재정비촉진계획 수립기준 대개편

재개발·재건축 사업성의 바닥을 올리고 천장을 높이다

1) 1차 개선(’25.3) — 공공기여·비주거비율

1-1. 공공기여 의무 10% 폐지(조건부)

기결정 촉진계획: 기반시설이 충분한 경우, 일률적 10% 의무 공공기여 폐지(지구별 특성 고려, 도시재정비위원회 심의로 결정)

신규 촉진계획: 2030 정비기본계획 준용으로 전환

조정 가능·제외 사례까지 예시로 제시(기반시설 과다계획, 인수기관 사용계획 부재 등은 조정 가능; 지구 토지이용계획상 조정 곤란 등은 제외).

1-2. 비주거비율 완화(상업·준주거)

상업지역: 비주거 20% → 10% 완화. ’28.3.27까지 사업계획승인 신청분에 적용.

준주거지역: 비주거비율 전면 폐지(기간 제한 없음).

운영표는 상업·준주거 각각의 연면적·주거용적률·공공임대 10% 확보 조건을 병기.

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2) 2차 개선(’25.7.30 시행) — 용적률·인센티브·현황용적률·임대완화

2-1. 용적률 체계 개편(재개발·재건축 공통 프레임)

기준/상한 용적률 체계 유지 + 기준용적률 추가 완화 신설, 법적상한용적률 1.2배까지 확대 적용 방향, 상한용적률 계산 시 상향된 기준용적률 반영을 명확화.

재개발: 기준용적률 최대 30%p 완화(종전 20%p)로 확대. 재건축: 기준용적률 완화 최대 10%p 신설.

2-2. 기준용적률 ‘완화 항목’과 산식(사업성·정책 연계)

항목 구성(재개발/재건축)
① 1인·신혼형 소형주택(면적대별 5~10%p),

② 고령화 대응 복지시설(노인요양·복지관 등, 산식=기준용적률×{조성면적(의무제외)/주민공동시설면적(의무)}×0.25·필요 시 0.3),

③ 저출산 대응시설(공공산후조리원·돌봄 등, 동일 산식),

④ 세대구분형 주택(산식={세대구분형/전용85㎡초과 세대}×α, α=전용 50㎡미만 0.5, 이상 1.0),

⑤ 사업성 보정 인센티브(재개발=공시지가 보정값 1.0→0%p·2.0→10%p; 재건축=공시지가+대지면적(α)+세대밀도(β) 합성 1.0→0%p·2.0→5%p; 직선보간법). 합계 상한: 재개발 30%p, 재건축 10%p.

사업성 보정값 세부: 공시지가 보정값 산식·범위(1.02.0), 올림 규칙, α·β 정의와 범위(0.10.2) 등 세부 산정기준을 별도 규정.

예시: 2024년 서울시 평균 공시지가(재개발) 5,969,319원/㎡, 대상지 4,562,312원/㎡ → 보정값 1.31 → 완화 3.1%p(직선보간).

2-3. 상한용적률 인센티브 — 산식 개정 및 ‘친환경’ 도입