RTI 규제는 과연 투자자에게 위협적인 규제인가?
금주부터 은행들이 임대업자에 대한 대출 심사시 RTI (Rent to Interest, 임대업 이자상환비율) 를 따지기 시작했습니다.
RTI는 간략하게 말씀드리면, 임대소득/이자비용입니다.
임대사업자에게 RTI 1.5 이상에 대해서만 대출을 해 주겠다고 합니다. RTI 1.5 이상이라는 의미는 임대소득이 이자비용의 1.5배를 넘는 경우에만 대출이 가능하다는 의미입니다.
그리고 변동 금리에 대해서는 스트레스 금리 1%를 추가해서 계산한다고 합니다. (상가 대출시 1년 이상의 중장기 고정금리 상품이 없어 좀 아쉬웠는데 이제 좀 생겨날 것으로 기대해 봅니다^^)
얼핏보면 대출 한도가 확연하게 줄 것 같습니다.
하지만 '엑셀 오타쿠'인 제가 또 방앗간을 그냥 지나칠 수가 없었기에 한 번 검증해 보기로 하였습니다.
http://m.news.naver.com/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=015&aid=0003913474
기사에서는 450만x12/(15억-1억)=3.858%의 수익률을 방출하는 상가를 예로 들었습니다. 참고로 이 정도면 현재 기준으로 강남역의 1층 상가 정도라고 보시면 됩니다. 기사에 나온 사례에서는 RTI 1.5에 의거하여 LTV가 52%로 줄어듭니다.
저는 대출 금리가 올라갈 경우와, 수익률이 기사에 나온 예시보다 높은 경우를 상정하여 민감도를 분석해 보았습니다.
결과는,
'기존의 LTV 규제와 큰 차이가 없다' 입니다.
수익형 부동산은 Leverege 효과를 활용하여 income gain을 극대화시켜야 한다는 것은 거의 투자의 불문율에 가깝습니다. 저희 업계(자산운용업)에서도 집합투자기구(펀드)가 담보대출을 활용하지 않는 투자는 거의 본 적이 없습니다.
하지만 놀랍게도 개인들이 수익형 부동산 특히 구분상가 투자시 사용하는 대출금액은 어마어마하게 작습니다.
2억 미만의 오피스텔의 경우, 총액이 작으니 대출금을 최대한 많이 땡기려고 할 것입니다. 하지만 8억 이상의 구분 상가들을 투자하는 사람들은 생각보다 대출을 쓰지 않습니다. 일단 기본적으로 8억이 넘는 상가 소유자의 연령 평균은 60대 정도입니다. 오타쿠가 직접 등기부 발급 노가다를 통해 확인한 나이입니다. 이 분들은 공동투자를 하지 대출은 별로 활용하지 않습니다.
즉, 어차피 규모가 있는 개인 투자자는 LTV를 높이지 않습니다.
이제 정리하겠습니다.
임대사업에 있어 RTI 규제는 기존 LTV 규제와 큰 차이가 없습니다.
예전부터 LTV 규제는 60%이하라고 하지만 금융기간들은 사실상 LTV 50% 초과의 대출은 상당히 꺼려왔습니다.
하지만 과도한 대출을 받으려는 일부 차주의 대출 한도를 줄여 가계의 대출 총량을 줄이는 효과는 분명 있을 것입니다.
후대에 가계의 재무 건전성을 높이는데 기여했다는 평가를 받을 것입니다.
동시에 투자자에게는 큰 변화가 아닐 것이므로 크게 걱정하지 않으셔도 될 것입니다.
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