2-3. 경매 리스크가 크지 않나요?
빌라(다세대 주택)은 팔리지 않으면 어쩌나요?
경매투자를 진행 하는데 있어 가장 필요한 것은 경매물건을 보는 안목입니다.
저는 간혹 다세대 주택(일명 : 빌라) 에 투자를 권해드리는 경우가 있습니다.
서울의 아파트는 경매여도 워낙 경쟁률이 높기 때문에 경매로 낙찰을 받는다고 하더라도 경매를 통해 큰 재미 (재미 = 수익)를 못보는 경우가 대부분입니다.
다세대 주택의 경우는 아파트 보다 낮은 입찰율을 보이고, 물건들은 아파트에 비해 많습니다. 또한 시세조사도 아파트보다는 초보자 분들이 접근하기 쉽지는 않습니다. 그래서 시세차익을 많이 볼 수 있는 것이 다세대 주택입니다.
하지만 문제점도 있습니다.
아파트보다 시세가 낮기 때문에 소액투자분들이 몰리는 곳 또한 다세대 주택입니다.
요즘 경매 학원이나 컨설팅 쪽에서는 인천에 있는 다세대 주택을 추천한다고 들었습니다.
싸게 낙찰 받을 수 있음은 물론이고 경매로 나온 물건도 많아서 낙찰 받을 확률도 높기 때문입니다.
경매투자의 다세대 주택은 임대수익도 있겠지만 주로 시세차익으로 인한 소득을 발생시켜야 합니다.
남들이 사고 싶어하지 않은 물건이라면 경매의 최종 목표인 매각이 힘들 수도 있습니다.
다세대 주택은 좋은 가격에 낙찰 받아야 한다.
아파트 보다 매매흐름이 좋지 않은 다세대 주택은 주변에 나온 매물들보다 확실한 메리트를 가지고 있어야 합니다. 여기서 확실한 메리트는 가격입니다. 비슷한 연식과 평수를 매매하려고 하는 다른사람들은 2억에 물건을 내놓았는데 경매로 낙찰을 1억에 받아 1억3천에 매매를 할 생각이라면 큰 메리트를 갖고 시작하는 겁니다. 따라서 무작정 다세대 주택이 팔리지 않는 것이 아니라 아파트 보다 인기가 없는 점을 인지하고 주변보다 확실히 낮은 가격에 매입 후 매매를 한다면 생각보다 쉽게 팔 수 있습니다.
다세대 주택은 매입하면 무조건 떨어진다?
다세대 주택을 분양 받았다면 처음부터 시세가 떨어지는 것을 많이 보았을 겁니다. 그래서 어른들께서 말씀하시길 "빌라는 사면 떨어지니 사면 안된다" 라고 하시죠. 그 이유부터 살펴보면 다세대 주택을 분양 받았다면 그 안에 껴있는 거품부터 확인을 해야 합니다. 주변 시세보다 높은 가격대로 분양을 하면 시간이 지나면 지날 수록 가격은 빠지는게 당연합니다. 하지만 경매로 좋은 가격으로 받았다면 떨어지는 일은 덜 할 것입니다. 그래서 경매투자자들은 이러한 점을 이용(?)해야 합니다. 주변에 신축 다세대 주택 분양 가격을 알고 있다면 가격 방어가 되는 시점에서 매각을 할 수 있습니다.
인테리어는 힘이 있다.
저도 몇 건의 다세대 주택을 낙찰 받았습니다. 그러면서 월세 혹은 전세 그리고 매매까지 풀어냈습니다. 거기서 가장 힘을 받은 것은 바로 인테리어 였습니다. 결국 주택을 매매하려면 사람이 살고 싶은 집이어야 합니다. 대부분 낙찰받은 다세대 주택은 내부 상태가 별로 좋지 못합니다. 그래서 적당한 인테리어 비용을 투자하여 수익을 극대화 시키는 방법이 필요합니다.
한 가지 사례로 경기도 지역에 3500만원 대에 낙찰받은 지층 다세대 주택이 있었습니다. 그 물건은 부동산에서도 기피하는 물건이었지만 아예 수요가 없다는 것은 아닌걸로 판단하여 입찰을 진행했습니다. 주변 월세 시세는 500/30 정도 였지만 500만원의 인테리어 비용을 투자하여 500/40으로 월세를 맞추었습니다. 도배,장판부터 시작하여 화장실, 주방 정도만 수리를 했을 뿐입니다. 이러한 금액은 수익률을 극대화 시킵니다. 따라서 어떤 인테리어로 매수자를 만들 수 있을까? 라는 고민을 해보고 입찰하는 것을 추천합니다. (인테리어 비용을 합리적으로 생각하는 것을 잊지 말아야 합니다.)
부동산 3040 프로젝트 (30대에 시작하여 40대에 은퇴를 하는) 2차 세미나를 열 예정입니다.
많은 관심과 참여부탁드립니다.
https://brunch.co.kr/@soohun33/29
