농지 구할 때 주의할 점
조건 불리 농지 저렴하게 구입 토목공사로 여건 개선하는 것도 한 방법
◉ 재배 작물에 적합한 토질과 기후 특성 고려해 결정
◉ 거친 땅 싼값에 구입해 일구는 것도 한 방법
◉ 농지취득 자격증명 있어야 소유권 이전 가능
귀농을 생각한다면 농사지을 수 있는 농지를 마련해야 하는데요. 좋은 땅을 구해야 시행착오를 줄일 수 있습니다. 좋은 농지의 조건과 구입 절차, 농지를 구하는 다양한 방법 등에 대해 두 차례에 걸쳐 알아봅니다
문 : 좋은 농지의 조건은?
답 : 우선 원하는 작물에 적합한 토질과 입지 조건을 고려해야 한다. 구체적으로는 물 빠짐, 비옥도, 경사도, 햇빛을 받는 방향, 농업용수 확보, 농기계 작업의 용이성, 풍수해 피해 여부 등 여러 조건을 따져봐야 한다.
어떤 작물을 심을 것인가에 따라 토양은 물론, 농기계나 출하시의 트럭 진입로 등도 고려해야 한다그러나 충남 당진에서 이장을 맡고 있는 유재석 씨는 “최근 귀농인들이 늘면서 전국 어디를 가더라도 모든 조건이 좋은 농지를 구하기는 어려울 것”이라면서 “여건이 다소 불리한 농지라도 저렴하게 구입해 토목공사로 토지 여건을 개선하는 것도 한 방법”이라고 조언한다.
조건이 불리한 농지일 경우 저렴하게 구입해 토목공사로 토지 여건을 개선하는 것도 한 방법이다. 사진은 농지를 고르고 있는 모습.경남 하동·전남 보성의 녹차나 제주의 감귤처럼 작물에 따라서는 기후적인 특성도 고려해야 한다. 또 농번기에는 일꾼을 써야 하는 경우가 있는데, 농지가 여기저기 흩어져 있으면 이 밭 저 밭으로 새참을 나르다가 해가 저물어 버리는 수가 있다. 따라서 한 장소에 농지를 확보하는 것도 중요하다.
농지의 특성을 보다 쉽게 확인하려면 농촌진흥청에서 운영하는 토양환경정보시스템 ‘흙토람’(soil.rda.go.kr)을 활용해보자. 흙토람에 들어가 농지의 지번을 입력하면 작물의 재배적지와 토양 특성 등 해당 농지에 대한 다양한 정보를 얻을 수 있다. 또 이장 등 마을의 농지 사정을 잘 아는 사람을 통해 해당 농지에 대해 알아보는 것도 좋다.
농촌진흥청에서 운영하는 흙토람(좌)과 농협에서 운영하고 있는 토양진단센터(우)문 : 농지 구할 때 주의할 점은?
답 : 원칙적으로 농지는 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. 정부에서는 농지 취득시 그 용도 및 목적에 따라 가능 여부를 법으로 엄격히 제한하고 있다. 따라서 일부 부동산 중개인의 말만 믿고 농지를 산 후 직접 농사를 짓지 않아 처분명령이나 이행강제금 부과 등 불이익을 받지 않도록 주의해야 한다.
다만, 주말·체험영농을 위해서라면 농업인이 아닌 도시민도 제한적으로 농지를 취득할 수 있다. 이 경우 세대원들의 소유 면적을 합산한 총 면적이 1000㎡(약 300평) 미만이어야 한다.
농지는 농업진흥지역으로 지정된 농지와 지정되지 않은 농지로 구분된다. 농업진흥지역은 경지정리·용수개발 등이 잘된 농지로, 농업생산과 관련 없는 토지이용 행위가 엄격하게 제한된다. 농업진흥지역 외 농지는 다른 용도로의 전용허가가 비교적 자유롭다. 농지의 종류를 확인하려면 토지이용계획 확인서를 살펴보면 되는데, 농업진흥지역 안의 농지는 ‘농업(진흥·보호) 구역’으로 표시돼 있다.
문 : 농지 구입 절차는?
답 : 농지 구입은 개인끼리 거래하거나 부동산 중개소를 통해 거래하는 등 집을 구입하는 방식과 크게 다를 바 없다. 다만, 구입한 농지를 등기 이전하려면 반드시 농지취득 자격증명이 있어야 한다. 농지취득 자격증명이 없다고 원소유주가 등기이전을 해주지 않아 소송 중인 사례도 있다.
등기이전하려면 반드시 농지취득자격증명이 필요농지취득 자격증명은 농지 소유자격과 소유 상한 등을 심사해 적격자에게만 농지의 취득을 허용하는 것이다. 농지취득 자격증명을 받으려면 해당 농지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 신청하면 된다. 제출서류는 농지취득 자격증명 신청서, 농업경영계획서, 주민등록등본(법인은 법인등기부등본), 농지원부 등본, 농지취득 자격이 있음을 입증하는 서류 등이다.
해당 관청은 농지취득 자격증명 신청서와 농업경영계획서 내용이 실현 가능하다고 인정될 때 자격증명을 발급한다. 단, 주말·체험영농 목적으로 1000㎡ 미만의 농지를 취득할 경우에는 농업경영계획서를 작성하지 않아도 된다.
채상헌 <시골살이 궁리所 대표·천안연암대 교수>
