금액 중심의 감사절차에서 벗어나, 약정의 구조와 리스크 분담 내용을 면밀히 검토해야 하며, 특히 신탁사나 시행사 구조에 특수관계자가 포함된 경우 이를 간과해서는 안 됩니다.

간략하게 보자면, PF사업은 재무제표에 드러나지 않는 잠재적 위험이 많습니다. 특히 "책임준공확약"과 같은 계약상 의무는 회사의 재무상태에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 그래서 이를 누락한 공시는 회계정보 이용자에게 심각한 왜곡을 초래할 수 있습니다. 신탁사, 시행사, 시공사 간의 관계와 확약 구조를 명확히 파악하고, 이에 따른 공시 의무를 성실히 이행해야될 것으로 보입니다.

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