토지거래허가제란?
주거 안정화대책
어제 정부에서 주거안정화 대책을 발표한 바 있는데요. 이 대책의 주요 내용 중 하나가 토지거래허가구역 재지정이었습니다. 정부는 지난 2020년 잠삼대청을 포함 양천구, 영등포구등 주요 재건축, 재개발단지를 토지거래 허가구역으로 지정했었고, 이 중 일부지역을 지난달 2월12일 토지거래 허가 구역에서 해재한 바 있었습니다.
그 이후 거래량이 증가하고, 폭등 조짐이 보이자, 어제 발표한 주거안정화대책에서 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 재지정하였습니다.
https://v.daum.net/v/20250320060054664
토지거래허가구역이 무엇이길래 이 구역의 지정과 해제가 부동산 시장에 영향을 미치는 것일까요? 오늘은 이번 대책에 관련된 주택을 위주로 해서 '토지거래허가제'에 대해 알아보겠습니다.
1)이제도는
이 제도가 도입된 지역은 실거주 목적을 제외하고는 거래가 금지되며, 구청에서 허락을 받아야 실거주용 거래가 이뤄질 수 있습니다.
2)토지거래허가구역에서 아파트 구입시 허가가 나오기 위한조건
"구입주택이 최종1주택이여야 하며, 허가신청일로부터 3개월 이내 잔금, 잔금일로부터 6개월 이내 입주, 입주 후 2년간 실거주" 해야 허가가 나옵니다. 일선 구청에서 가장 깐깐하게 보는 것은 잔금당일 무주택여부이며, 기존주택 매도계약서 첨부는 인정해 줍니다.
3)취득세중과규정관련과의 관계
구입주택이 최종 1주택이어야 하므로 허가제 주택구입시 취득세 중과규정은 구조적으로 적용되지 않습니다.
4)실수요와 토지거래허가구역과의 관계
집을 사서 직접 들어가려는 실수요 1주택 수요자에게만큼은 최고의 제도라 보여집니다. 투자유망지역을 세입자 명도 걱정없이 입주하려는 목적이라면, 토지거래허가구역은 좋은 선택일 수 있습니다. 서울의 토지거래허가구역내 재건축조합원지위양도의 경우에는 더욱 까다로운 조건을 충족시켜야 거래가 가능함은 유의해야합니다.
5)관련판례
토지거래허가제가 사유재산의 침해인지에 대한 관련 판례입니다. 판례는 토지거래허가제가 투기적 거래를 제한하는 것이며, 투기적 거래를 억제하기에 부득이하므로 그 제한이 적절하다고 판단한바 있습니다.
토지거래허가제는 토지의 처분을 전면적으로 금지하는 것이 아니라 특정 지역에 한해서 일정한 기간을 정하여 정상거래가 아닌 투기적 거래 등일 경우에만 제한하는 것이고, 또한 구제절차로서 토지소유자에게 불허가처분에 대한 이의신청권과 토지매수청구권을 부여하고 있으므로 사유재산권의 본질적인 내용을 침해하는 것이라 할 수 없다.
헌재 1989. 12. 22, 88헌가1
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토지허가거래제는 사유재산제도나 사적자치원칙의 부정이 아니라 헌법의 명문(제122조)에 의거한 재산권 제한의 한 형태이고 토지의 투기적 거래를 억제하기 위하여 이 법이 정한 방법과 내용에 따라 그 처분을 일정한 범위 내에서 제한함은 부득이하고도 적절한 것이므로, 그것이 재산권의 본질적 내용을 침해한다거나 과잉금지의 원칙에 위배된다 할 수 없고 또 헌법상의 경제질서의 기본원칙에 위배되지도 아니한다 하여 합헌임을 선언하였는바, 지금도 이와 달리 볼 만한 사정변경이나 견해의 변경은 없다.
헌재 1997. 6. 26, 92헌바5
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토지거래 허가구역으로 지정된 지역은 거래시 조건을 충족하고 해당관청의 허가를 받아야 하는 허들이 존재하기 때문에 거래가 제한될 수밖에 없습니다. 이로인해 투기수요 차단과 주택가격을 안정화에 기여한다는 점은 분명하지만, 사유재산침해에 대한 논란과 풍선효과로 인해 궁극적인 효과는 전무하다는 논란을 피해 갈 수 없을 것 같습니다. "토지거래허가제"에 대한 여러분들의 생각은 어떠한가요?
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