[시네케라]원금 상환의 부담을 극복할 수 있는 팁
Over-funding
저희 업계에서는 쓰는 용어 중에 over-funding이라는 단어가 있습니다.
이 단어는 최초 투자시 필요금액보다 자금 조달을 많이 하는 것을 말합니다.
개발 기간이나 선매입 방식 (공사 중인 부동산을 특정 가격에 매입하기로 약정하고 미리 매매대금의 일부를 지급하는 방식)의 경우, 준공 전에는 임대료가 발생하지 않습니다.
따라서 이 기간에는 투자자에게 배당이 원칙적으로 불가합니다. 하지막 여러 연유로 모든 기간에 배당을 해야할 때도 있습니다. 이 상황에서는 최초 조달한 여유 자금으로 조금씩 배당을 하는 것입니다.
간단한 설명을 길게 하였습니다.
이와 같이,
필요에 의해 투자금액=조달금액이 아니라,
투자금액<조달금액 방식이 바로 over-funding입니다.
제가 기관 투자자가 아니라 이웃분들에게 over-funding 이야기를 하는 이유는 아래와 같습니다.
-아래-
'이제 거치없이 원리금을 바로 상환해야 하는데 원리금 상환 부담 때문에 어떻게 대출을 받지?'
이 질문 진짜 많이 받습니다.
그럼 저는 이렇게 심플하게 대답합니다.
'over-funding해!'
쉽게 이야기하면 필요한 자금보다 대출을 더 많이 받아 여유 자금으로 원금을 상황하는 전략입니다.
예를 들어,
100백만원을 빌린다고 가정해 보겠습니다.
30년 만기 원금 균등 상환 방식으로 갚아나간다면, 매년 3.3백만원의 원금을 상환해야 할 것입니다.
이때 100백만원을 빌리는 것이 아니라,
3년치 정도의 원금 상환액에 해당하는 10백만원을 더 빌리는 것입니다.
그리고 여유현금 10백을 안전 자산에 단기 투자하면서 매월 원금을 상환하는 재원으로 쓰는 것입니다.
그럼 3년 후에는 그럼 어떻게 하냐고요?
투자자라면 3년 후라면 지금과 상황이 분명 달라져 있을 것입니다. 그때가서 다시 자금 조달 계획에 맞게 실행하시기 바랍니다. 3년 후라면 일반적으로 조기상환수수료가 발생하지 않습니다.
대출 원금이 높아져서 대출 리스크가 크다고요?
대출은 절대 나쁜 것이 아닙니다. 대출은 양날의 검이기는 하지만 계층간의 이동을 가능하게 해 주는 사다리입니다. 자본가가 되기 위해서 대출이 꼭 필요합니다.
기존에 알고 있던 편견을 버려주시기 바랍니다.
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