내 집 마련 3단계 - 알아야 하는 대출기본상식
막연하게 느껴지는 내 집마련, 내 집을 처음 마련하시는 분들을 위해 글을 남겨 봅니다!
1.가용자금 확인
내가 내 집을 마련할 때 사용할 수 있는 자금이 얼마인지 파악하는 것부터 필요합니다. 내 집마련을 일생일대 중요한 일들 중 하나이고 거금이 투입되요. 그동안 모아놓은 적금, 예금, 주식 등 내 집 마련을 위해서 가용할 수 있는 자금이 얼마인지 현실적으로 파악하는 게 필요합니다.
가용자금을 산정할 때 함께 고려해야 할 것이 집을 살 때 필요한 부대비용입니다. 중개수수료, 취득세, 채권료, 인지세 등의 비용이 발생하게 되는데요. 매매하려는 집값에 따라 중개료는 천차만별입니다. 무주택자라면 취득세 1.1%라고 계산하면 되고요, 가용자금산정 시 이들 부분도 함께 고려해야 추후 자금조달하는 데 문제가 없겠죠.
혹시 인테리어를 하고 입주할 예정이라면 인테리어 비용도 필수에요 :)
집값 + 부대비용
함께 고려해서 예산을 짜는 게 좋습니다!
2. 살고 싶은 아파트 선정
내 집을 마련할 때 고려할 부분이 많아요. 각자 케이스마다 다를 거라 생각합니다.
먼저, 신혼부부들은 소형 평수를 선호하는 경향이 있는데 아무래도 모아놓은 자금이 많지 않아 자금이 되는 범위 내에서 아파트를 선정하기 때문이에요. 하지만 혹시 아이 계획이 있고, 여력이 된다면 처음부터 30평대로 알아보는 것도 방법이에요. 둘이 살 때는 20 평도 충분해보이지만 아이가 태어나면 더 큰 평수로 옮기는 경우가 많이 있기 때문이에요.
입지 역시 마찬가지입니다. 신혼일 때는 직장 가까운 곳이 우선순위가 되지만 육아를 하며 직장을 다녀야 하는 상황이라면 주양육자 옆으로 이사를 갈 수 밖에 없게 되요. 그래서 내 집 마련할 때는 결혼 여부/ 자녀 계획/ 직주근접 /학군 등 다양한 요소를 고려해서 지역을 결정해야 합니다.
지역을 결정한 후에도 신축이냐, 구축이냐, 대단지냐, 소규모단지냐 고려해야 할 것이 굉장히 많을 거에요. 지역을 결정했다면 단지마다 다니면서 임장을 해보는 게 필요하겠죠. 이 때 드리고 싶은 말씀은 너무 비싸보인다던지, 내가 살 수 없을 것 같아 보이는 단지이더라도 꼭 임장을 해보셨음 좋겠습니다! 부담 되지 않는 선에서 집을 사는 것도 방법이지만, 집은 한번 매수하면 몇년은 거주하는 곳이니 내가 가용가능한 자산 안에서 가장 좋은 아파트를 사는 것도 좋은 선택인 것 같아요. 좋은 아파트를 산다는 것은 거주 만족도를 높여주기 때문입니다. 또한 시세 상승 시기에도 좋은 아파트 , 즉 가격대가 높은 아파트들이 더 많이 오르는 것을 볼 수 있답니다.
3.대출 알아보기
가용자금과 살고 싶은 집을 추렸다면 이제 대출을 본격적으로 알아 봐야 합니다. 이번 글은 대출에 대해 자세히 다뤄 볼 거에요. 정부에서 개인담보대출에 대한 규제를 굉장히 많이 해놓았어요. 용어도 복잡하지만 이번 글을 통해 담보대출에 대해 이해하는 계기가 되셨으면 좋겠습니다
담보대출을 받을 땐 세 가지 항목을 통과해야 해요
LTV/ DTI/DSR
위의 세가지를 통과하기 위해 중요한 것은 아래 세 가지입니다.
KB시세/ 내 연봉/ 내 부채
하나씩 천천히 살펴볼게요
LTV
Loan To Value
-담보인정 비율
LTV 는 Loan To Value의 약자로 담보가치 대비 대출 금액의 비율을 말해요.
담보 종류별로, 지역 별로 적용 LTV가 다르다는 것이 핵심입니다!
여기서는 아파트를 예시로 말씀드려볼게요!
투기 지역, 투기과열 지역은 40%
조정대상지역은 50%
기타지역은 70% (1주택자 이상은 60%)의 담보인정 비율을 적용합니다.
예를 들어 서울에 시세 6억짜리 집을 산다고 가정할 경우,
6억* 40%가 최대 한도가 됩니다.
여기에 방공제 4300만원을 차감하게 되어야 비로소 실제 한도가 나오게 됩니다.
(보증보험을 가입하여 4300만원은 차감하지 않는 방법도 있어요!)
그래서 내가 연봉이 10억이더라도
서울에 있는 집을 살 때 최대 한도는 시세의 40%에요.
그리고 또 하나 15억 넘는 집은 주담대가 금지입니다
그런데, 정부에서는 집이 없는 무주택자에게 서민실수요자 혹은 생애최초라는 이름으로 LTV를 완화해줍니다 !
서민실수요자
서민실수요자는 서울에 집을 살 때 60%까지 대출을 받을 수 있어요. 주택가격 6억까지는 60%/ 6억초과~9억까지는 50%이고요.
단, 서민실수요자 요건에 해당이 되어야 합니다.
부부합산 연봉 9천만원 이하이면서, 현재 무주택 & 주택가격 9억 이하여야 해요. 과거에 주택이 10채였어도 지금 집이 없으면 서민실수요자입니다.
(투기, 투과 기준)
6억 까지 60 % / 6-9억 까지 50%
(조정대상지역)
5억 까지 70 % / 5-8억까지 60%
예를 들어 영희는 서울에 9억짜리 집을 사려고 합니다. 현재 무주택자이면서 부부합산 연봉7천만원이에요. 서민실수요자 요건에 해당이 됩니다.
영희의 대출 가능한도는?
6억*60%=3.6
6억 초과분인 3억*50%=1.5
영희는 5.1억까지 대출을 받을 수 있어요.. 방공제 4300만원 차감하면 최종대출가능금액은 4.67억이 됩니다. 단, 서민실수요자 요건 최대 대출금액은 4억까지에요!!!
생애최초
이번엔 생애최초라는 이름으로 규제를 대폭 완화해주었어요! 집을 한번도 소유한 적 없었던 사람이라면 생애최초 주택구입에 해당이 되어 LTV 가 80%까지 가능해집니다!
주택 소재지역, 주택가격 상관없어요! 게다가 소득 요건도 없어요! 최대 6억까지 가능해요!
생애최초는 15억 초과하는 집을 사더라도 대출을 해줍니다!
집을 한번도 산 적 없던 무주택자에게는 획기적인 완화입니다!
=>즉 LTV 는 쉽게 말해 집 값의 몇프로까지 대출을 해주느냐? 의 개념으로 생각하시면 되요. 어렵게 말하면 담보인정비율, 즉 담보가치 대비 대출 가능 금액 비율을 말하는 것이구요. 첫번째 단계인 LTV를 통과하면 다음 단게로 넘어가게 됩니다.
DTI
DEBT TO INCOME
총부채상환비율
DTI는 연소득 대비 부채의 비율을 말해요. 즉, 니 연봉대비 대출 얼마나 쓰고 있니? 라는 걸 보는 거에요.
이때 주택담보대출은 연간 원리금 상환액을 보고, 기타 부채는 연간 이자 상환액으로 계산해요.
에를 들어 영희는 연봉이 5천만원이에요. 서울에 있는 집을 사고 싶어요
영희는 40%의 DTI를 적용받게 됩니다.
연봉 5천 * 40%=2천만원.
연간 2천만원 범위 내에서 대출이자를 상환할 수 있어야 해요.
이때 주택담보대출은 연간 원리금 상환액을 계산하지만
일반 신용대출은 이자 상환액으로만 계산을 해요.
1억의 주담대를 받으려는 영희,
기존에 5천만원의 신용대출을 받고 있어요.
1억을 40년 만기로 대출을 받을 때 연 원리금 상환금액은 650만원,
기존에 있던 신용대출의 이자 상환금액은 200만원.
합해서 850만원이니 2000만원 범위 내에 들어와요.
그래서 영희의 DTI는 17% 가 됩니다.
DTI역시 지역별로 규제를 두고 있어요
투기,투과는 DTI 40
조정대상지역 DTI 50
기타지역 DTI는 60%입니다. (1주택자 이상은 50%)
DSR
DEBT SERVICE RATIO
총부재원리금상환비율
DSR은 연소득 대비 모든 대출의 원리금상환금액을 이야기 해요.
모든 대출의 원리금 상환액을 따지는 것이 가장 큰 문제에요.
DSR 산정 시 신용대출은 5년 만기로 가정하고 계산합니다.
5000만원의 신용대출을 받고 있다면 1년에 1000만원씩 상환한다고 계산해서 DSR을 산정해요.
그래서 신용대출을 보유하고 있다면 DSR 이 굉장히 높게 나옵니다.
DSR은 지역, 주택가격 상관없이 모든 개인대출에 40%로 적용이 됩니다
기업대출엔 적용되지 않습니다.
그래서 개인대출이 DSR 때문에 어려우신 분들이라면, 개인사업자가 있으시면 사업자대출을 받는 게 방법이되요.
또한 신용대출을 상환하는 조건으로 주담대를 신청하는 것도 한도를 늘리는 방법이 됩니다!
네이버에 계산기가 있어요 이걸로 나의 dsr이 얼마나 되는지 확인해보는 것도 방법이에요.
대출 없이 내 자본으로만 집을 마련하는 사람은 많지 않을거란 생각이 들어요. 그래서 대출은 필수로 알아야 하는 지식이에요.
어려운 용어때문에 더더욱 어렵게만 느껴지지만 몇가지 중요한 포인트만 인식한다면 대출이 그렇게 어렵기만 한 건 아니라는 걸 알수 있을거에요.
매일경제 기사 중 은행 마통 금리에 직장인들 비명 이라는 기사가 보입니다.
대출은 반드시 알아야 하는 것이지만,
대출의 무서움도 반드시 함께 알아야 한다는 생각을 해봅니다.
당분간 금리도 더 오를 것으로 보여지고,
부동산 시장도 냉각기가 지속될 것이라 생각되는데요.
어쩌면 아무것도 하지 않은 것이 잘한 것이라고 안도하는 분들도 계실 수 있을 것 같아요. 그런 분들에게마저도 지금 시기는 중요한 시기이지 않을까 생각이 되요. 무언가를 시도하고 경험한 분들은 적어도 지금 상황에서 배운 것이 있을텐데요. 이게 중요한 이유 중 하나는, 긴 인생 중 몇 안되는 사이클을 지나가고 있는 시점이며 역사는 분명히 반복되기 때문에 다음 사이클에 이 경험이 분명이 가장 좋은 스승이 되어줄거란 생각이 들기 때문입니다.
