일산 학군지가 신축이 된다면?
안녕하세요 투자자 순수보입니다
오늘 1기신도시 일산의 선도지구를 소개해드리겠습니다.
일산에서 선정된 단지는 15구역에 후곡마을과 42,38구역의 백송과 강촌마을입니다.
일산은 특이하게 동구와 서구가 나눠서 선도지구가 선정되었네요.
총규모가 9000호에 가깝지만 두개구로 본다면 그리 많지는 않다고 생각됩니다.
먼저 일산에 대한 입지를 말씀드리겠습니다.
일산은 먼저 3호선이 도심중앙을 관통하고 있죠, 위쪽에 서해선과 경의중앙선이 위치해있습니다.
현재는 도심을 관통하는 3호선이 가장 중요한 호선이죠
향후에 3호선 아래쪽으로 GTX-A노선인 킨택스역이 조만간 개통되면 교통입지 개선이 일어날 곳이죠?
3호선 맨 끝자락과 GTX 끝자락이라서 조금 애매하지만 그래도 경기도에서는 중위권 이상의 교통이라고 생각합니다.
환경적인 입지는 아파트의 배치만 봐도 알 수 있겠죠?
완전한 바둑판식 구조로 전형적인 택지형태입니다. 중간중간 넓게 분포되어있는 공원들도 좋은 환경입니다.
학군과 학원가를 보면,
중학교는 전반적으로 학취율이 80%후반대형성되어있구요.
학원가는 서구 일산동과 동구 마두동에 밀집해 있습니다.
좋은 중학교 근처에 학원가들이 있으면서 접근성이 좋은 택지를 형성하고 있으니 경기 북부에서 대표적인 학군지로 뽑히는 곳입니다.
일산이라는 곳이 서울강남 기준으로 상당히 멀긴하지만, 꾸준한 수요를 충족해주는 이유가 바로 학군때문입니다.
한강 기준 북쪽에는 서울 노원 중계동과 일산이 학군지로서 대체불가지역입니다.
이런 입지요소를 알고 선도지구를 보시면 좀더 투자처로 고르기 쉽다고 생각합니다.
그럼 첫번째로 일산 서구 15구역의 후곡마을입니다.
앞서 말씀드린바와 같이 대표적인 학군지 아파트이구요
일산서구에서도 가장 선호되는 중학교인 오마중을 갈 수 있는 곳입니다.
학교를 가는길에 후곡 학원가가 형성되어있고 경기도 2순위의 학원밀집도를 보여줍니다.
1위의 밀집도는 저번에 말씀드린 평촌입니다.
아무튼 서북부에서 대체지가없는 학군지중에 TOP에 해당하는 생활권입니다.
단점은 3호선과 GTX노선으로부터 멀리 떨어져있다는 거죠. 대신 경중선과 서해선이 있습니다. 교통의 큰매리트는 떨어집니다.
후곡마을의 구조를 보면 가운데 후동공원이 길게 늘어져있구요. 초등학교가 2개나 배치되어있습니다.
공원과 학교를 2개나 끼고 있으니 기부채납에 대한 부담이 덜할듯으로 보입니다.
3단지와 10단지는 30평대이상의 대형으로 구성되어있어 사업성이 중간이상으로 나올듯합니다.
현재 가격은 6~7억대로 형성되어있습니다.
전에 말씀드렸던 평촌과 분당보다 훨씬 저렴하네요
가격 차이에 대한 결정적인 이유는 아무래도 직장이겠죠. 서울 동남부와 경기 동남부에 고소득 직장과 직장인이 많다보니 같은 1기 신도시여도 가격적으로 차이가 날 수 밖에 없습니다.
두번째로 38구역의 강촌마을입니다.
가격은 7억대부터 8억대까지 형성되어있네요
좀더 대형평으로 구성된 단지들이 많고, 3호선 마두역 초역세권입니다.
또한 일산동구에서 선호되는 정발중과 백신중중학교를 갈 수 있는 곳입니다.
학군은 일산서구가 좀더 선호되나, 일산동구에서도 상당히 선호되고 3호선 마두역까지 가까우니 가격적으로 좀더 높게 형성된것으로 보입니다.
마찬가지로 강촌공원이 중앙에 있고 초등학교와 중학교를 품고 있어 기부채납도 적게할 수 있어 사업에 유리하죠
마지막으로 42구역 백송마을입니다
특이하게도 소형평형위주로 구성되어있습니다.
보통 소형평형으로 구성된 단지는 사업성이 높게 나오기 어렵죠.
하지만 백송마을의 소형평형은 대부분 6층이하 저층으로 구성되어있습니다.
아무래도 용적률이 현저하게 낮으니 소형이어도 사업성이 나올듯합니다.
소형이다보니 가격도 2억대로 저렴한 물건들도 많아서 투자적으로 접근하기가장 쉬운곳이 아닐까 싶습니다.
향후 단점으로는 용적률혜택으로 층수를 높이면서 사업성을 올린다면, 필연적으로 정부에 임대아파트를 제공해야하는 기부채납이 발생하는데요.
임대세대수는 아파트의 가치를 좌우하는 요인이기때문에 잘 고려하셔야합니다.
백송마을은 위치상 서울에 가장 붙어있는 곳이지만, 일산 중심가 기준으로는 가장 외곽에 위치해있기 때문에 입지가 가장 낮습니다. 부자들이 사는 대형평형도 거의 없다 시피 하는곳이구요.
투자금이 여유롭고 여러 갈등에도 휩쓸리지 않고 오래 기다릴 수 있는 분들의 투자처라고 생각합니다.
네, 오늘도 1기 신도시 특별법에 수혜받을 선도지구들을 알아보았는데요.
일산이 입지를 살펴보시면서 투자가치를 잘 따져보시길 바랍니다.
감사합니다.
