도심복합개발 vs 도시정비사업, 무엇이 다른가?

신탁·리츠 시대, 재개발·재건축의 새로운 선택지를 비교하다

2025년, 도시 재생과 주택 공급의 두 축이 뚜렷해졌습니다. 하나는 「도심 복합개발 지원에 관한 법률」(이하 도심복합법)에 기반한 도심복합개발사업이고, 다른 하나는 우리에게 익숙한 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도정법)의 도시정비사업(재개발·재건축)입니다.

두 제도는 모두 노후 주거지를 새롭게 탈바꿈시킨다는 목표는 같지만, 법적 구조와 실무 진행 방식에서 상당한 차이를 보입니다. 이번 칼럼에서는 실무자 관점에서 두 제도의 핵심 차이점을 비교해보겠습니다.

법적 기반부터 다르다

도심복합개발사업은 도심복합법과 그 하위 법령에 따라 '도심복합개발혁신지구'를 지정하고, 통합특례와 의제 처리를 통해 사업시행자 지정부터 인가까지 전용 체계로 운영됩니다.

반면 도시정비사업은 도정법 체계 안에서 정비 유형(재개발·재건축 등)별로 절차가 나뉘며, 사업시행계획 인가 시 광범위한 인허가 의제가 적용되는 구조입니다.

추진 절차의 차이

도심복합개발은 ①복합개발계획 수립 → ②혁신지구 지정 → ③사업시행자 지정 → ④사업시행계획 인가(통합심의) → ⑤분양·관리처분·준공의 순서로 진행됩니다. 여기서 주목할 점은 사업시행자 지정 단계입니다.

도시정비사업은 ①정비계획·구역지정 → ②추진위원회 구성 및 조합 설립 → ③사업시행계획 인가 → ④관리처분 → ⑤착공·준공·이전고시로 이어집니다. 전통적인 조합 설립이 핵심 단계죠.

누가 사업을 이끄는가: 시행자의 다양성

도심복합개발의 가장 큰 특징은 사업주체의 다양성입니다. 토지등소유자가 단독 또는 공동으로 시행할 수 있음은 물론, 신탁업자나 위탁관리 리츠(REITs) 같은 민간전문기관, 그리고 LH나 지방공사 같은 공공기관까지 시행자가 될 수 있습니다. 시·도지사 등 지정권자가 법정 요건을 심사한 후 시행자를 지정·고시하는 방식입니다.

도시정비사업은 주로 토지등소유자가 구성한 조합이 사업을 이끌며, 신탁방식이나 공공시행 등 다른 경로도 있지만 조합 방식이 일반적입니다.

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