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Dec 03. 2021
신혼부부 1억으로 내집마련. 집은 있지만 월세를 삽니다
1억으로 어떤 자산에 발을 달 것인지는 본인의 선택이다
안녕하세요. 오늘은 신혼부부의 사연으로 이야기를 시작해보고자 해요.
둘이 알뜰살뜰 모은 돈으로 1억을 가지고 있는데 아주 작은 집이라도 사야 할지, 전세를 고려해야 할지 고민하는 경우가 많습니다. 대부분의 신혼부부가 1억씩이나 들여서 집을 구입하는데 당연히 내가 살 곳을 골라야 하는 것이 정상 아닌가?라고 생각하지만 실은 1억이라는 돈은 굉장히 큰 금액이기 때문에 부동산의 자산 측면으로 봤을 때는 여러 가지 경우의 수가 많습니다.
오늘은 딱 1억을 모아 집을 구입하려고 하는 의정부에 사는 신혼부부의 내 집 마련기로 이야기를 할게요.
Q. 2억~2.5억의 구축을 매매해서 신혼생활을 시작하려고 합니다. 그런데 요새 청약이 많이 떠서 전세를 살면서 청약을 노려봐야 하는지 고민이 되는데요. 방법이 없을까요?
A. 의정부시의 미분양률, 입주-수요 차트, 인구수를 비교해서 향후 2억대 아파트를 매도 시 예상 수익 vs 청약을 위해 지속적으로 전세를 살고 한방을 노리는 것
둘 중 어느 것이 더 큰 수익을 가져다 줄지 한번 살펴보겠습니다.
1. 생애최초 주택구입의 혜택
의정부시는 현재 조정지역입니다. 가장 두드러지는 장점으로 GTX - C 노선이 지나갈 예정이죠. A노선도 착공한 지 지금 5년이 넘어가는데 공정률이 낮습니다. GTX 노선은 완공까지는 무척 오랜 시간이 걸리겠지만 엄청난 파급력을 가지고 오는 건 확실하기 때문에 최근 의정부시 근처의 재개발, 재건축이 유례없던 분양가로 일반분양이 가능해 사업성이 무척 높아졌죠.
투기과열지역, 비조정지역, 조정지역 이 구역 중 어디든 집을 한 채를 구입할 때는 세금 3 총사가 전부 같습니다. 취득세도 1-3%, 1 주택 비과세 요건 충족 시 양도세도 없죠. 다른 점은 LTV의 차이와 추가로 한 채를 더 샀을 때의 세금의 변화입니다. 생애최초로 주택을 구입한다는 것은 명의를 어떤 지역에 쓰느냐에 따라 향후 방향성의 달라질 수밖에 없습니다. 이 하나밖에 없는 소중한 명의를 비조정지역에 쓴다면 안타까운 일임이 틀림없습니다.
투과, 조정 1채를 보유한 사람이 비조정지역이 추가로 1채를 살 때는 취득세 중과 없이 1-3%입니다. 하지만 비조정지역에 1주택을 보유한 사람이 투과, 조정지역에 1채를 추가로 산다? 일시적 2주택을 타지않는 이상 취득세 8% 입니다.
2. 의정부시의 향후 공급과 미분양율을 살펴보자
의정부시는 지금까지 적정공급량을 초과하여 분양이 이뤄져 왔었는데 24년에는 수도권에 입주물량이 현저히 낮은것 처럼 그 추세를 따라가고 있습니다. 공급 앞에 장사 없는 거 아시죠?
23,24년에 의정부시에 입주할 아파트들이 거의 1군 브랜드 건설사로 이뤄져 있는 것을 볼 수 있습니다.
최근 미분양률도 무척 빠른 속도로 감소했음을 확인할 수 있습니다.
흥미로운 사실은 의정부시의 전입인구 비율 중 서울 노원구, 도봉구의 비중이 높다는 것입니다. 이렇게 우리는 서울에서 밀려나 경기도로 전입을 갈 수밖에 없는 상황이네요.
3. 그럼에도 불구하고 2억대 아파트의 단점은
바로 이 평면에 있습니다. 2억대로 의정부시 안에서 구입할 수 있는 아파트는 보통 방이 2개로 이루어진 평형입니다. 아무래도 신혼부부가 1억 예산으로 구입할 수 있는 예산이 한정적이기 때문에 어쩔 수가 없습니다. 그렇다고 외곽으로 나가서 방 3칸짜리에 살기도 영 찜찜할겁니다. 이런경우 내가 1억을 넣고 이 집에서 얼마를 벌수 있는가에 대해 생각하셔야해요.
4. 대출을 1.5억을 일으켰을때 월 상환해야하는 금액
매월 63만원씩을 원리금균등상환을 사셔야 합니다. 그럼 여기서 언뜻 뇌리를 스치는 생각이 드실겁니다. 그렇다면 1억의 우리돈, 대출 1.5억을 일으켜 2.5억짜리 아파트에 자산모터를 다는것 보다 나는 60만원짜리 월세에 살고 우리돈 1억을 갭으로 더 비싼 아파트를 사서 더 비싼 자산에 모터를 다는것은 가능할까?
5. 나는 월세를 거주하고 4.5억짜리 집에 등기를 하자.
이제는 선택을 해야합니다. 마침 의정부시에 내가 구입하려고 했던 아파트의 월세는 60만원이였습니다.
그리고 부부가 모은 1억은 의정부시에 다른 아파트의 전세를 끼고 매입을 합니다. 우리는 4년뒤 전세입자가 퇴거하는 순간에 맞춰서 이사를 하면 됩니다.
자본주의 시장에서 2.5억이 일하게 할것인지, 4.5억이 일하게 할것인지는 나의 선택에 달려있는 것입니다. 나보다 더 풍족한 (?) 3.5억짜리 세입자를 이용하는 것이지요. 더군다나 이집은 방3칸의 계단식이라 추후 아이와 함께하는 삶에 있어서도 좀더 생활이 용이한 이점이 있습니다.
이외 추가적인 방법으로
https://m.blog.naver.com/satinet/222585018592
이 링크에 올려두었으니 참고하시면 좋겠습니다.
결혼 5년차, 6500만원으로 반반결혼해 현재 20억이 넘는 자산규모로 일궈낸 삼십대 중반의 직장인. 저희 부부에게 관심이 가는 분들은 등푸른고등어의 짠로그 에 방문하셔서 저와 좀더 진솔한 이야기를 나눴으면 합니다. 기다릴게요 :)
