[시네케라] 부동산 담보 대출 잘 받는 방법
안녕하세요.
'돈 버는 부동산에는 공식이 있다' 의 저자 시네케라입니다.
오늘은 제 책 돈부공에 나오고, 제 강의 때 많은 분들의 관심을 받은 대출 잘 받는 방법에 대해서 이야기해 보겠습니다.
1.우선 집 근처 K은행, 직장 근처 C은행, 투자 물건지 근처 S은행 등에 전화를 겁니다. 콜센터가 받을 경우 무조건 개인 담보대출 문의를 하고자 하니 지점 대출 담당자를 연결해 달라고 합니다. 그리고 첫번째 질문은 바로 이것입니다.
'현재 X년 고정 개인 아파트 담보 대출 최저 금리는 얼마입니까?'
(저는 리스크를 최소화하기 위해 거의 5년 고정을 씁니다.)
여기서 벌써 최저 금리가 높은 은행을 빼며 리스트를 압축할 수 있습니다.
2. 매력적인 금리를 말한 2-3개 은행을 확정하여 아래의 조건을 구체적으로 묻고 이를 표로 정리해 비교합니다. 저는 아예 담당자 메일 주소를 받아 아래 내용을 엑셀 양식으로 만들어서 보내고 조건을 채워 달라고 합니다.
-아래-
가. 금리
나. 대출 금액
다. 조기상환수수료 면제율
라. 거치 여부 (=원금 상환 여부)
마. 금리 인하를 위해 가입해야 하는 상품 리스트
개인적인으로는 조기상환수수료 면제율이 굉장히 중요하다고 생각합니다. 보통 3년 동안 30~50% 정도에 대해서는 조기상환수수료를 면제해 줍니다.
대출 금액이 5억 이상되면 신탁사에 담보 신탁을 설정하고, 은행과 협의하면 조기상환수수료를 1% 미만으로 낮출 수 있다고 들었습니다만 직접 해 보지 못 해서 아직은 알려드릴 수가 없네요TT
다음 편에서 이야기하겠지만 '전문가(은행 등)는 전문가와 붙여라'는 말이 있습니다. 대출은 항상 본인의 돈으로 상환할 필요는 없습니다.
바로 대환 (Refinancing) 이라는 방식이 있습니다. 즉 A은행에서 돈을 빌려 B은행에서 빌린 돈을 갚는 것입니다.
보통 은행에서는 조기상환수수료 1.5%를 3년에 걸쳐 일할 슬라이딩 방식으로 내게 합니다. 즉, 1년 후 상환시 수수료 약 1%를, 2년 후 상환시 수수료 약 0.5% 내야 합니다.
예를 들어 대출 기표 후 1년이 지나 조기상환수수료가 1% 이고, 대출 금리가 3.0% 인데 다른 은행에서 2.5%로 교체가 가능할 경우,
대환 후 2년만 지나면 BEP 시점을 넘어 이자 비용을 줄일 수 있습니다.
여기서 제가 대출 금리를 최대한 길게 고정으로 하는 것을 권하는 이유가 나옵니다. 시장 금리가 올라갈 경우, 기존 대출을 유지합니다. 반대로 시장 금리가 내려갈 경우 조기상환수수료를 내면서 대환을 해서 금리를 낮춰 버립니다.
정리하면, 장기 고정 금리에 낮은 조기상환수수료로 받은 대출은 금리 하락시에는 이익이며, 금리 상승시에는 리스크를 막을 수 있습니다.
3. 이제 원하시는 은행을 선택 후, 은행의 요청 서류를 제출하시고 대출 승인만 받으시면 끝입니다~ 보통 개인 대출의 경우, 무리한 대출이 아니라면 3영업일 이내에 은행 승인이 납니다.
그리고 너무 주거래 은행만 고집하지 마시기 바랍니다. 주거래 은행이 해 줄 수 있는 것은 가입 상품 갯수 줄여주는게 전부입니다.
참고로 대출 금액이 크고, 담당자에게 말씀만 잘 하시면 은행 직원분이 차주가 원하는 곳으로 직접 오셔서 서류 작성하고 대출을 받을 수도 있습니다. 저 같은 경우는 나중에 은행 직원분과 친해져서 종종 대출 금리 현황도 종종 여쭤보고, 대출 받으려는 지인들도 소개해 드리고, 서로 윈윈하게 지내게 되더라구요~~~^^
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