노후엔 해외로 나가라
서울 물가 높아 못살아
설 연휴 잘 보내셨나요?
설 연휴에 여행하시는 분들도 많으시지요?
저도 작년에는 설 연휴에 맞추어 치앙마이
한 달 살기를 했었습니다.
당시는 파이어족이었기 때문에 가능한 일이었습니다.
올해는 일하느라 꿈도 못꾸게 되었네요.
지난 번 영상인 노후, 고물가에서 살아남으려면 떠나라
홍콩편과 방콕편에 이어 치앙마이 편을 준비하고 있습니다.
저는 지금 대구에서 파견근무를 하고 있는데
대구는 지금 미분양의 무덤이라고까지 말할 정도로
한꺼번에 많은 아파트가 입주하고 있는 와중에
옆에서는 또 아파트가 올라가고 있는
기현상이 벌어지고 있습니다.
235만명의 광역시이긴 합니다만 인구는 점점
줄어든다는데 이렇게 많은 아파트가 한꺼번에
쏟아지니 미분양이 될 수밖에 없습니다.
그런데 더 희안한 것은 분양가가 떨어지기는커녕
더 오른다는 것입니다. 과연 이걸 사줄 사람들이
있을까요?
얼마 전 가구별 순자산에 대한 뉴스와
다른 뉴스들을 함께 비교해 보았는데 흥미롭더군요.
전국의 가구당 평균 순자산이 4억3천5백만원이라고 합니다.
순자산이니까 대출을 제외한 자산을 말하는 것인데요.
서울은 6억6천, 경기도는 5억입니다. 그러면
서울을 기준으로 생각해 보겠습니다.
평균값은 큰 의미가 없으므로 순위를 매긴 후
중간순위를 보면 3억1천이라고 합니다.
서울에 사는 사는 김중간씨의 순자산이
3억1천이라고 해보죠. 우리나라 평균가구당
부채가 9천2백만원 정도입니다. 그러면
김중간씨의 자산이 100프로 부동산으로 되어
있다면 김중간씨는 4억원의 주택비용으로
산다는 말이 됩니다. 자가나 전세로 말이죠.
월세를 살면서 목돈으로 다른 투자를 할 수도
있습니다.
자가일 경우를 생각해 보죠.
서울의 아파트 중위값이 9억3천5백이니
4억과는 너무 괴리가 큽니다. 결국 주택을
소유한 경우 서울의 주택을 가진 사람이라면
총자산 10억이라고 볼 때, 견딜 수 있는
부채의 규모를 생각할 때 순자산 7에서 8억
부채는 2억에서 3억 정도가 되어야 말이 됩니다.
이런 정도는 되어야 10억짜리 아파트를
꿈꿀 수 있을텐데 대구에서 이런 10억대
분양가를 받을 수 있는 사람들이 과연
몇 명이나 될까요?
은퇴를 맞이하면서 가장 중요한 것 중 하나가
부채를 없애는 것입니다. 부채를 없애고 나서는
차라리 서울 아파트 평균값의 1/5 정도도 안되는
돈으로 태국에서 살만한 주택을 구입 할 수 있다면
어떠신가요? 물론 한국의 아파트처럼 대단한 것은
아니고 편하게 쉴 수 있을 정도의 콘도미니엄
같은 것을 말하는 것입니다.
태국 물가가 서울의 반이라는 가정하에서는 그러면
이런 계산이 나옵니다. 경기도 기준 5억 순자산이면
2억 정도의 주택을 태국에 사도 3억이 남습니다.
한국기준으로 월 500만원 생활비라면 일 년 6천만원
5년 쓸 돈으로 태국에서는 10년을 버틸 수 있습니다.
은퇴 직후 비료적 건강한 활동적 은퇴기간이라면
고려해 볼만 하지 않나요? 그 후에는 국민연금 및
개인연금으로 현금 흐름이 생길 것입니다.
주택가격이 너무 천차만별이고 지역에 따라 달라서
어떻게 말씀드려야 할지 모르겠습니다. 다만 물가가
높으면 주택가격도 높고 물가가 낮으면 주택가격도
낮은 게 당연하겠죠. 특이하게도 중국의 경우는
예외입니다. 정부가 물가를 통제하기 때문에 주택
가격은 천정부지라도 일반 물가는 저렴한 편입니다.
한국의 고물가는 아마도 너무 높아진 아파트 가격
때문일 지도 모르겠습니다.
코로나 이전에는 노후 후보지로 주택을 마련할 수
있는 대표적인 곳이 태국, 말레이시아 그리고
베트남이 있었습니다. 태국은 방콕과 치앙마이,
후아인, 말레이시아는 싱가폴 위에 있는 조호바루,
베트남은 호치민, 하노이 정도가 있었습니다.
코로나 이후에는 캄보디아와 인도네시아까지
포함되고 있는 듯하지만 경기 침체로 인해서
부동산 개발이 더디게 이루어지고 있는 것 같습니다.
지금부터는 제가 노후를 위한 주택구입으로
태국을 좋게 보는 이유를 몇 가지 말씀드려 보겠습니다.
첫째로 태국은 외국인에게 아파트 그러니까
콘도미니엄 구입이 허가 되는데 확실한 집주인이
될 수 있습니다. 베트남의 경우에는 중국과 같이
땅은 국가 소유이고 건물만 권리가 있게 되는데
외국인에게는 등기권리증이라고 할 수 있는
핑크북이 나오지 않아 영 마음이 놓이지 않습니다.
물론 자국 내에서의 부동산 담보 대출을 막고
외국의 자본을 끌어들이려는 의도인 것 같습니다만
투자자 입장에서는 뭔가 명쾌하고 깔끔하지 못한 것이
사실입니다.
두 번째로는 지난번 방콕편에서도 말씀드렸지만
은퇴비자가 정식으로 있어서 1년간 마음 놓고
체류할 수 있습니다. 참고로 말레이시아도
은퇴비자가 있습니다. 관광비자로는 3개월만
체류할 수 있어서 주변국으로 비자런을 해야
되는 번거로움이 없다는 것입니다. 그리고
은퇴비자가 있다는 것은 그만큼 정부가 외국인에게
열려 있는 마인드를 가지고 있다는 것을 의미합니다.
외국인을 적극 유치하는 것으로 외국자본을 끌어들이고
관광 수입까지 챙길 수 있다는 것을 정부가 아주
잘 알고 있는 것이죠. 그러니 정부도 외국인을
위한 정책을 호의적으로 펼칠 수밖에 없습니다.
세 번째로는 사회기반시설이나 제반 여건이
다른 동남아 국가에 비해 비교적 선진화 되어 있습니다.
특히 저는 도시의 청결도, 생활용수의 질 그리고
치안을 굉장히 중요하게 생각합니다.
중국은 수돗물에 석회 성분이 많이 섞여 있어
물을 끓이고 나면 허연 얼룩이 지는 것을 볼 수 있습니다.
필리핀의 경우엔 상수 시설이 열악해서
수돗물의 질이 상당히 열악합니다.
그에 비하면 태국은 안심되는 수준입니다.
네 번째로는 지난번 소비의 스펙트럼이 넓다는 것입니다.
캄보디아의 경우는 아직 그런 정도로 다양한 소비의
패턴이 마련되어 있지 않습니다. 캄보디아에서 체류할 때
이런 경험이 있었습니다. 지역에서 굉장히 높은 건물의
호텔이었는데 피트니스 시설이 꼭대기 층에 있어서
트레이드 밀을 달리면 주변이 다 보였습니다. 그런데
정말 그 호텔만 덩그러니 있고 주변은 모두 미개발지여서
‘과연 이런 곳에서 살 수 있을까‘하는 생각이 들더군요.
내가 사는 집도 중요하지만 동네에 어떤 사람들이 살며
어떤 시설들이 있는지도 중요합니다.
마지막으로는 환율이 안정되어 있어야 한다는 것입니다.
결국 정치, 경제, 사회적으로 안정이 되어 있어야
한다는 말과 똑같습니다. 캄보디아는 달러가 통용되고
주택도 미국달러로 투자가 가능하지만 과연
자국의 화폐도 없는 나라가 얼마나 정치 경제
사회적으로 안정되어 있을지는 의문입니다.
태국의 바트는 1997년 헤지펀드들의 공격으로
외환위기가 발생한 일이 있었지만 그 후에는
달러 대 환율이 안정된 그래프를 보입니다.
그리고 현재도 5%대의 경제 성장률을 보이고 있어
점점 바트화는 강해지고 있습니다. 환율 변화는
외국인의 입장에서는 민감한 부분이죠. 그래도
조심해야 할 것은 동남아 국가들은 선진국의 경기에
민감하게 연동되어 있어 언제든 외환보유고가
빠져나가 경제위기가 올 수 있다는 리스크도 존재합니다.
이런저런 이유로 노후를 보낼만한 후보지로
태국 그중에서도 치앙마이는 정말 제가 찾았던
그런 곳이었습니다. 한국어 중에 제가 제일 좋아하는
말이 ‘딱 좋다’라는 말인데 치앙마이가 그렇더군요.
그러면 뭐가 그렇게 딱 좋은 것인지 앞으로
하나씩 하나씩 풀어 보겠습니다.
기대해 주세요!
