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Oct 25. 2024
광진구가 준강남인 이유
아파트 이야기
오늘은 서울의 광진구라는 지역에 대해서 분석해보려 합니다.
한번 들어가 보시죠
일단 광진구가 서울 경기도에서 어느 수준의 위상을 가지고 있는지 파악하는 게 좋습니다.
광진구는 서울에서 2 급지의 위상을 가지고 있습니다.
편의상 서울은 5개의 급지로 나누는데요. 25개 구 중 매우 상급지임을 알 수 있습니다.
급지는 단순하게 매매가의 평당가를 순서대로 나열한 것과 같은데요.
광진구는 2 급지 중에서도 성동구 다음의 평당가를 가지고 있죠?
가격도 상당히 높은 곳이라고 보실 수 있는 거죠.
잘 보시면, 강남권에 조금이라도 붙어있는 곳들은 모두 급지가 높습니다.
가격이 높죠. 강남을 항상 중심지라고 생각하시면 될듯합니다.
간단하게 가격과 위치를 보면서 광진구의 위상을 파악해 보았고요.
이제 지도를 하나하나 보겠습니다.
광진구의 법정경계지도를 확인해 보면 총 7개의 법정동으로 나뉩니다.
여기서 우리가 주목해야 하는 곳은 자양동 구의동 광장동입니다.
왜일까요? 아파트가 밀집해 있는 지역이기 때문입니다.
광진구의 나머지 4개 동은 아파트가 거의 없습니다.
실제로 임장 해보시면 아파트 밀집지역이 선호도가 높다는 걸 아실 수 있습니다.
그럼 자양동 구의동 광장동의 지적도로 보실까요
대부분 노란색으로 표기되죠? 주거지역이 대부분입니다. 건대입구와 구의역에 빨간색의 상업지구가 몰려있습니다. 광진구의 아파트 밀집지역은 주거지가 기본이고, 상업지구가 역세권 두 곳에 밀집되어 있음을 지도로 확인가능합니다
광진구의 인구는 현재 33만 명으로 서울에서 중간정도에 속합니다.
광진구의 인구는 17년을 빼고는 매년 줄어왔습니다. 혹시 인구가 줄고 있어서 수요와 가격하락이 걱정되시나요? 광진구는 거의 준강남인데 인구유출로 가격걱정을 하신다는 건 재벌과 연예인걱정하는 것과 같습니다. 쓸데없는 걱정이죠.
인구의 비율을 보면 광진구 자체에 50대까지 연령의 비율이 75%에 해당합니다.
평균적인 서울보다 좀 더 젊다고 보시며 되는데요.
50대까지 확인하는 이유는 경제활동을 하고 있는 인구를 확인하는 겁니다.
도시가 젊고 경제인구가 많을수록, 인플레이션에 의한 아파트가격이 우상향 할 수 있다고 생각도 됩니다.
광진구는 서울 중랑구와 송파구, 강동구에 가장 많이 전출하는 지역임을 알 수 있습니다.
중랑구는 5 급지로 2 급지인 광진구의 가격에 밀려가는 사람이 많을 수 있습니다.
송파구는 상급지이기 때문에 ,
강동구는 최근 몇 년간 신축들이 들어오면서 이주수요가 발생한 것으로 보입니다.
어쩠듯 광진구에 영향을 많이 주는 지역으로 중랑 송파 강동의 입주를 주의 깊게 봐야겠습니다.
그리고 최상급지인 강남도 바로 붙어있기 때문에 강남까지 포함해서 입주량을 확인하는 게 좋겠습니다.
호갱노노로 공급을 확인해 볼까요?
광진구를 중심으로 빨간 원이 크게 삼각형으로 3곳이나 있네요
향후 3년간 광진구의 전세가격은 쉽지 않을 수 있습니다.
전세하락은 매매가격에 대한 리스크도 늘어난기 때문에 대응할 수 있는 예산을 편성하셔야겠습니다.
다음은 직장요소를 확인해 보겠습니다.
호갱노노에서 확인되는 광진구의 직장인구는 4만 명으로 나오네요?
많은 편은 아니네요? 연봉도 평균적으로 3900만 원으로 낮다고 보이입니다.
좀 더 자세히 확인하기 위해서 부동산지인에서도 확인해 보겠습니다.
국세청 데이터가 나오는 지인에서는 원천징수 신고인원이 9만 명,
주소지기준 신고인원이 15만 명입니다.
6만 명이 지역 외로 나가서 일하는 광진구는 전형적인 베드타운이라고 보시면 되겠습니다.
하지만 한강이라는 대형 자연인프라를 남향으로 볼 수 있고, 강남권으로 매우 쉽게 들어갈 수 있는 곳이죠?
자체 직장이 약하더라도 강남업무지구와 맞붙어 있다는 것을 염두해야 합니다.
1000명 직원 이상의 대기업의 숫자를 확인해 보면 광진구는 2개의 대기업이 있습니다.
하지만 강남 3구는 130개가 있죠. 그곳으로 출퇴근하고 있다고 생각하시면
광진구의 메리트를 알 수 있습니다.
다음 교통입니다.
광진구에 깔려있는 호선은 2호선 7호선 5호선입니다.
2호선은 강남권으로 들어가는 가장 중요한 순환 하는 호선이고요
7호선도 강남권으로 곧바로 들어갑니다.
5호선은 종로중구와 여의도까지 한 번에 갈 수 있는 호선으로, 광
진구의 모든 교통은 서울 주요 3대 업무지구로 곧바로 들어가는 지하철이 여기저기 있습니다.
역세권의 단지들은 강남업무지구로 30분 안쪽으로 접근가능해 보이고요,
비역세권이라도 1시간 안에 무조건 들어갈 수 있는 교통입지가 매우 좋은 곳이라고 보입니다.
직장과 교통입지만 간단하게 살펴봐도 왜 광진구가 준강남이라고 불리는지 알 수 있을 것 같습니다.
추가로 광진구는 강변역에 유명한 동서울종합터미널이 있죠?
지방으로도 쉽게 이동할 수 있습니다. 교통입지로 터미널을 중요하게 생각하진 않지만, 유동인구를 유발하는 인프라로 주변이 활성화가 잘되어있습니다.
다음 학군을 확인해 보면 가장 공부를 잘하는 중학교는 구의동에 몰려있네요,
양진중과 광남중이 90% 중후반으로 특히 광남중 98%가 매우 높습니다.
전국 상위권이라고 보시면 될듯합니다.
동시에 학원가도 구의동에 가장 많이 밀집해서 몰려있네요.
광나루역 근처의 구의동은 학군 지라고 정의할 수 있습니다.
실제로 임장가보시면 잘 정리된 스트릿 상가에 학원가와 학생들이 많은 것을 알 수 있습니다.
물론 공부 잘하는 아이들은 대치동으로 실어 나르겠지만,
광진구라는 지역 내에서 충분히 학군 대체지로 선택될 수 있다고 생각합니다.
특복고 진학률을 보면 상당히 높죠? 진학률 7.7%라는 수치도 전국 상위권이라고 보시면 됩니다.
특히 국제고라는 특수중학교도 과학고를 7명을 보냈는데 광남중학교가 10명을 보내네요.
굉장히 많이 보내는 거라고 보셔야 합니다.
과학고를 가는 아이들이 서울대를 가장 많이 갑니다.
학군입지도 매우 의미 있는 지역이라고 보실 수 있습니다.
다음 환경입니다.
구의동과 바로 옆 자양동입니다. 차이점이 느껴지시나요?
구의동은 그래도 아파트가 반듯한 형태로 지어져 있고,
자양동 하단은 사잇길이 많은 주택가가 대부분입니다.
아파트가 많은 곳이 환경이 좋습니다.
택지이고, 비슷한 환경의 사람들이 살게 되고 커뮤니티를 형성하게 됩니다.
환경은 철저하게 사람으로부터 나옵니다.
그리고 그건 이렇게 지도로만 확인이 가능하지 않습니다.
실제 임장까지 해서 거주민들의 행색과 수준을 가늠해 보면서 환경입지를 파악하셔야 합니다.
추가로, 건국대와 세종대가 있죠? 특히 건대는 약속장소로도 잘 정해지는 랜드마크급 상권입니다.
어린이 대공원도 같이 유명하죠.
환경적으로 랜드마크들이 있다는 건 좋은 것 같습니다.
전반적으로 입지 분석의 결론을 말씀드리면,
자체 직장이 강하진 않지만 강남업무지구가 매우 가깝습니다.
주요 지하철 2,7,5호선으로 서울 3대 업무지구로 쉽게 들어갈 수 있는 교통입지를 가지고 있습니다.
학군도 상당히 좋은 축에 속하면서 구의동의 아파트 밀집 지역의 환경이 매우 좋습니다..
이외의 지역들은 주택가가 많기도 합니다.
랜드마크급 상권과 공원 그리고 한강까지 끼고 있어 매력적인 지역임을 알 수 있고
마지막으로는 주변 공급이 많아서 영향을 받을 수 있겠다고 정리할 수 있습니다.
서울 자체가 공급이 많지 않아 그리 걱정할 건 아니라고 생각됩니다.
각 입지별로 5점 만점에 직장 4점, 교통 5점, 환경 4점, 학군 4점, 공급 4점 총점 25점 중 21점입니다.
각 요소들을 평가한다면 전반적으로 입지요소가 매우 상위권이라고 생각할 수 있습니다.
괜히 준강남이 아니네요.
네, 오늘 이렇게 광진구에 대서 전반적인 지역분석을 하면서 입지평가까지 내려봤는데요,
입지에 대한 감을 잡고 지역을 알아가는데 도움이 되셨습으면 좋겠습니다.
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