1. 토정비결
#동업건축 실패기
경매의 신 2017
빌라 동업 건축 실패기
디벨로퍼 · 작가 · 영화 제작자 겸 총감독
김 경 만
1966년 5월 18일 전남 무안군 일로면 망월리에서 태어났다.
광주공업고등학교 전기과를 졸업했고, 2013년부터 2017년까지 방송통신대학교 미디어영상학과에서 영상을 공부했다.
지나온 삶은 여러 번의 전복되고 다시 세워진 서사였다.
1989~1993년, 대림자동차 노동조합 홍보부장과 마창노련(마산·창원 노동자 연합) 선전분과 부국장으로 활동했다. 국가보안법 위반 혐의로 수배되었고 대구, 비산동 은신처에서 검거되어 마산교도소(수감번호 2-28)에 수감 되었다. 징역 1년 6개월, 집행유예 3년. 복역 30일 뒤 다시 군에 재입대했고, 1993년 3월 7일 시국사범 사면·복권 조치를 받았다.
이후 삶은 정반대의 궤적으로 급격히 이동했다.
1994년부터 2003년까지 서울 신사동에서 ‘광명모터샵’을 운영했고,
2003년에는 ‘서경법률사무소’에서 부동산 경매 팀장을 맡았다.
2004년부터 2015년까지 부동산 경매 매매법인 ㈜멘토랜드 대표,
2009년부터 2015년까지 출판사 ㈜북인사이드 대표를 역임했다.
이후에는 본격적인 디벨로퍼의 길에 들어선다.
2013~2017 서울 잠실 빌딩 낙찰, 리모델링 후 운영
2013~2020 안양 주택 낙찰 (서비스·고시원) 건축·운영
2015~현재 인천 토지 낙찰 (도시형생활주택·오피스텔) 건축, 분양
2017~현재 용인 빌라 (도시형생활주택 신축판매업) 건축, 임대
2023~현재 ㈜케렌시아 대표(안면도 6개 동 48세대 낙찰 운영) 임대
2020~현재 킴스팩토리(영화·비디오 제작, 드라이브인 무인 호텔)
개발한 프로젝트들은 모두 직접 부동산경매절차를 통해 낙찰, 신축, 분양, 임대·운영까지 수행한 대한민국에서도 드문 “단독 시행 디벨로퍼”의 역사다.
저서
『부동산 경매비법』(매일경제, 2009)
『극한직업 건물주』(매일경제, 2021)
『꼬마빌딩 건축』(매일경제, 2021)
영화
2025 장편 상업영화 『로맨스 스캠』 각본·제작
2025 『경매의 신』 EP.1 [예쁜 고졸 여자] 각본·제작·주연
2025 『경매의 신』 EP.2 [은교처럼] 각본·제작·주연
2025 『경매의 신』 EP.3 [위험한 여자 친구] 각본·제작
2025 『경매의 신』 EP.4 [이혼 일기] 각본·제작·주연
2025 『경매의 신』 EP.5 [케렌시아] 각본·제작·주연 등 EP. 12편까지 제작 중이다.
현재 ‘몸플릭스(MomFlix)’ 세계관을 통해
실존과 기록, 개발과 영화, 미국 주식과 대서사적 삶을 결합하는
전무후무한 창작·투자 세계를 구축하는 중이다.
온라인
몸플릭스 : MomFlix.co.kr
네이버 블로그 : http://blog.naver.com/slk200f
유튜브 : 몸플릭스 / 서학개미 Life
페이스북 : https://www.facebook.com/profile.php?id=100010026436869
목차
제1장 꿈(夢)
1. 토정비결
2. 빌라건축 토지 간택
3. 빌라건축 토지 계약
4. 가슴 뛰는 일에 돈을 쓰자
5. 비행(飛行)
6. 39억 원 대출 승인
7. 루이비통 벨트
8. 국보급 채무자
9. 불협화음
10. 어쨌거나 첫 삽질
11. 건축공사 내역서
12. 명분이었을까? 탐욕이었을까?
13. 토지 토사 반출 시작
14. 건축 및 토목 공사 계약
15, 토지 소유권 이전과 설계 계약하기
16. 토지 소유권 이전 축하 파티
17. 용인의 밤
제2장 실전(實戰)
1. 건축 허가서
2. 건축자금 43억2천만 원 인정
3. 바닥 기초 콘크리트 타설
4. 마을 발전기금
5. 우리 잘하고 있는 거지?
6. 그러니 그대 사라지지 말아라
7. 인생은 어떻게 꼬이는가?
8. 자금관리와 동업자의 일본 여행
9. 1층 골조 폼 떼어내는 날
10. 레드카펫
11. 2차 기성금 지급과 건축 현장 비리
12. 인테리어 업자 재민과 랩소디[rhapsody]
13. ‘숲속 요양원’ 일부 토지 맞교환
14. 일꾼 파업
15. 내부의 적
16. 노세, 노세, 젊어서 노세
17. 이간계(離間計)
18. 네가 지금 여기 있을 수 있는 것은?
19. 빌라건축 원가와 모델하우스
20. 사색의 힘
제3장 추락(墜落)
1. 삽질을 멈추기로 했다
2. 위시 리스트(wish list)
3. 실세 건축주는 누구인가?
4. 누구의 잘못일까?
5. 하지 않는 사업 3가지
6. 이해할 수 없는 건축 공사비
7. 며칠간의 동굴 생활로 얻은 것은?
8. 친구 아버지의 부고
9. 아~, 트럼프 형~
10. 재능 무료 봉사는 하지 않기로 했다.
11. 공사가 중지되었는데 공사비를 지급하라고?
12. 썰물은 시작되고
13. 201동 202동 건축물 사용승인
제4장 수성(守成)
1. 진짜 인생
2. 운명과 맞서는 삶
3. 그러함에도 남는 몇 가지 문제
4. 16세대 담보대출 24억 원으로 건축자금 17억5천만 원 상환
5. 내부 인테리어 공사 중지에 대한 증거 확보
6. 수성(守成)의 시기
7. 5년 전의 꿈
8. 그 많던 공사비는 다 어디로 샜을까?
9. 공사 업자들과 담판
10. 유튜브 혼집남(혼자 집 짓는 남자)
11. 24억 원 들여 지은 유튜브 촬영 세트장
12. 뭔가를 하고 있다면 크고 있다고 믿자!
13. 손해배상청구를 위한 내용증명
14. 연기 아카데미
15. 그 해, 추석
16. 테헤란로와 비로촌, 그리고 크레타
제5장 재기(再起)
1. 시작점
2. 혼자 집 짓는 남자
3. 운명에 맞서거나 도망가거나
4. 동식의 사주풀이
5. 유튜브 [혼자 집 짓는 남자]를 시작하다
6. 완성은 될까?
7. 모터사이클을 타는 사내들
8. 나쁜 업자만 존재하는 것은 아니다.
9. 대위변제 합의서
10. 체인지 그라운드
11. 유목민처럼, 카우보이처럼
12. 바닥 샌딩 작업과 도배 시작
13. 유튜버와 방송 기획 제작
14. 미장하는 건축주와 폐기물 업자의 방문
15. 중문 설치작업
16. 나비효과
17. 아모르 파티
18. 부동산 처분금지 가처분 신청서 접수
19. 문짝 장착하기
20. 호재네요
21. 주방 덕트 및 싱크대 공사
22. 두 번째 부동산 처분금지 가처분 신청 접수
23. 2개 동 16세대 건물 내부 청소 끝
24. 아버지는 경운기 타고 밭으로 갈 때
25. 업자들과 신뢰 구축하기
26. 전기 공사와 도진의 협박
27. 남자 울다
28. 도배 작업과 마루맨
29. 완공 축하 파티와 도진의 두 번째 협박
30. 분양가격과 인천 피렌체하우스 하자보수
31. 건축주가 해야 할 소소한 공사
32. 유튜브로 광고한 분양 첫날
제6장 휴식(休息)
1. 분양 성공하고 벤츠 SLK 로드스터 트렁크에 10억 원을 싣고
2. 월급쟁이, 부동산 경매로 벤츠 타다 저자 인터뷰
3. 분양 팸플릿
4. 분양이냐? 임대냐?
5. 분양 실패, 임대로 전향하다
6, 건물 관리인이 되어
7. 숲속 오두막
8. 분양 알림 배너광고와 정화조
9. 피렌체하우스는 전세 임대 중
10. 7억7천만 원 대출받기
11. 드럼 연습실 만들기
12. 피렌체하우스 통매매 시도
13. 빌라 동업 건축 백서
14. 안식년
15. 어둡고 길던 밤은 지나가고
제1장 꿈(夢)
1. 토정비결
2. 빌라건축 토지 간택
3. 빌라건축 토지 계약
4. 가슴 뛰는 일에 돈을 쓰자
5. 비행(飛行)
6. 39억 원 대출 승인
7. 루이비통 벨트
8. 국보급 채무자
9. 불협화음
10. 어쨌거나 첫 삽질
11. 건축공사 내역서
12. 명분이었을까? 탐욕이었을까?
13. 토지 토사 반출 시작
14. 건축 및 토목 공사 계약
15, 토지 소유권 이전과 설계 계약하기
16. 토지 소유권 이전 축하파티
17. 용인의 밤
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1. 토정비결
2017년 3월 9일 목요일, 맑음
산에 불이 났다.
동생이 불에 탄 재를 뒤적거리다 불씨가 살아나 일어난 일이었다. 불을 보고 달려갔더니 산불은 차츰차츰 크게 번져갔다. 불을 끄기 위해 기다란 소화기를 들고 다니며 애를 쓰는 동생에게 “119 신고는 했어?”라고 물었다. 소방관 두 명이 산으로 올라왔을 때는 다행히 잔불까지 모두 끈 상태였다. 그러나 산 일부가 검게 그을렸기에 벌금을 내지 않을까 걱정하며 눈을 떴다.
“산불 꿈...”
꿈 해몽을 검색했다. 해몽에 따르면 동생은 산불을 끄지 않았어야 했다. 재산이 불처럼 일어나는 꿈이었는데 완벽하게 꺼버렸으니! 납골당에서 자신을 데려가지 않아 몽니를 부린다는 생각이 들었다. 아무래도 인천 피렌체하우스 606호로 모셔 와야 할 것 같았다.
브런치는 월남쌈이었다. 안양 피렌체하우스를 방문한 도진과 햇살이 비추는 창가에 앉아, 용인에 건축할 도시형생활주택 가설계 도면을 보며 ‘빌라 6개 동을 순차적으로 개발하자’라는 수작을 꾸몄다.
‘수작’이라고 할 수 있는 것은, 용인에서 오랫동안 이장협의회장으로 활동한 이력이 있는 박혁수도 일정 정도 역할을 해야 했기 때문이었다. 동업자 도진이 “내가 밤잠을 설치며 풀었습니다.”라고 밑밥을 깔고 건축자금 및 완공 후 탈출 계획을 설명했다. 수학 공식처럼 쓴 내용은 A4용지 5장에 달했다.
“그래, 결론이 얼마 들어가 얼마 남냐?”
성격 급한 나의 질문에 “10억 박아 10억 버는 겁니다.”라고 한 줄로 설명하며, “형님, 만일에 제가 돈(건축자금)을 못 댄다면 형님은 저에게 무엇을 주시겠습니까?”라며 자신의 지분을 요구했다. 이에 한 치의 주저함도 없이 “월 5백 가져가라. 연 6천, 그러면 되는 거 아냐?”라고 말하자, “좋습니다. 그리고 이 정도 사이즈면 건설회사를 하나 차리셔야 합니다. 거기에도 일정 지분을 주십시오.”라고 덧붙였다. 토지가 계약되면 다시 한번 지분정리를 해야 하지만 이것 또한 “좋아. 그렇게 하지!!”라고 수락했다.
그러자 도진이 “그러면 형님 인천 빌라(도시형생활주택 및 오피스텔 35세대) 분양되면 땅 작업 들어가야겠네요? 언제쯤 분양이 될 거 같습니까?”라고 물었다. 토지는 박혁수 이장이 작업하면 되지만 문제는 ‘계약금’이었다. 도진의 질문에 “땅 작업? 바로 해라! 말일에 피렌체빌딩 판 잔금 받으면 8억 정도 남는다.”라고 말하자, 눈을 동그랗게 뜨며 “아, 맞다. 그러면 바로 작업 시작해야겠네요!!”라고 환호를 터트렸다.
2017년 3월 24일 금요일, 맑음
“형님, 돈을 받았습니다. 1억 원입니다. 입금되었습니다~”
도진이 채무자 역할을 자처하며 바지를 선 후, 빌라건축업자로부터 몸값을 받았다는 낭보를 전하며 “다음 주에 박혁수 이장이랑 회동하셔야죠?”라고 말했다. 매우 들뜬 목소리였다. 이에, “그래, 네가 투자할 돈이 있어서 다행이다. 사실 돈을 투자하지 않으면 좀 그렇잖아?”라고 말하자, “그럼요, 그리고 형님이 대박 났다고 말했더니 박혁수 이장이 오히려, 형님이 같이하지 않을까 봐 걱정하는 거 같습니다. 그때 카페에서 ‘삼계리에서 10억도 남지 않으면 뭐하러 하냐?’라고 말 한 게 충격인 모양입니다.”라고 말했다.
“박혁수 이장도 멋진 사람들과 멋진 사업을 하고 싶은 욕망이 있는 사람이라니까? 단 박혁수 이장의 몸값은 땅값을 찍어 누르는 것이기에 그걸 하게 해야지?”
나의 말에 도진이 “맞아요. 형님이 만나서 가이드 라인을 정해 주세요?”라고 맞장구쳤다.
도진과 함께 또 다른 빌라건축을 시작해야 할 것 같았다. 올해 토정비결은 ‘큰돈을 투자하거나 동업 제의가 오면 거절하라’라고 했는데, 운명에 이끌려 가는 거 같아 믿지 않기로 했다. 블로그에 담아 두었던 점괘도 ‘삭제’했다. 지금 해야 할 일은 운명을 받아들이고 즐기면 되는 거라고 자신을 다독였다. 어려움이 있거나 배신이 있더라도 그것 또한 운명일 것이기에. 다만 뒷감당이 될 수 있을 정도의 판인 50억 정도의 사업만 하기로 했다. 그런 면에서 동업자들과 투자금을 나누어 집행하는 ‘삼계리’ 프로젝트는 적당했다.
벤츠 C200 카브리올레를 사고 나서 모든 게 즐거운 도진이 “형님이 ‘벤츠를 사면 인생이 바뀔 것’이라고 말씀했는데 정말 그러네요. 오늘 아침에 용인으로 가며, 왠지 멋지다고 생각했는데 딱 돈을 받지 뭡니까? 하하! 옛날 형님이 볼보를 타고 장충동을 가시던 그때 말씀이 ‘볼보 핸들을 잡고 운전하면 괜히 행복하다’라고 하셨거든요?”라고 말했다.
“맞아, 벤츠나 랭글러의 핸들을 잡거나 롤렉스 시계를 찰 때도 그런 생각을 해. 멋지고 행복하잖아. 행복은 그렇게 구체적이야 즐겁지. 아, 그리고 30일 시간 되냐? 그날 피렌체 빌딩 잔금 받는데, 십일조 파티를 할 거야. 참석해라?”
그렇게 피렌체 빌딩 매매 십일조 파티에 초대했다. 십일조는 시세차익 2억8천만 원에서 양도세를 제외해야 하므로 1,680만 원쯤 써야 했다. 이미 롤렉스 서브마리너 콤비를 사느라 1,270만 원을 지출했으니 410만 원 정도 쓸 예정이었다. 또한, 매매 잔금을 현금으로 받지 않을 것이기에, 미리 현금을 루이비통 장지갑에 채워 둘 필요가 있었다.
2017년 3월 31일 금요일, 맑음
어쩌면 빌라 단지가 될 토지, 가격 협상을 책임진 박혁수 이장은 “얼마 못 깎았어. 평당 10만 원. 돈 들고 가서 조금 더 흔들어 보면 어떨지 싶어.”라고 말했다. 내가 “그렇게 하죠. 계속 기다린다고 뭐가 되는 것은 아니니 계약하는 걸로 하고 일정 잡아 주세요?”라고 말했다. 내 입에서 용인 빌라건축 프로젝트 승낙이 떨어진 것이다.
박혁수 이장이 안도의 한숨을 내 쉬었다. 박혁수에게 ‘이장’이라는 타이틀은 20년이나 되었다. 또래의 친구들은 모두 한 자리씩 하는데 자신만 그대로 인 것 같아, 여간 불편한 세월이었다. 이번 일로 그걸 만회할 수 있기도 했고, 스마트한 젊은 부자를 만난 것은 행운이라고 생각했다.
