양도세 분양권 주택수 포함되나요?

안녕하세요. 국세청 경력 세무사 변찬우입니다.

2021년부터 양도세 관련하여 분양권도 주택수에 포함이 된다는 사실을 알고 있었나요? 분양권이 주택수에 포함이 되면서 1세대 1주택 비과세 등 양도세가 어떻게 달라지는지, 변찬우 세무사가 자세히 알려드릴게요!

분양권 주택수 포함되나요?

기존에는 분양권의 경우 1세대1주택 비과세판정과 중과대상 주택수 판정하는 경우에는 주택수에 산입이 되지 않았는데 2021. 1. 1. 이후 새로 취득하는 분양권부터는 1세대1주택 비과세판정과 중과대상 주택수 판정하는 경우 주택으로 반영하게 됩니다.

이에 따라 "분양권"의 정의를 명확히 할 필요가 있어서 분양권에 대하여 소득세법 제88조에 분양권의 의미가 명확해졌습니다.

10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

분양권은 주택법에 따라 매매 + 증여 + 상속등으로 취득한 것을 포함하지만 주택수에 포함되는 분양권에는 오피스텔 분양권은 제외됩니다.

분양권 양도세율은 어떻게 바뀌었나요?

현재는 분양권 양도세 계산시 조정대상지역 내에 소재하는 분양권만 중과세율을 적용하고 있으나, 2021. 6. 1. 이후 분양권 양도분부터는 조정대상 여부에 상관없이 중과세율이 적용되게 됩니다. 분양권 양도세율은 1년 미만인 경우 70%, 1년 이상인경우 60%가 적용이 되며, 주민세를 포함하는 경우 77%(66%)의 세율이 적용이 되므로 분양권 자체를 양도할 경우에는 양도소득세 부담이 상당히 증가하게 됩니다.

분양권 주택수 포함되면 일시적 2주택 비과세는 어떻게 바뀌었나요?

① 1주택자가 종전주택을 취득한 지 1년이 지난 후에 분양권을 취득한 후 3년 이내에 기존 종전주택을 양도하는 경우 양도소득세는 비과세 됩니다. 

하지만 1주택자가 분양권을 취득한 후 3년 이내에 종전주택을 양도하지 못하는 경우에는 ② 신규주택 완성된 후 2년 내에 해당 신규주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주하고, 신규주택 완성된 후 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에 일시적 2주택 비과세가 가능합니다.

줍줍으로 분양권을 계약하는 경우

올해부터 양도세 비과세를 받지 못하는 경우가 생기니 꼭 유념하셔야 합니다.

이상으로 분양권 주택수 포함 여부에 대하여 양도세가 어떻게 달라지는지에 대하여 알아보았습니다. 감사합니다!