공실을 기회로! 상업용 부동산 관리 포인트 5

빈 공간을 수익 플랫폼으로 전환하는 실전 로드맵

자료출처 : 한국부동산원

팬데믹을 지나며 전 세계 도시들은 공간의 의미를 다시 묻고 있다. 한국도 예외가 아니다. 2025년 2분기 기준, 전국 오피스의 평균 공실률은 8.6 %에 달했고, 중대형 상가는 13.4 %, 집합상가는 10.5 %를 기록했다. 숫자로 환산하면 10곳 가운데 한두 곳은 불이 꺼져 있다는 뜻이다. 무엇보다 우려스러운 대목은 이 수치가 단순한 경기 사이클상의 일시적 후퇴가 아니라, 금리 고점·소비 위축·원격근무 확산이 겹친 구조적 변곡점일 수 있다는 점이다.

그러나 같은 시기 서울은 전혀 다른 장면을 연출한다. 수도권 핵심 업무 지구의 오피스 공실률은 5.0 %로 전국 평균보다 3.6 %포인트 낮고, 중대형·소규모 상가도 각각 8.7 % 와 5.1 %로 ‘임대인 우위’ 상태를 유지한다.

강남권만 놓고 보면 공실률은 3 %대 후반, 일부 프라임 빌딩은 공실이 ‘0’에 수렴한다는 보고도 잇따른다. 반면 충북·강원·경북 등 지방권역은 20 %대 중후반의 ‘만성 공실’을 떠안고 있다. 같은 국토 안에서 벌어지는 극심한 온도 차가 한국 상업용 부동산 시장의 두 얼굴이다.

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수도권 독주의 근원

첫째 관전 포인트는 기업 집적 효과다. 서울·경기권에는 스타트업과 글로벌 본사가 밀집해 있다. 2025년 4월 기준 전체 창업 기업의 절반가량이 수도권에 등록돼 있다는 사실은, 시장이 왜 서울 프라임 오피스에 눈독을 들이는지 설명해 준다.

둘째는 관광·MZ세대 소비 회복이다. 엔데믹 선언 이후 강남, 용산, 뚝섬 일대에서 외국인 관광객과 2030 세대의 유입이 동시다발로 늘었고, 이는 스트리트 상가 임대료를 끌어올리는 동력이 됐다.

셋째로 노후 자산의 ‘체질 개선’ 투자가 수도권에 집중됐다. ESG 바람을 타고 구형 빌딩은 친환경·스마트빌딩으로 환골탈태했고, 테넌트는 추가 임대료를 주고서라도 ‘업그레이드된 공간’을 선택했다. 넷째로 금융 접근성을 빼놓을 수 없다. 수도권 담보인정비율(LTV) 완화, REITs 상장 활로 등은 자본이 서울에 쏠리게 만든 제도적 레버리지였다.

결국 서울의 낮은 공실률은 우연이 아니다. 기업·소비·자본이라는 삼각축이 한 도시에 동시에 결절된 결과다. 그 가운데 어느 하나가 삐끗하면 척추처럼 연결된 다른 축도 흔들리겠지만, 당장 눈앞의 데이터는 서울이 ‘공급 부족, 수요 과잉’에 가까운 시장임을 재확인시켜 준다.

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지방 공실이 깊어지는 이유

그렇다면 지방은 왜 같은 호흡을 따라가지 못하는가.