다양한 농지 마련 방법
국유지나 공유지를 활용할 수 있다던데?
구입 천천히…원하는 농지 없으면 임대 사용
임대차가 가능한 땅인지 먼저 확인
산지전용허가 받고 임야를 농지로
누구나 좋은 땅을 사고 싶어 하지만 입맛에 맞는 농지를 구하기란 쉽지 않습니다. 최선이 아니라면 차선을 택하는 것도 방법인데요, 농지를 임대하거나 산지 또는 국공유지를 활용해보면 어떨까요? 농지를 마련하는 다양한 방법을 알아봅니다.
문 : 농지를 임대하는 방법은?
답 : 대부분의 경험자들은 귀농하자마자 농지를 구매하기보다는 임대하는 것이 좋다고 이구동성으로 말한다. 귀농 초기에는 농사기술이 없는데다 쓸 만한 농지를 구하는 것도 여의치 않기 때문이다.
농지는 임대료가 싸다고 덜컥 빌리면 안 된다. 자칫하면 자갈밭이나 맹지·수렁논을 빌리게 될 수 있다. 그 경우 임대료보다 종자·퇴비와 같은 재료비나 인건비가 더 많이 든다. 따라서 시간을 두고 적극적으로 발품을 팔아야 한다. 시골에서는 사람을 보고 임대해주는 경향이 있으므로 마을 이장에게 문의하면 많은 정보를 얻을 수 있다.
농지를 빌릴 때에는 개인 간 임대차가 가능한 땅인지를 먼저 알아봐야 한다. 원칙적으로 농지 임대차는 금지돼 있으나 농지법상 예외적으로 허용하고 있기 때문이다. 농지법 시행(1996년 1월1일) 이전부터 소유하고 있던 농지에 한해 임대차가 허용되는데, 농지법 시행 이후 취득한 농지라도 다음 조건에 해당되면 가능하다. 60세 이상 고령자가 5년 이상 자경한 농지, 시장·군수가 고시한 영농여건불리농지, 농지은행에 위탁한 농지 등이다. 한편 정부에서는 임차농업인의 안정적인 영농 보장을 위해 임대차 계약 기간을 3년 이상으로 정하도록 하고 있다.
문 : 산지를 농지로 쓸 수 있을까?
답 : 지목이 임야이더라도 형질변경(객토·성토 등을 통해 농지로 만드는 것) 후 3년 이상 계속해 농작물 경작이나 다년생 식물의 재배에 이용했다면 농지법상 농지(사실상 농지)에 해당된다.
다만, 산지관리법에 의한 허가나 신고 없이 개간된 산림은 비록 개간 후 농지로 이용하고 있다 하더라도 복구되어야 할 산림에 해당된다는 것이 대법원 판례다.
‘사실상 농지’인지에 대해서는 관할 기관에서 항공사진·과세자료 등 자료를 통해 사실관계 확인, 현지조사 등을 거쳐 판단한다. 사실상 농지로 확인이 안된 경우에는 농지 소유자에게 입증을 요구할 수 있다. 입증 자료로는 종자·비료·농약 등 농자재 구입 영수증, 농산물 판매 증빙자료 등을 활용할 수 있다.
임야를 농지로 이용하기 위해서는 산지전용허가가 필요하다. 산지를 전용하고자 할 때는 산지전용을 담당하는 행정기관에 산지전용 신청을 하고 그에 따른 부담금을 납부하는 등의 절차를 거치면 된다.
문 : 국유지나 공유지를 활용할 수 있다던데?
답 : 귀농 7년차인 김문수씨(58·가명)는 귀농인 대부분이 국공유지에 관심을 갖지만 한번도 실제 사례를 보지 못했다고 한다. 국공유지 임대가 그만큼 어렵다는 얘기다. 하지만 자신에게 필요한 국공유지를 잘 선택해 활용하면 귀농·귀촌할 때 도움을 받을 수 있다. 예를 들어 체험농장이나 농촌펜션 등을 구상하는 경우 국공유지인 산림이나 그 인근의 토지를 구매하면 숲길이나 경관을 덤으로 활용할 수 있다.
국공유지 임대는 국공유지를 위임·위탁하고 있는 해당 지자체에 알아봐야 한다. 국유재산 사용수익허가 신청서를 작성해 제출하면 시·군청의 담당 부서에서 대부 계약의 가부를 결정해 통보한다. 국공유지에 대한 정보는 한국자산관리공사의 공매정보 포털사이트 ‘온비드’(www.onbid.co.kr)를 참고하면 된다.
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채상헌<시골살이궁리所 대표·천안연암대 교수>
농민신문 원문 바로가기 : http://www.nongmin.com/article/ar_detail.htm?ar_id=258142&subMenu=dsearch&key=채상헌
