경기도의 늙은 왕자의 탈바꿈 (평촌 선도지구)
안녕하세요 투자자 순수보입니다.
오늘은 1기신도시 평촌에서 선정된 선도지구들을 알아볼텐데요
일단 보도 자료에 나온 지도를 보시겠습니다.
평초는 범계역과 평촌역을 잇는 선으로 평남과 평북으로 나눠져 있는데요.
평남에만 선도지구가 선정되었습니다.
일단 평촌을 자세하게 들여다 보겠습니다.
평촌은 평남과 평북중에 평남의 입지가 더 좋습니다.
이유는 바로 학군 때문인데요
평촌에서 선호되는 3개의 중학교가 있는데요, 바로 평촌중, 범계중인데요
평균적인 학업성취도와 특목고 진학률이 매우 높죠?
거기에다 평촌의 유명한 학원가까지 가까이 위치해있으니, 경기 남부의 분당 다음 대표 학군지로 뽑히는 곳입니다.
오늘 말씀드릴 선도지구로 선정된 꿈마을 과 샘마을은 같은 평남에 위치한 곳인데요
먼저 A-17과 A-18구역에 꿈마을부터 말씀드리겠습니다.
17,18은 블록이 나눠져 있지만 꿈마을로 묶여 있습니다.
18보다는 17구역가 더 입지가 좋습니다. 이유는 귀인 초등학교를 품고 있기 때문인데요
귀인중을 갈 확률이 훨씬 높고, 평촌학원가를 사용하기에 18구역보단 가깝습니다.
그보다 더 중요한건 꿈마을은 전체 평형이 30평대 이상의 대형 평형으로 구성되어있다는 것입니다.
때문에 꿈마을 전반적으로 600세대가 안되는 단지들로 구성되어있습니다.
세대수가 적고 대형평수로 땅은 넓으니 일단 사업성이 잘나오는 곳이겠죠?
거기에 일반적으로 대형평형에는 경제적으로 여유로운 분들이 많이 거주 합니다.
사업이 진행된다면 아무래도 경제적으로 풍족한 생활권이 빠르기 진행되겠죠?
여러모로 가능성이 높은 생활권이 17-18구역인 꿈마을입니다.
현재 가격은 36평 중반 평형이 12억 중반에 형성되어있습니다.
학군입지와 위쪽 평촌역 교통입지, 그리고 추후에 신축이 된다면 무조건 대장 단지로 거듭날 곳입니다.
다음은 A-19구역인 샘마을 입니다. 동안구 호계동이구요
샘마을은 4개 단지로 구성되어있습니다.
꿈마을과 마찬가지로 평남이지만 조금 더 아래쪽에 있죠?
크게보면 평남이지만 고가 도로인 1순환고속도로 분리되어있습니다.
학원가까지도 멀지 않지만 심리적으로 분리되어있는 부분이 있구요
실제 샘마을을 임장가보면 한적하고 떨어져있는 느낌입니다.
그래도 위에서 언급했던 평촌중학교 순위에서 최상위권에 속하는 대안여중과 대안중이 있습니다
학군입지가 절대 떨어지는 곳이 아니라는것이죠
마찬가지로 30평대 이상의 대형평형으로만 구성되어있기 때문에 사업성이 좋습니다.
가격은 9억 초중반에 형성되어있네요.
19구역의 단점은 4호선 라인과 멀다는 것입니다.
앞서 말씀드린 17,18구역보다 교통입지가 떨어지죠.
도보로 15분 이상 차이나기 때문에 가격적으로도 3억넘게차이나네요.
제 생각에는 17에서 19구역까지 모두 재개발되어 신축이 된다면, 지금처럼 3억이상 차이날까? 싶습니다.
그 이유는 바로 옆에 의왕시의 포일동의 신축 때문인데요
평북의 대장급인 평촌더샵센트럴시티와
의왕시 신축인 인덕원푸르지오엘센트로 의 가격차이가 심하게 나지 않기 때문입니다.
두 단지는 분명한 입지차이가 존재하는 곳으로 구축으로 가면 가격차이과 확 나는 곳입니다.
다만 연식이 신축이 된다면 기본적으로 10년이상은 선호되는 현상이 강하기 때문에 전반적으로 가격리딩을 하는데요
지금 샘마을과 꿈마을의 입지차이가 분명해서 가격차이가 3억이 나지만,
신축이 된다면 10년정도는 샘마을이 꿈마을의 가격을 많이 따라가지 않을까 생각합니다.
결론은, 현재의 입지차이로 인한 가격차이는 인정하지만, 신축이 되면 가격 격차가 조금 줄어들것이라면
샘마을이 현재 좀더 저렴한 투자처일 수 있다는 것입니다.
제 생각이 맞아 들어가 추후 신축이되어 가격격차가 줄어든다면, 도리어 그때는 꿈마을의 입지가 우월하니 꿈마을이 싸졋다고 생각하고 투자로 접근해야할 수 있겠죠?
아파트는 변하지 않는 입지와 변하는 가격으로 적절한 투자 시기를 가늠해볼 수 있다고 생각합니다.
오늘 저의 생각이 미래에 반영될지 여부는 알 수 없습니다.
평촌 선도지구에 대한 여러 생각들이 있으실텐데요,
댓글로 생각을 같이 공유하고 공부하면 좋을것같습니다.
감사합니다.
