권리분석이 쉬운 물건은 돈이 안될까?

쉬운경매

"권리분석이 쉽다면 돈이 되지 않을 것이다. "

"어려운 물건을 해결해야 돈이 되는 것이고,"

"서울에 아파트들은 워낙 낙찰율이 높아서 일반 매매로 사는것과 동일하다. "

라고 생각하시는 분들이 많습니다.

하지만 쉬운물건도 돈이 되는 물건들이 있습니다. 

서울에 아파트도 좋은 가격에 매입하는 경우가 있습니다. 

본 물건은 경기도 광주시에 소재하고 있는 다세대 빌라 물건입니다. 

시세는 감정가정도 수준이 되는 상황이며, 임대나 매매 시장 상황은 나쁘지 않았습니다. 

최초 입찰일이었던 2018년 5월 28일에 3명의 입찰자가 들어왔으나 미납사건 처리가 되었습니다. 

가격 방어를 친것으로 나중에 확인은 되었지만 2명의 입찰자가 더 있었습니다. 

그리고 다음 매각기일이었던 2018년 8월 6일에는 1명이 입찰을 하고, 감정가대비 60%로 낙찰을 받았습니다. 

물건의 상태가 안좋을까요? 

사진에서 보시다시피 물건은 깨끗한 상태이며, 타 호수에는 사람들이 살고 있고, 관리도 잘 되고 있는 상황입니다. 

관리비도 매달 2만원씩 걷어 주차장이나 계단청소를 주기적으로 하고 있었구요. 

그렇다면 권리분석이 어려웠을까요? 

배당받는 임차인이었으며, 유치권이나 특수물건처럼 신고된 사항도 없었습니다. 

단순히 말소기준권리와 당시 살고 있던 세입자의 전입일만 확인하였습니다. 

(권리신고에 대한 정확한 부분은 꼭 매각물건명세서를 확인하셔야 합니다.) 

이렇게 아무 문제가 없는 물건을 좋은 가격에 잘 낙찰을 받았습니다. 

이 물건은 제 지인분께서 받으신 물건입니다. 

수익률을 간단히 계산해보겠습니다. 

낙찰가 : 9000만원

등기비 : 180만원

명도비 : 0원

수리비 : 넉넉히 100만원

대출(90%) : 8100만원

이자 : 월 25만원

세입자 보증금 : 2000만원

월세 : 45만원

소득 : 월 20만원

수익률 : 무한대

총 투입 현금금액은 오히려 약 500만원이 남는 상황입니다. 

(낙찰가 - 등기비 - 수리비 + 보증금)

그리고 이자를 제외한 월세는 매달 20만원 가량 들어옵니다. 

수익률은 무한대로 늘어날 수 밖에 없습니다. 

이렇게 좋은 물건은 권리분석이 어려운 물건이 아닙니다. 

단순히 말소기준권리와 세입자의 전입일만 확인하고 들어간 물건입니다.

물론 시세와 주변상황 그리고 물건의 상태도 임장을 통해서 확인을 하였지요. 

경매는 어려운 것이 아닙니다. 

책 한권 읽고 경험이 더욱 더 중요합니다. 

여기 경매 입문자들이 가장 쉬운 관점에서 바라볼 수 있으시도록 쓴 제 책

"나는 30살에 경매를 시작해 40살에 은퇴를 꿈꾼다." 라는 책이 있습니다. 

한번 읽어보시고, 은퇴를 꿈꾸시는데 조금이라도 도움이되는 도구가 되면 좋겠습니다.