한국에서 부동산 투자했던 경험을 살려서, 아시아 및 동남아시아에서
한국 부동산에서 배운 것들이 동남아에서 다시 보이기 시작했다.
필자는 2013년도부터 건축일을 하면서, 토지매입, 건물설계, 건축인허가, 시공, 대출 등 다양한 일을 현장에서 배웠다. 그렇지만 2025년이 지난 지금 현장에서 같이 일했던 건설사장님들 중 남아 있는 사람은 한명도 없다. 정부에서 건설회사에 대한 대출 자체를 정책상 줄이기 시작하고, 해당 부채가 건설회사의 위험으로 남게 되면서, 건설사, 시행사, 자재사 대부분의 회사들이 업종을 변경하거나 파산하였다.
골드러시 로 비유하자면, 건설업계라는 금광은 한국에서 끝났다고 보인다. 이제는 해외에서 새로운 금광을 찾을 수 밖에 없게 되었다. 그러나 현지 진입장벽이 높고, 단순히 건축일을 할줄 아는 것만으로는 해외에서 살아남을 수 없기에, 우리는 자신을 업그레이드하여, 한국의 경험과 기술을 해외에서 살리기 위한 위한 준비를 해야한다. 그러한 해외전문지식이 필요하다.
필자는 30대초반인, 2012년부터 유한킴벌리 계열사 팀장시절부터 해외를 오가며 겪었던 경험들과 실제 법인 대표로서 경험해왔던 것들 세상의 분위기 이런 것들의 진입장벽과 연결고리들을 글로 풀어내고자 한다. 현재 필자는 평범한 직장을 다니고 있으므로, 매우 안정적인 생활을 하고 있다. 그렇지만 나의 실무 경험과 전문지식은 누군가에겐 도움이 될 것이라 본다. 그러한 많은 경험을 겪으며 40을 넘겼기 때문이다. 그 결과 지금은 대출 없이 서울 송파에서 자가로 내집에서 생활을 하고 있다. 다른 집들도 대출없이 보유하고 있다. 해외주식등 자산을 구조적으로 나누어 보유하고 있다. 직접 사업을 하면서 세금도 수억이었고, 대출도 십몇억이 있었지만, 구조적으로 전부 매각하여 청산하였다. 그럴수 있었던 것은 어쩌면 건축일을 해봤기 때문이 아닐까 싶다.
우선 한국의 건축과 부동산 투자는 2가지 구조로 이해해야 한다 1) 토지와 건물담보대출이 얼마나 나올 것인가 2) 건축 비용을 얼마나 통제할 수 있는가이다.
이 두 가지를 동시에 놓치지 않고 관리할 수 있는 사람이 극히 드물기 때문에, 시간이 지나면 현장에서 사람이 사라진다.
1) 대출의 구조적 이해는 내용이 길어져서 다음 단계에서 논하기로 하고
2) 우선 건축비용을 줄이기 위해서는 현장을 알아야 한다. 건축업에 뛰어들었을 당시 필자는 30대 초반이었기 때문에, 현장에서 건설기술자분들과 같이 일하면서 노가다 현장을 배울 수 있었다. 현장은 가. 자재값 나. 인건비 2가지를 잘 알아야 한다. 가격은 가. 자잿값을 올리거나 나. 날짜를 늘려 인건비를 올리는 방식으로 올라가는 것이다. 이를 통제하기 위해서는 현장관리자가 있어야 한다. 사람을 구할 수 없다면 본인이 해야한다. 필자의 경험상 가장 중요한 것은 임금을 그때그때 바로바로 지급해야한다는 것이다. 임금이 밀리는 순간 현장은 불안감에 휩싸이게 되고 부실시공이 발생하기 시작한다. 견적을 합리적으로 받고, 약속한 임금은 절대 체불하지 말아야한다. 이것은 가장 중요한 기본적 신뢰이며 이것이 깨지는 순간 현장은 파토난다.
1) 대출의 구조적 이해는 '부동산 시장상황과 정부 정책이 연동되는 구조'을 이해해야 한다.
토지는 감정가가 기준이 되는데, 감정가는 정책과 금융환경에 따라 언제든 바뀔 수 있다. 어제까지 가능했던 대출이 오늘은 불가능해지고, 계획했던 사업 규모는 단숨에 축소된다. 그 상태에서 건축비가 오르면 선택지는 두 가지뿐이다. 무리해서 버티다 무너지거나, 손실을 인정하고 빠져나오는 것. 현장에서 보았던 수많은 건설사 사장님들은 능력이 없어서가 아니라 이 구조를 끝까지 감당하지 못했기 때문에 사라졌다.
부동산 투자는 기대감에 따라 움직이며, 즉시 시장에 반영되어 감정가가 올라갈때도 있고, 내려갈 때도 있으며 언제 진행되는지는 단언하기 어렵다. 그때는 케이스별로 본인의 감각에 따라서 움직여야 한다. 그리고 다음 시장상황이 오를지 내릴지 구조를 예상하고 미리 준비하는 것이다.
한편 이 구조는 한국에서만 작동하는 공식이 아니다. 동남아와 아시아를 바라볼때도 마찬가지로 적용된다. 개발호재가 있다고 바로 부동산시장가격이 오르는 것도 아니고, 악재가 있다고 바로 내려가는 것도 아니다.
자신의 현금흐름에 따라 최선의 선택으로 매입을 할지 매도를 할지 결정하는 것이다. 이를 위한 레버리지가 바로 대출(Loan)이다.
해외 부동산을 이야기할 때 사람들은 늘 가격과 성장률을 먼저 말한다. 하지만 실제로는 그보다 먼저 물어야 할 질문이 있다. 이 자산을 담보로 해외 금융권에서 대출을 일으킬 수 있는가이다. 그리고 그 금융 구조는 외국인에게 열려 있는가이다.
동남아의 많은 국가에서는 토지를 소유할 수 있어도 담보로 인정받지 못하는 경우가 많고, 법인은 설립할 수 있어도 실질적인 금융 접근은 제한된다. 겉으로는 저렴해 보이지만, 자금의 레버리지를 쓸 수 없는 구조라면 사업은 애초에 다른 게임이 된다. 이는 한국에서 대출 규제가 강화되던 시기에, 현금이 없는 시행사들이 하나둘씩 무너졌던 장면과 크게 다르지 않다.
그래서 해외 부동산은 ‘한국보다 쉽다’는 말보다, 한국과는 다른 난이도의 문제를 던진다고 보는 편이 맞다. 언어의 문제가 아니라 구조의 문제이고, 정보의 문제가 아니라 제도의 문제다. 단순히 건축을 할 줄 안다고, 개발을 해봤다고 해결되지 않는다. 현지 법인 구조, 금융 접근 방식, 외환 리스크까지 함께 이해하지 못하면 한국에서 겪었던 실패를 그대로 반복하게 된다.
이 글을 통해 필자는 어디가 유망한지, 어떤 나라가 뜬다는 예언을 하려고 하는 것은 아니다. 각국의 은행이 어떻게 대출을 취급하는지, 외국인에게 열려있는지 그러한 차이를 어떻게 준비해야 하는지를 기록하려 한다.
이미 한국의 건설업 금광은 식었다. 이제 중요한 것은 금을 캐기 위해 준비했던 도구들을 가지고, 어느 시장에 진입할지, 자신의 보유한 자산규모별로 알아가는 것이다. 해외 어떤 은행에 실제로 어떻게 접근해야하는지 어디의 부동산 시장 가격이 괜찮은지는 협회에 연결된 해외 네트워크를 통해서 실시간으로 카톡, 라인등을 하면서 대화를 통해 수집하고 접근하면 되는 것이다.
이 연재는 가장 기본적인 해외시장 진입 준비에 관한 이야기다.