"숙박공유업"
신설을 통한 에어비앤비 합법화
에어비앤비 합법 논의(2) : 부산/제주/강원
안녕하세요. 오랜만입니다. 다들 설 명절 잘 보내고 계시죠? ㅎㅎ
최근 일신상의 굴곡(?)이 많아서 포스팅을 거의 못하고 있습니다..ㅠ 이해해주시고요.
죄책감(?)에 설 연휴 동안 포스팅을 해놔야겠다 싶어서 이렇게 포스팅을 하나 올립니다.
오늘 올려드릴 내용은 에어비앤비 합법화에 대한 두 번째 포스팅입니다.
첫 번째 포스팅은 이 곳을 참고하시고요!
참고 기사 링크는 아래와 같습니다.
첫 번째 포스팅 및 지난 에어위클리를 통해서 합법화의 형태를 크게 두 가지로 구분했었습니다.
1) 기존 법규 개정으로, 외국인만이 아닌 내국인까지 받게 해주는 현행 도시민박업 조건의 완화
2) 특별법 형태로 오피스텔 위주의 사업형 숙박공유업의 사업자 형태 추가를 통한 등록 허가
둘 중 택일한다면 2) 형태가 실질적인 효과가 있을 것이므로 후자의 형태가 되지 않을까 조심스레 예상했었는데요. 물론 세수증대 효과까지 누릴 수 있다는 점에서 2) 은 포기할 수 없을 거라고 보고 있고요. 엊그제 머니투데이의 단독기사 내용을 보니, 역시 1),2) 안 모두 수용해서 진행하는 방향으로 결정된 것 같네요.
1) 안으로 기존 업계의 반발을 줄이고, 2) 안으로 실효성과 세수증대 효과를 동시에 거둘 수 있으니까요.
다만, 중앙정부에서 '규제 프리존'의 일환으로 특별법을 제정, 사업자등록을 가능하게 해주는데 이하 세부 운영사항은 지자체의 조례로 정하는 관계로 제주, 강원, 부산이 각각 다른 형태를 띨 수 있겠습니다. 이 경우 강원과 부산이 유사한 조례를 제정할 것으로 보이고, 제주는 나름의 독자적인 조례를 제정할 가능성이 높은데요. 현재 운영되고 있는 도시민박/게스트하우스/모텔, 호텔 등의 기존 숙박업의 행태가 육지와 제주가 다르기 때문입니다.
디테일한 이야기는 차치하고 중요한 포인트 몇 가지만 이야기해 봅시다.
1) 그래서 몇 개까지 합법화시킬 것인가.
2) 합법화 이후에도 사이드잡으로써의 매력이 있을 것인가.
3) 합법화로 인해 발생할 기타 현상들.
이 세 가지를 아주 간략하게 정리해보도록 하죠.
1) 그래서 몇 개까지 합법화시킬 것인가?
현재 서울의 경우에 호스트 1명당 평균 5개 이상의 숙소를 운영하는 경우가 많고요, 이 경우 전업으로 운영하는 경우도 많습니다. 즉, 5개 미만은 전업으로의 매력을 가지지 못한다는 이야기이기도 하죠. 평균 월 70만 원가량이 실수익으로 떨어진다고 봤을 때 5개면 월 350만 원가량 수익이 되고요. 다만, 이것은 어디까지나 "평균"입니다. 최근 겨울 비수기로 인해 1박에 3만 원까지 떨어진 숙박료를 봤을 때(서울), 과연 전업으로 가능한 비즈니스냐라고 되물을 수밖에 없습니다. 전업으로 운영하기 위해서라면 비수기를 고려할 때, 최소 8개는 운영해야 전업으로 의미를 가질 수 있다고 봅니다. 특히 비수기를 넘길 수 있는 전략에 대한 고민이 성수기 때 끝나지 않으면 은행이자보다 높은 수준 (연 15~20%가량)의 수익률만을 보고 시작하는 게 마음 편하지 않나 싶습니다.
이야기가 약간 삼천포로 샜는데요.. (쓴 건 아까우니까 안 지웁니다..ㅎㅎ) 그래서 몇 개까지 합법화시킬 거냐. 개인적으로 10개까지 합법화시킬 것으로 예상해봅니다. 객실 10개짜리 호텔이 되는 건데요. 이 정도는 되어야 전업으로써의 의미도 있고요. 그때서야 비로소 제대로 사업자 내고, 허가받고, 세금 내고하게 될 겁니다. 10개 미만은 세수증대 효과도 거의 없을 것이고, 전업보다는 부업이 더 많을 텐데요. 10개 넘는 사람들을 법의 테두리 안으로 끌어들여야 실효성이 있다고 봅니다. 부산/강원은 비수기 때 초죽음이거든요. 성수기 장사해서 비수기 4~5개월 버틸 재정 안 만들면 합법이고 나발이고, 숙박공유업을 전업으로 할 이유가 조금도 없습니다.
2) 합법화 이후에도 매력이 있을 것인가.
네. 물론입니다. 은행이자보다 더 높은 수익을 안정적으로 (사실상 확정적으로) 거둘 수 있는데다가 "불법"리스크까지 없어진다면 당연히 매력이 있습니다. 최소한 시장에 갈 곳이 없어 떠돌고 있는 돈들은 죄다 부산/제주 에어비앤비 쪽으로 몰릴 것입니다. 연 15% 수익률만 돼도 정말 매력적입니다. 응답하라 1988에 언급되는, 쌍팔년도 고속성장기에 받던 이자입니다. 지금 연 15% 수익률을 거둘 수 있는 투자처가 어디 있을까요? 있긴 있나요?
'야 그래도 경쟁이 치열해지면 이야기가 달라질 거 아냐?'
네. 당연히 달라지겠죠. 그래서 연 15%입니다. 연 150%가 아니라요. 추가로 한 가지 희소식은 에어비앤비 사이에 경쟁이 치열해지는 동안 비즈니스호텔들이 줄줄이 폐업하고 있고, 다시 여행 숙박업 전체로 보면 수요와 공급은 절묘한 균형을 잡아가고 있습니다.
그동안의 포스팅에서도 꾸준히 말씀드렸지만, "선택과 결정은 여러분 몫"입니다. 제가 책임지지 않아요. 150% 수익률이 나도 여러분 몫이지 저한테 주실 거 아니시고, -150%가 돼도 (최악은 월세만 내고 있는 거니까 -150%는 생길 수가 없긴 하지만) 제가 내드릴 수 없는 거니까요.
3) 합법화로 인해 발생할 기타 현상들.
기타 현상들은 조금 더 쪼개서 짧게 끊어 볼꼐요.
(1) 경쟁이 심해질 겁니다. 당연히 프로페셔널들이 등장할 테고요. 새로운 형태의 비즈니스가 등장할 수 있습니다. 이들이 관리대행을 해주고 수수료를 챙겨가는 형식의 것들이 분명히 생기겠죠.
(2) turnover 서비스들이 활성화될 겁니다. 청소대행, 관리대행 등등.
(3) 주요 포인트 (해운대, 광안리, 경포대 등)의 성수기 월세 매물은 거의 없어질 것입니다. 장기적으로 전/월세가 급감할 것입니다. 왜인지는 앞선 1), 2) 내용을 정독해보시면 아실 거예요. 다만 이와 관련해서 지자체 조례 제정시 "일정개월만" 숙박공유업으로 운영이 가능하게 한다는 등의 제약조건이 생기지 않을까 생각됩니다. 예를 들어 "연중 4,5,6,7,8월만 숙박공유업으로 활용이 가능하다"라는 식이요. 이렇게 되면 해당 기간 동안 단기 렌탈시장이 과도하게 과열될 가능성이 높은데요, 개인적으로 관련 공무원이 제 글을 본다면 이런 말을 드리고 싶습니다. "시장이 알아서 균형을 찾아갈 겁니다". 1~2월에 미리 계약하는 분들이 생길 거고 6개월 단기 렌트가 아니라 그냥 1년 렌트하는 사람들이 또 생길 테고요. 그 사람들이 비수기 때 "방도 있는데 놀러나 가지 뭐"하고 한두 명씩 관광을 온다면 그 효과 또한 무시 못하겠죠.
* 본 브런치의 모든 포스팅은 "좋은 숙소 관리는, 핸디즈"에서 스터디하고 포스팅하는 내용입니다.
