한국은행의 기준금리 인상
금리인상은 우리에게 무엇을 말해주는가
지난해 11월 30일, 한국은행이 올해 마지막 금융통화위원회에서 기준금리를 1.25%에서 1.50%로 인상했다. 이는 2016년 6월 이래 유지되어 온 사상 최저금리 시대에 마침표를 찍는 선언이다. 한국은행의 기준금리 인상은 어느 정도 예견된 상황이었다. 미국 연방준비은행은 세계 경기가 이미 회복세로 들어섰다고 판단, 2015년부터 서서히 기준금리를 인상하고 있었다. 시장에서는 이런 한국은행의 금리인상 결정을 경기회복의 신호탄으로 받아들이는 분위기다. 우리도 이 분위기에 편승해야 할까? 현명한 투자자로서 금리인상과 경기회복 판단의 이론적 근거를 다시 한번 살펴볼 필요가 있다.
자산의 종류를 불문하고 투자에 있어서 가장 중요한 요소는 현재 경제상황이다. 경제는 크게 호황, 불황, 침체기, 회복기로 볼 수 있는데 이를 판단하는 가장 중요한 바로미터는 바로 돈의 가격, 즉 금리이다. 특히 기준금리는 본원 통화 발행기관인 중앙은행이 결정하는 것이기 때문에 해당 정부의 경기에 대한 시각과 견해를 직접적으로 반영하고 있다.
한국은행도 금리인상을 통해 경기가 회복되고 있다는 자체적 판단을 금리에 반영시켰다. 투자의 가장 큰 호재가 경기회복이란 것을 생각하면 지금이 투자의 적기라는 이야기다. 그럼 어디에 투자를 해야 하는가? 대한민국의 일반적인 서민들이 생각할 수 있는 가장 일반적인 투자처는 부동산, 그리고 주식인데, 현시점에서 필자는 주식이 부동산보다 투자가치가 높다고 이야기하고 싶다. 그 판단 근거는 다음과 같다.
앙드레 코스톨라니의 달걀 모형이 타원형의 그래프는 세계적 투자자였던 앙드레 코스톨라니가 제시한 코스톨라니의 달걀 모형이다. 간단히 설명하자면 도표에서 X는 금리 고점, Y는 금리 저점을 나타낸다. 경기 사이클에 따라 금리는 X에서 Y로 시계방향 순환하며, 각 국면에서 6가지의 각기 다른 투자전략이 존재한다. 코스톨라니는 A1 시점에서는 금리가 인상될 것이기 때문에 부동산 매도 및 주식 매입, A3시점에서는 금리인하가 예상되기 때문에 예금 입금 주식 매도가 합리적인 투자전략으로 제시한다. 또한 이 모델은 B1시점, 즉 금리인하 초기단계에서는 예금인출 및 채권투자를, 금리인하의 최종단계인 B3시점에서는 채권 매도 및 부동산 투자를 제시한다. A2와 B2시점에서는 현 자산을 홀드해야 한다.
한은의 금리인상 결정을 근거로 현재 대한민국 경제는 A1시점에 있고, 코스톨라니 달걀 모형에 따르면 금리가 오르는 현시점부터는 부동산매도-주식매수 포지션이 가장 합리적인 투자방향이라고 보는 것이 옳다.
과거 사례를 봤을 때도 이러한 주장은 설득력이 있다. 2004년부터 미국 금리가 상승했는데 이 시점에도 한국 부동산은 크게 올라있고 이때 강남 7구 투기 지역 지정 등의 부동산 규제가 시작되었다. 물론 이후에도 부동산은 더 올랐다. 하지만 주식은 그 보다 훨씬 더 올랐다. 부동산이 50% 올랐다면 주식은 종목에 따라 2007년까지 10배 이상 오른 종목이 많다. 2004년 코스피는 최저점은 713이며 2007년 코스피는 2000을 넘는다. 주가지수 수익률만으로도 200%에 달하는 수익률이다.
그렇다면 현재의 부동산 정책은 어떨까? 2017년 부동산 규제는 사실 2004년 부동산 규제의 확장판과 같은 느낌이다. 2004년 당시에도 부동산 시장이 과열되어 정부 규제가 많이 나왔다. 하지만 2008년 금융 위기로 부동산이 다 하락하니 경기부양이란 명목 하에 이러한 규제들도 다 완화시켰다. 통장으로 무제한 청약이 가능했고 LTV, DTI 규제까지 다 완화시켰었다. (결과론적인 이야기이지만 돌이켜보면 2014년 전쯤에 부동산에 투자하는 게 답이었다. 당시에 많이 회자가 되었던 2018년 인구절벽 등 부동산 시장에 대한 부정적인 시각들은 딱히 그 이론적 경험적 근거가 부족했다.)
물론 부동산 투자를 맹신하는 투자자들은 이에 대한 반론을 제기할지도 모른다. 왜냐하면 부동산 투자는 상대적 큰 레버리지가 가능하기 때문이다. 즉 부동산은 해당 자산 및 기타 자산을 담보로 빚을 내어 투자할 수 있다. 예를 들면 자산 1억을 가진 김수원 씨가 1억을 대출받아서 2억짜리 부동산을 매입한 후, 해당 부동산이 50% 상승해서 1억의 수익을 얻었다고 하자. 이 경우에는 김수원 씨가 1억을 가지고 주식투자를 통해 90%의 수익을 올려 9000만 원을 번 것보다 부동산에 투자하는 것이 낫다는 논리가 된다. 하지만 이런 주장에는 몇 가지 고려하지 않은 점이 있다.
첫째로 금리가 상승하는 시점에서 레버리지, 즉 빚을 내는 과정에서의 이자부담이 상승한다는 것, 8·2 부동산 대책으로 예전보다 대출을 받기 어려워진 상황, 그리고 부동산 임대 과정에서 들어가는 부동산 관리비용 (집수리, 리노베이션, 임차인과의 관계 등), 마지막으로 금리 상승은 부동산 시장에 악재로 작용한다는 점을 고려했을 때 현시점에서 부동산 투자는 설득력이 떨어진다.
코스톨라니의 달걀 모형 이외에도 현재의 통화량 또한 향후 주식시장 전망에 시사하는 바가 크다. 여러 번의 금융위기를 겪으면서 시중에 다량의 화폐가 풀렸고 이는 인플레이션과 금리 하락이라는 결과로 귀결됐다. 화폐 가치가 하락하니 당연히 물가가 오를 수밖에 없다. 이렇게 통화량의 영향을 받는 것은 주식도 마찬가지이다. 화폐가 과거보다 훨씬 많이 풀린 상황에서 지난 10년간 주식의 내재적 가치가 폭락한 상황이 아니라면 같은 주식의 현재 가격이 10년 전 보다 더 비싸야 한다. 때문에 앞으로 우리 주식시장에서 신고가경신은 수요-공급의 원리에 따라 자연스럽게 일어날 현상이라고 보는 것이 타당하다.
코스톨라니의 달걀 모형이 완벽하지는 않다. 오직 금리만을 기준으로 모든 투자기준을 제시했기 때문에 그 외의 경제지표들이 경시되고 있다는 문제점이 있다. 하지만 금리는 다른 어떤 경제지표보다 가장 중요한 경기 판단기준인 것에는 이견이 없기 때문에 경기순환과 이자율의 상관관계를 매우 잘 설명해주고 있다고 볼 수 있다. 경기가 상승국면이라면 주식은 오른다는 사실이 틀리지 않는 한 현시점에서는 부동산보다 주식이 투자자에게 훨씬 더 높은 수익률을 안겨준다고 보아야 한다.
