무너지는 주거 사다리 - 사라진 빌라와 멀어진 아파트
스트레이트 253회
영상요약
전세사기로인해 내집마련의 꿈이 멀어지고 부동산 시장은 양극화되고 있습니다.
일부 지역만 호황이며 나머지는 모조리 어려운 상황입니다.감정가와 실거래가의 차이는 더 커지며 건설사는 힘든 상황이고 금융 기관도 위기에 처한 상황입니다.또한, 정밀한 부동산 대책이 필요한 상황입니다.전세보다는 소비성향이 변화되고 있으며 현재는 집을 지어도 분양이 안되는 악성 미분양이 발생하고 있습니다.전체적으로 부동산 시장이 매우 어려운 상황인 것으로 보입니다.
부동산에 대한 견해는 뜨거울 때나 차가울 때나 늘 같은 방향으로 이야기 하는 사람들이 있다. 소위 말하는 폭락론자 폭등론자. 누구의 말을 믿어야 할까?
어떤 한쪽을 믿고 따르기 보다는 각자의 의견을 듣고 현실의 상황을 잘 보면서 개인이 잘 판단하는것이 제일 좋을것 같다. 부동산의 침체와 폭등은 늘 있어왔고 앞으로도 있을것 이다. 어떤 시기에 올것인지 예측하기는 어렵지만 한가지 분명한 것은 역사를 알고 현실을 잘 주시하고 있다면 같은 실수를 반복하지 않을것 같다.
[풀버전] 무너지는 주거 사다리 - 사라진 빌라와 멀어진 아파트 - 스트레이트 253회 (24.05.12)
1.전세사기 희생자의 가슴 아픈 사연
- 20여명의 전세사기 희생자들이 보증금 반환과 살려달라고 외치며 사연이 담긴 종이 비행기를 날렸다.
- 2019년 보증금 8400만 원짜리 전세집을 얻었지만, 전세기를 당해 집을 잃고 인정신청 중 집이 경매로 넘어가 새벽에 여성이 숨진 채 발견됐다.
- 피해자는 '빚만 살아갈 자신이 없다, 억울하고 비참하다'며 마지막으로 자신의 절망을 토로했다.
- 숨진 여성은 '부탁드립니다, 조금만 더 버텨 주십시오. 국민도 사람도 아닙니다'라는 마지막 메시지를 남기고 사망했다.
2.부동산 시장에서 벌어지는 전세 사기의 위기와 현실
- 전세를 얻을 때, 보증금을 내지 않고 불법적인 근저당 설정을 통해 이득을 취하고 있는 사례 발생.
- 금융권 대출이 어려운 상황에서 세입자의 보증금으로 여러 집을 소유하며 건전하지 않는 부동산 거래 활동.
- 전세 보증제도를 통한 투기와 갭투자로 주거 취약층 피해가 증가하고, 정부 지원을 받아 부당 세금 혜택을 취하는 행위 감지.
- 특히 다세대 주택과 빌라 등에서 전세 사기 세력이 피해를 주며, 이로써 부동산 시장의 불안 정도가 증가하는 추세.
3.부동산 시장의 전세사기로 속은 피해자들의 이야기
- 전세사기로 속아 상황이 어려운 피해자들이 많다.
- 분양이 안 돼 전세를 나는 집주인들의 이야기를 다룸.
- '빌라니 투룸 빌라로 가고'라는 꿈이었던 미래 계획들이 성숙해가는 과정을 살펴본다.
- 대출로 1.6% 금리 전세보증금 대출을 확보해 목표하던 집을 향한 꿈을 이루지 못하는 현실을 맞이한 이야기.
4.부동산전세사기 피해자 보호법, 우선매수권과 빌라 시장 흐름 분석
- 집주인이 교도소에 수감 중이던 과거의 부동산을 포기하면서 전세사기 피해자들을 위한 특별법이 시행되었다.
- 피해자는 3억원 이하 집에 거주하고, 비슷한 피해자들이 존재하여야 하며 추가 조건도 있으나, 대부분 우선 매수권을 얻지 못했다.
- 전세 보증금을 잃은 세입자들은 빌라 시장에서의 불신으로 전월세 시장의 불안정한 흐름에 영향을 미치고 있으며, 돈을 모아 자기 집을 마련하는 계획이 무너졌다는 어려움을 겪고 있다.
- 전체적인 전세사기의 악영향은 빌라 전반으로 퍼져나가며, 세입자들은 전세 보증금을 잃을 위험 때문에 이사를 하게 되면서 시장을 흔들리게 했다.
5.서울 금천구 신혼부부의 빌라 전세 문제
- 신혼부부는 2년 전 3억 8천만 원에 방 두 개짜리 빌라를 빌리다가, 동네 전세 가격 하락으로 보증금을 돌려받기 어려워 하고 있다.
- 집주인은 보증금을 낮출 수 없다며 재계약이 어렵고, 빌라 전세 거래량은 28.6% 감소했다.
- 이에 따라 빌라를 찾는 세입자가 줄어듦에 따라 거래가 어려워졌고, 갭투자자들은 어려움을 겪고 있다.
- 그 결과 빌라 전세 거래가 현재 최저 수준까지 줄어들었으며, 거래 활발도 역시 떨어지고 있다.
6.️보증금 보험으로 빌라 전세 시장 동향과 변화
- 화곡동 내 빌라 전세시장은 보증금 1천만 원부터 2억 3천940만 원까지 다양하게 형성되어 있음.
- 보증금 보험에 따라 가격이 결정되어 전세 시장 변화를 경험하고 있음.
- 정부는 전세금 반환보증보험 가입 요건을 강화, 공식 가격의 150% 126%로 조정.
- 떨어진 보증금은 월세로 보충되며, 이로 인해 월세 전환이 가속화되고 있음.
7.️빌라 시장 침체, 주거 구조적 리스크, 빌라 전환 문제
- 빌라 신규 인허가가 1년 사이 67.4%로 급격히 감소하고, 매매 거래도 34% 줄어들었다.
- 구조적 리스크로 빌라가 애물단지로 전락해, 공급 부족과 보증금 문제로 시장 침체 가능성이 높아졌다.
- 서민들은 집마련 꿈을 접고, 주거 문제로 어려움을 겪는데, 아파트 분양가 상승과 주거 구조 변화가 영향을 미친다.
8.️서울 신축빌라 월세 상승, 오피스텔 침체
- 서울의 신축빌라 월세액은 평균 100만 원을 넘어섬.
- 부동산 시장 하락으로 오피스텔 전망이 침체하며, 전세에서 안정적인 월세로 이전하는 추세.
- 시공사가 공사비 50% 인상 요구하여 고비용 부담에 대한 우려 확대.
- 분양가 상승으로 서민 아파트 주거 환경 악화.
9.️공사비 인상 문제가 서울 특정 지역에서 논란
- 신반포 22차 재건축 조합은 단번에 공사비를 두 배 넘게 인상하여 역대 최고 공사비를 기록했습니다.
- 서울은평구 대조 1구역은 공사비 부담 문제로 올해 공사 중단되었고, 상계 5단지 재건축은 공사비 문제로 소송 중입니다.
- 반포주공 1단지, 잠실 진주 아파트 재건축 사업도 공사비 인상을 협상중에 있습니다.
- 이러한 공사비 문제로 다수의 재건축 사업이 소송 및 중단 상태에 놓여있어 사회적 논란이 일어나고 있습니다.
10.️서울 공사비 상승으로 분양가 폭등
- 서울에서 진행 중인 정비사업 중 가은 이비 곳은 협상 중.
- 국내 주거용 건설공사비 지수는 154.1로 54% 상승.
- 코로나로 원자재 가격 상승, 건설사 원가 95% 차지.
- 서울홍 3구역 재건축 아파트 공사비 50% 이상 상승.
11.한국 부동산 시장 현황과 문제점
- 경기도에서는 작년부터 분양가가 시세를 동반하여 상승한다. 서울 민간 아파트 분양가는 지난 3월에 1년 만에 23.9% 상승, 평균 84m 분양가는 13억원에 이른다.
- 강북 지역의 분양가 급등으로 인해 집 구하기가 점차 어려워지고 있으며, 사전 청약대도 매우 높아지고 청약 포기자도 증가하는 추세다.
- 무주택자의 집 구입이 점점 어려워지고 있으며, 부동산 시장이 균형을 찾지 못해 양극화 상태에 놓여 있다.
- 서울 신 반포 재건축의 경우엔 역대 최고 공사비가 승인되는 등 부동산 시장의 양극화 문제가 심각하다.
12.서울 아파트 경매 물건에 28명의 입찰, 높은 경쟁률
- 강남 대치동 80억 원짜리 6층 빌딩 경매, 감정가보다 83억 5,400만원에 낙찰.
- 서초구 아파트 76m는 18억 199만원에 낙찰, 시작가의 25% 넘어.
- 서울 아파트 경매 낙찰가율 90% 돌파, 지난 20개월 최초.
- 용산구 '나인원 한남'은 93억 6,900만원에 최고가 경매.
- 지역별로 낙찰가율 차이, 강남 3구 95% 이상, 송파구 60㎡는 18억 3500만원에 낙찰.
13.️강남권 부동산: 높은 낙찰가율과 투기 분위기
- 2021년 강남권 낙찰가율 상승, 재건축 아파트의 미래 가치 상승 기대.
- 매매 시장 양극화, 가격 하락 후 일부 반등, 신고가 지역 존재.
- 강남구 대치동, 압구정동 등 신고가 거래 증가, 강남 투기 분위기 지속.
- 강남 3구와 서울 지역 차이 증가, 2022년 378만 원에서 2023년 3372원으로.
- 부동산 시장 양극화, 전세사기 여파, 분양가 상승, 건설업계 위기.
14.주택시장 위기, 건설사들의 현실 및 대책
- 주택도시 보증 공사가 자금난으로 공사 중단이 발생하며 사업장 상황이 어려워지고 부부의 계획도 변경되는 상황 속에서 주택 분양 임대 보증 사고가 증가하고 있다.
- 건설업계는 집을 건설하더라도 분양이 이뤄지지 않아 어려움을 겪고 있으며, 미분양 주택이 계속 증가하고 있어 전체적인 건설시장이 위축되고 있는 상황이다.
- 지난해 건설사 폐업 수가 급증하며, 기업의 재무 위기가 고조되는데, 이는 프로젝트 파이낸싱 PF로 인한 현상이라고 한다.
- 이러한 문제는 단순히 건설사들의 위기에 그치지 않고, 전반적인 경기 침체 상황으로 이어질 우려가 있다.
15.한복판 상가 땅, 금융기관 문제로 공매로 남아 판 매수어도 부적절
- 서울 강남 한복판의 영동 플라자 상가 땅이 프로젝트 파이낸싱 돈 부족으로 공매로 남게 되었다.
- 감정가의 반토막 으로 입찰가가 떨어져도 주인 없어 매수 어려웠고, 3.3mm당 7,900만 원에 분양 시도했으나 팔리지 않았다.
- 78세대가 공매로 넘어가고 75세대는 아직 낙찰되지 않아 어려움을 겪는다.
- 파 생기고 피피 대출 문제로 후분양 시도했지만 어려움을 겪고 있으며, 전세 매매 상황에도 영향을 받았다.
16. 부동산 시장 불안과 부정확한 통계 문제
- 부동산 PF 대출 잔액은 135조 6천억원, 연체율은 1년 1.19%에서 2.7%로 상승.
- 은행 연체율은 안정적인 반면 저축은행은 6.9%, 증권사는 13.7%로 증가.
- 정밀한 부동산 대책이 필요한데 국토부의 통계 오류 발견, 주택 공급 통계 누락.
- 통계의 중요성 강조, 부동산 시장 변화에도 집구하기 어려워진 평범한 사람들의 실망.
