3번째 임차인을 맞이하며 생각해본 82대책
드디어 송파구 주택의 3번째 임차인을 맞이하게 되었습니다.
제 투자스타일은 '시간은 양보해도 금액은 양보 못 한다.'이기 때문에 가격을 낮추지 않고 상당한 시간을 기다렸습니다. 인테리어 업그레이드도 준비하고 기타 많은 새로운 시도로 공실의 시간을 최소화하기 위해 노력하던 중에 계약을 체결하게 되었습니다. 짜릿했습니다.
최초 매입가 대비 91%로 계약을 체결하여 최초 투자 원금은 거의 회수하였습니다.
현 시세 대비 73~74% 수준으로 송파구의 주택 치고는 높은 전세가율이었습니다.
계약을 체결하고 돌아오는 지하철에서 갑자기 82대책이 임차인에게도 타격을 준다는 생각이 떠올라 몇 자 적어보게 되었습니다.
저의
1번째 임차인은 전세 계약을 체결한 임차인,
2번째 임차인은 월세 계약을 체결한 임차인,
3번째 임차인은 전세 계약을 체결한 임차인,
였습니다.
대부분의 이웃분들이 아시겠지만, 저는 투기지역 소재 다주택자입니다. 따라서 82대책 이후 더 이상 보통의 방법으로는 담보대출이 불가합니다. (물론 완전히 못하는 것은 아닙니다만 지금처럼 시장 최저 금리를 받는 것은 불가합니다.)
따라서 3번째 임차인이 이사를 가고 싶어할 때, 새로운 전세세입자를 구해야만 보증금을 돌려줄 수 있을 것입니다. 몇 년 후가 되더라도 제 수중에는 금번 전세보증금에 해당하는 금액이 있지는 않을 것이기 때문입니다. 과거에는 월세 임차인을 맞이하며 동시에 받은 담보대출로 전세보증금을 상환해 주었으나 이제는 거의 불가능한 방법이 되어 버렸습니다. 즉, 임차인의 보증금 회수 적시성이 떨어질 것입니다.
또한 82대책으로 진정한 서민을 위한 월세 (반전세) 상품이 시장에서 줄어드는 효과를 나타낼 것입니다. 제 2번째 세입자의 보증금은 겨우 천만원이었습니다. 당시 저는 최고의 투자 성과를 위해 매매/전세/월세 3가지 형태의 계약을 모두 오픈하였습니다. 기다리던 중 보증금 천만원만 납부할 수 있는 임차인과 인연이 되어 계약을 체결하게 되었습니다. (보증금이 낮았기에 그만큼 월세를 올렸습니다만, 연체시 많은 문제가 발생할 수 있기에 상상을 초월하는 강력한 특약을 넣었습니다. 물론 임대료 납부일에 임대료를 정확히 납부하면 아무런 일도 발생하지 않습니다.)
하지만 미래의 4번째 임차인은 제 집을 월세로 사용하지 못할 것입니다. 아마 반전세로도 사용하지 못할 것입니다. 이렇게 또 하나의 월세 (또는 반전세) 물건이 시장에서 사라지고 만 것입니다.
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