싱가포르는 세금이 아니라 국가 설계였다

제도를 수입할 때, 우리는 무엇을 빠뜨렸는가?

1. 결론을 수입한 사람들

가브리엘 가르시아 마르케스의 소설 「아무도 대령에게 편지하지 않다」(1961)에서, 대령은 국가가 약속한 연금을 55년째 기다린다. 제도의 존재를 의심하지 않는다. 자신의 이름이 명단에 올라 있을 것이라 믿는다. 정작 그 제도가 자신을 위해 설계된 것인지, 자신이 그 구조 안의 수혜자가 될 조건인지는 한 번도 묻지 않는다.

2026년 3월 2일, 이재명 대통령은 싱가포르 순방 중 "좁은 국토에서 부동산이 전혀 사회문제가 되지 않는다는 점이 놀랍다, 부동산 정책에 대해 많이 배워가야 할 것 같다"고 말했다. 정치권이 즉각 갈렸다. 국민의힘은 '1주택자 징벌적 과세'의 신호탄이라 공격했고, 더불어민주당은 '주거권 강화'가 본의라 방어했다. 논쟁은 며칠을 이어졌지만 아무도 꺼내지 않는 질문이 있었다. 싱가포르는 어떻게 그 제도를 만들 수 있었는가.

해법을 수입하기 전에 먼저 봐야 할 것은, 그 해법이 어떤 조건에서 자랐는가다.

2. 설계한 나라, 물려받은 나라

싱가포르 주택개발청(HDB)은 1960년에 설립됐다. 독립 이전, 인구의 70% 이상이 판자촌에 거주하던 시절이었다. 당시 정부는 출발점에서 결정을 내렸다. 토지 수용 권한을 국가가 선점하고, 1966년 토지수용법을 토대로 국토의 약 90%를 국유화했다. 주택은 개인 자산 축적의 수단이 아니라 국가 설계의 핵심 인프라로 정의됐다. 처음부터 '결과'가 아니라 '전제'를 설계한 것이다.

이 전제 위에 지금의 수치들이 놓인다. 2024년 기준 싱가포르 자가보유율은 90.8%이며, 이 중 약 80%가 HDB 아파트에 거주한다. 공공주택은 대부분 99년 임대 방식으로 공급되고 분양가는 정부가 통제한다. 다주택 투기 수요는 추가구매자인지세(ABSD)로 억제한다. 두 번째 주택 취득 시 매매가의 20%, 세 번째는 30%, 외국인은 최대 60%의 세율이 적용된다. 이 시스템의 비용도 명확하다. HDB 운영 적자는 매년 싱가포르 정부 예산의 약 2%로 보전된다. 집값을 낮추는 일에는 공공재정이 개입한다.

한국의 조건은 다르다. 국유지 비중은 전체 토지의 25% 안팎이다. 장기 공공임대주택 재고율은 전체 주택의 약 8% 수준(2021년 기준)에 머물고 있다. 자가보유율은 61.4%(2024년 기준)다. 지난 수십 년간 주택 공급을 주도한 것은 민간 건설사였고, 공공은 공급자가 아닌 규제자로 역할을 한정해왔다.

지금 정치권이 논의하는 싱가포르 모델은 이 구조적 거리를 건너뛴 채, 세율과 임대 기간이라는 결과물만 들여다보고 있다.

3. 세금이 아니라 전제가 다르다

국가가 설계자였다는 사실